Core muss auch Core bleiben

von Torsten Wesch, Geschäftsführer bei redos institutional.

Warum haben viele Investoren, die in vermeintlich „sichere“ Core-Immobilien investiert haben, immer wieder schlechte Erfahrungen damit gemacht? Um es vereinfacht zu sagen: In Core-Immobilien zu investieren, ist eine gute Strategie. Aber nur dann, wenn die Immobilie auch noch in zehn Jahren eine Core-Immobilie ist. Leider wird dies immer noch viel zu selten bedacht. Wer heute ein Core-Portfolio erwirbt und sich nicht Rechenschaft darüber ablegt, welche Kosten notwendig sind, um beispielsweise in einem Zeitraum von zehn Jahren den „Core“-Charakter der Immobilien auch zu erhalten, geht ein erhebliches Risiko ein. Im Grunde ist er auch kein „Core“-Investor, sondern ein „Zum-Zeitpunkt-des-Kaufes-Core“-Investor. Das ist übrigens einer der Gründe für die oft enttäuschende Entwicklung vieler Büro-Investments.

Es klingt banal, wird jedoch leider oft in der Realität nicht beachtet: Wer heute eine Immobilie kauft, muss über eine verlässliche Prognose ihrer Entwicklung bis zu einem Exit verfügen. Selbst ein exzellenter Standort einer Immobilie mit einem langfristigen Mietvertrag ist keineswegs ausreichend, um diese als dauerhaftes, also nachhaltiges Core-Investment zu qualifizieren.

Immobilien sind, anders als manche Finanzinvestoren glauben, eben keine Bonds. Etwas kürzere Mietverträge können dann erhebliche Chancen bieten, wenn sich klar abzeichnet, welche Optimierungsmöglichkeiten es beim Auslaufen gibt. Dabei spreche ich nicht von Value-add-Investments, für die das ohnehin bekannt ist, sondern es geht hier ganz ausdrücklich um Core-Investments.

In einer Zeit stark gesunkener Renditen kommt es für jeden Investor entscheidend darauf an, den Nettoertrag der Immobilie zu steigern. Anders ist ohnehin keine Wertsteigerung möglich – und selbst der Werterhalt ist fraglich, wenn die Zinsen irgendwann wieder steigen sollten. Eine genauere Analyse bei Einzelhandelsimmobilien zeigt nicht selten, dass es Optimierungsmöglichkeiten gibt, die bislang übersehen wurden. Manchmal können Instandhaltungsaufwendungen oder Mietnebenkosten optimiert werden, manchmal kann die Indexierung angepasst werden, manchmal kann sogar eine Revitalisierung oder Repositionierung notwendig sein, um den Wert der Immobilie zu steigern und zu erhalten. Solche Chancen werden von reinen Finanzinvestoren oft übersehen bzw. nicht ausreichen beachtet – und ebenso übrigens von Immobilieninvestoren, die nicht auf den Einzelhandel spezialisiert sind.

Umgekehrt heißt dies: Wer solche Chancen entdeckt, kann auch angesichts der stark gestiegenen Preise Core-Immobilien zu vernünftigen Preisen kaufen. Er muss jedoch – und dies ist zugegebenermaßen nicht banal – in der Lage sein, Chancen zu entdecken, die andere übersehen. Nur eine eingehende Analyse des Standortes, der Ertragssituation und des Aufwandes über die geplante Halteperiode ermöglicht es wirklich, die Frage zu beantworten, ob eine Immobilie das Gütesiegel der „Core-Immobilie“ zurecht trägt. Der Glaube dagegen, eine Einzelhandelsimmobilie mit einem bonitätsstarken Mieter und einem langjährigen Mietvertrag habe sich damit schon das Prädikat „Core“ verdient, hat schon zu vielen Enttäuschungen geführt. Nicht selten werden genau solche Immobilien viel zu teuer gekauft, während die „versteckten Perlen“ mit „kleinen Macken“ (die jedoch in Wahrheit Chancen sind) glücklicherweise von manchen Investoren übersehen werden.

Über den Autor
Torsten C. Wesch ist Geschäftsführer der redos institutional GmbH, einem Unternehmen der redos real estate GmbH. redos real estate ist Asset Manager, Investor und Projektentwickler, der die gesamte Wertschöpfungskette für SB-Warenhäuser, Shopping Center und Fachmarktzentren abbildet.