Was sind nachhaltige Immobilien-Investments?

Heutzutage ist alles nachhaltig. Das Wort ist mittlerweile so abgenutzt, dass wir uns oft keine Gedanken darüber machen, was es eigentlich genau bedeutet. Immobilien-Investments sollten natürlich auch nachhaltig sein. Zwar kristallisiert sich allmählich ein umfassendes Verständnis des Begriffs der Nachhaltigkeit heraus, das sich nicht nur einseitig auf einzelne Aspekte fokussiert. Dennoch: Insbesondere die Herausforderungen, die sich aus dem demografischen Trend ergeben, werden dabei noch viel zu oft unzureichend oder gar nicht berücksichtigt.

Viel zu oft werden bei Immobilieninvestitionen der energetische Aspekt der Nachhaltigkeit ins Zentrum gerückt und demografische Gesichtspunkte vernachlässigt. Die Zahlen sprechen hier eine deutliche Sprache: Dem Geschäftsbericht der KfW-Bankengruppe zufolge wurde das energieeffiziente Sanieren und Bauen im Jahr 2013 mit 10,4 Milliarden Euro gefördert, der altengerechte Umbau dagegen nur mit 408 Millionen Euro. Das zeigt, dass auch für die Politik Nachhaltigkeit bei Immobilien in erster Linie mit ökologischen Aspekten zu tun hat.

Unter Immobilieninvestoren und Projektentwicklern herrscht inzwischen weitgehend Konsens darüber, dass sich Nachhaltigkeit beim Bau nicht allein auf ökologische Aspekte beziehen sollte. Vielmehr bedarf es einer ganzheitlichen Betrachtungsweise, die vor allem von der Frage ausgeht, inwiefern eine Immobilie mittel- und langfristig marktgerecht und wettbewerbsfähig sein kann. Denn ein Gebäude, das leer steht oder nur teilweise vermietet werden kann, ist unter Nachhaltigkeitsaspekten in jedem Fall problematisch: Es bedeutet nicht nur finanzielle Einbußen für den Investor, sondern auch eine Verschwendung von Ressourcen.

Die langfristigen demografischen Trends in Deutschland sprechen eine klare Sprache. Es ist ebenso absehbar, dass die Lebenserwartung in den kommenden Jahren weiter steigen wird, wie sich bereits heute abzeichnet, dass die Einwohnerzahl perspektivisch abnehmen wird. Denn in Deutschland werden bekanntermaßen zu wenige Kinder geboren, um die Bevölkerungszahl konstant zu halten. Das Durchschnittsalter der ­Bevölkerung – und damit auch der Nachfrager am Wohnungsmarkt – wird also weiter steigen. Wer künftig in Deutschland Wohnraum vermieten will, wird mehr potenzielle Mieter in ­höherem Lebens­alter finden als unter jungen Menschen, die gerade ins Berufsleben starten oder sich in der Ausbildung befinden. Das bedeutet zugleich, dass die angebotenen Wohnungen viel stärker als bisher auf die Anforderungen dieser Zielgruppe zugeschnitten sein müssen. Wer diese Entwicklung ignoriert, riskiert erhebliche Fehlinvestitionen. Umgekehrt bieten sich Investoren attraktive Chancen, wenn es ihnen gelingt, bedarfsgerechte Wohnungen für das Wohnen im Alter anzubieten.

Dass Barrierefreiheit ein zentrales Kriterium sein muss, liegt dabei auf der Hand. Zahlreiche Wohnhäuser in Deutschland verfügen bis heute über keinen Aufzug. Teilweise ist es auch nur unter unverhältnismäßig großen Schwierigkeiten oder gar nicht möglich, Aufzüge nachträglich zu installieren. Und selbst dort, wo ein Aufzug vorhanden ist, bedeutet das keineswegs, dass damit in jedem Fall eine Barrierefreiheit gegeben wäre. Wo Aufzüge nachgerüstet wurden, halten diese häufig „auf halber Treppe“ – also auf den Treppenpodesten zwischen den Etagen. In diesen Fällen ist die Wohnung dann auch trotz Aufzug nicht mit Rollstuhl oder dem Rollator zu erreichen. 

Zahlen von ImmobilienScout24 zeigen, dass deutschlandweit nur etwa 1,6 Millionen von insgesamt etwa 21 Millionen Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten über einen altersgerechten Fahrstuhl verfügen. Laut Prognos-Studie gibt es in der Altersgruppe der über 65-Jährigen in Deutschland rund 3,7 Millionen Menschen, deren Bewegungsfreiheit alters- und gesundheitsbedingt eingeschränkt ist. Allein für diese Gruppe fehlen aktuell 2,1 Millionen Wohnungen mit altersgerechtem Aufzug. Hinzu kommt, dass nicht in jeder Wohnung mit altersgerechtem Aufzug auch tatsächlich über 65-Jährige wohnen. Laut einer vom Kuratorium Deutsche Altershilfe durchgeführten Untersuchung zum Thema „Wohnen im Alter“ leben nur 5,2 Prozent der Menschen, die älter als 65 Jahre sind, in altersgerechten Wohnungen. Bei den Seniorenhaushalten mit pflegebedürftigem Mitglied sind es 7,7 Prozent. Folglich ist der Bedarf an altersgerechten Wohnungen noch sehr viel höher.

Neben der Barrierefreiheit gilt es eine Reihe anderer Faktoren zu beachten, die dafür ausschlaggebend sind, ob und inwiefern eine Wohnung den Anforderungen des Wohnens im Alter genügt – man könnte auch sagen: ob sie demografiefest ist. Zum einen müssen die Wohnungen bezahlbar sein. Angebote im Luxussegment gibt es in ausreichender Zahl, doch die Zahl der potenziellen Mieter oder Käufer dafür ist begrenzt. Bezahlbare, barriere­freie Wohnungen mit modernem Standard gibt es jedoch viel zu wenig. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die notwendige Differenzierung und Vielfalt des Angebots. Wohnen im Alter bedeutet für viele Menschen in erster Linie eben nicht betreutes Wohnen oder Wohnen in einer Pflegeeinrichtung. Viel wichtiger ist es, dass die Wohnung auch im höheren Lebensalter und bei eventuellen gesundheitlichen Einschränkungen möglichst lange ein eigenständiges Leben erlaubt, und dass später bei Bedarf zusätzliche Angebote – beispielsweise eine Pflege zu Hause – problemlos integriert werden können.

Um den Bewohnern möglichst lange Autonomie zu gewährleisten, hat ein geeigneter Mikrostandort gewisse Anforderungen. Eine ruhige Lage im Grünen mag ihre Vorteile haben, sie wird für ältere Menschen jedoch schnell zum Problem. Das hat vor allem infrastrukturelle Gründe, etwa wenn es an einer guten Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz fehlt oder wenn Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und andere im Alltag benötigte Dienstleister nicht oder nur umständlich erreichbar sind. Dabei darf jedoch nicht der Eindruck entstehen, dass es – aufgrund des nachlassenden Hörvermögens – für ältere Menschen nicht auch künftig auf eine möglichst ruhige Wohnumgebung ankommt. Denn in dem Frequenzbereich, in dem sie trotz zunehmender Schwerhörigkeit hören können, sind ältere Menschen empfindlicher.

In den Wohnanlagen selbst sind neben dem barrierefreien Zugang auch Abstellmöglichkeiten beispielsweise für den Rollator notwendig; zudem sollte es möglich sein, mit dem Auto direkt bis vor die Haustür zu fahren. Geschätzt werden zudem ein hohes Sicherheitsgefühl im Wohnumfeld oder eine Abstellkammer in der Wohnung, statt eines schlecht erreichbaren Mieterkellers und schwellenfreier Bäder. Die Wohnungsgrundrisse sowie großzügige private Freiflächen auf Terrassen oder Balkonen sollten ausreichende Bewegungsradien erlauben.

Hier besteht sicherlich Korrekturbedarf im Bereich staatlicher Wohnungsbauförderungen. So wurden mit KfW-Mitteln in den vergangenen drei Jahren nur rund 53.000 barrierearme Wohnungen gefördert – und damit deutlich weniger als im Bereich der energetischen Sanierung. In diesem Tempo würde es rund 115 Jahre dauern, bis der geschätzte Bedarf von etwa 2,05 Millionen barrierefreien Wohnungen gedeckt wäre, der in einer aktuellen Prognos-Studie ermittelt wurde. 

Wer nachhaltige Wohnimmobilien-Investments sucht, sollte dabei nicht nur auf den ökologischen Fingerabdruck achten. Entscheidend sind demografische Aspekte, um auch in 30 Jahren noch eine Wohnung zu haben, für die es eine ausreichende Nachfrage gibt. Wer glaubt, dass sich Immobilieninteressenten erst im fortgeschrittenen Alter für barriere­freien Wohnraum interessieren, der täuscht sich: So belegt eine aktuelle Umfrage von Immonet, dass sich sogar die junge Generation schon mit dem Thema „Wohnen im Alter“ auseinanderzusetzen scheint. Rund die Hälfte der unter 25-Jährigen würde das Eigenheim barrierefrei planen. Insgesamt würden drei Viertel der Befragten ihre eigene Immobilie barrierefrei planen. Grund genug als Investor, demografische Aspekte bei der Investition zu berücksichtigen, um tatsächlich nachhaltige Investments zu tätigen.

 

Gastbeitrag:

Dr. Michael Held 
ist Geschäftsführender Gesellschafter der Terragon Immobilien GmbH. Er verfügt über mehr als 25 Jahre Berufserfahrung als Projektentwickler.

 

Terragon Immobilien
hat sich auf nachhaltige und qualitativ hochwertige Senioren- und Pflegeimmo-bilien, insbesondere für Betreutes Wohnen, im gesamten Bundesgebiet spezialisiert. Das Unternehmen unterstützt Bauherren und Investoren bei der Finanzierung und Realisierung von Vorhaben. Bis heute hat die Terragon Projekte im Gesamtumfang von fast 300 Millionen Euro verwirklicht. 

Geistiges Eigentum als Sachwertinvestment

Geistiges Eigentum oder Intellectual Property weist typische Eigenschaften von Sachwerten auf. Dazu zählen eine geringe Korrelation zu traditionellen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen sowie Schutz vor Inflation. Genau aus diesen Gründen mischen große Investoren ihren Portfolios Intellectual Property bei. Dennoch ist geistiges Eigentum als Anlageklasse hierzulande kaum bekannt. Dieser Beitrag erläutert, was sich dahinter verbirgt, welches Risiko-Ertrags-Profil Intellectual Property aufweist, worauf sich dessen Sachwerteigenschaften gründen und wie sich aus „geistigen Kreationen“ ein stabiler und nachhaltiger Cashflow erzeugen lässt. 

Wenn von geistigem Eigentum oder Intellectual Property (IP) die Rede ist, dann denken die meisten an Patente aus der Industrie oder dem IT-Sektor. Tatsächlich fällt aber sehr viel mehr darunter. Allgemein sind unter IP die legalen Rechte zu verstehen, die aus geistigen Aktivitäten in der Industrie, der Wissenschaft, der Literatur oder dem künstlerischen Bereich resultieren. Traditionell wird geistiges Eigentum deshalb in zwei Bereiche unterteilt: in „industrial property“ und in „copyrights“, wobei sich „industrial property“ wiederum in die drei Grundtypen Patente, Design- und Markenschutz unterteilt. 

IP ist alles andere als eine Erfindung der Neuzeit. Geistiges Eigentum gab es schon 500 Jahre vor Christus. Damals erhielten Küchenchefs in der griechischen Kolonie Sybaris ein lebenslanges Monopol für ihre Rezepte, um bestimmte kulinarische Besonderheiten zu kreieren. 1474 machte dann ein venezianisches Gericht erstmals den systematischen Versuch, Erfindungen durch eine Art Patent zu schützen. Konkreter wurde es im selben Jahrhundert mit der Erfindung des Buchdrucks durch Johannes Gutenberg. Diese Entwicklung trug zur Geburtsstunde des ersten Copyright-Systems in der Welt bei. 

IP als wesentlicher Faktor des Unternehmenswerts: In der Neuzeit rückte IP vor allem deshalb in den Fokus, weil sich der technologische Fortschritt überall in der Welt rasant entwickelte. Heute halten Konzerne wie Google oder Facebook große Patentportfolios, die den Wert der Unternehmen untermauern. Es ist deshalb auch nicht verwunderlich, dass der Wert vieler Industrien von IP dominiert wird. Das gilt insbesondere für den Pharma- und den Chemiebereich sowie die Unterhaltungsbranche. Der Komponist eines Musicals zum Beispiel besitzt das Copyright an seiner Musik exklusiv, kann dieses aber an andere lizenzieren. In der Regel haben diese Rechte bis zu 70 Jahre über den Tod des Komponisten ­hinaus Bestand. Der Inhaber eines Patents wiederum hat das Recht, andere daran zu hindern, das Produkt, auf das sich das Patent bezieht, herzustellen, zu nutzen oder zu verkaufen. Solche Patente gelten in der Regel für einen Zeitraum von 20 Jahren. 

Um geistiges Eigentum zu monetisieren, also daraus Geldströme zu erzielen, gibt es verschiedene Strategien: die Lizenzierung, die Kommerzialisierung, den kompletten Verkauf oder das rechtliche Vorgehen gegen den Missbrauch von Patenten. Mit dem Verkauf oder der Übertragung bzw. Lizenzierung von IP erhält der Inhaber Lizenzgebühren. Sie sind die monetäre Kompensation für das Recht der fortlaufenden Nutzung des geistigen Eigentums durch den Lizenznehmer. Diese Gebühren, auch Royalties genannt, werden meist als Prozentsatz auf den Umsatz ausgewiesen, steigen in der Regel mit der Inflationsrate an und werden unabhängig von der Profitabilität des Lizenznehmers entrichtet. 

Die Kommerzialisierung von IP erfordert die Entwicklung eines Produkts auf Basis des geistigen Eigentums sowie dessen erfolgreiche Produktion, Vermarktung und Vertrieb. Die vierte Strategie – die gerichtliche oder außergerichtliche Durchsetzung des Patentrechts – führt entweder direkt zu Rechtstreitigkeiten oder kann diese mit sich bringen. Grundsätzlich aber ist allen Strategien gemeinsam, dass sie eine niedrige Korrelation mit den Finanzmärkten und eine positive Korrelation mit der Inflationsrate aufweisen, wobei der Grad der Korrelation auch von der gewählten Strategie abhängt. 

Die Erträge von IP-Investments werden davon beeinflusst, in welcher Phase des Lebens­zyklus sich das geistige Eigentum befindet. Dies gilt gerade für die Pharmaindus­trie, wo sich Medikamente in verschiedenen Stufen der Entwicklung befinden können. Die erwarteten Erträge und Risiken aus IP können ferner durch die Wahl der Beteiligung, also in Form von Eigen- oder von Fremdkapital, begrenzt oder erhöht werden, vor allem dann, wenn es sich um eine hybride Struktur handelt, bei der Lizenzgebühren mit anderen Einnahmearten kombiniert werden. Entsprechend variieren auch die Erträge sowie die regelmäßigen Einnahmenströme. 

Wer nun Investmentmöglichkeiten sucht, dem bietet sich eine Reihe von Opportunitäten. Das investierbare Marktvolumen der IP-Fonds liegt bei über 20 Milliarden Dollar, wobei sich die meisten Investoren auf den Pharma- und Chemiebereich sowie IT, Software und die Hightech-Industrie fokussieren. In diesen Branchen, wo Forschung und Entwicklung eine große Rolle spielen, entwickeln die Firmen eine Vielzahl an Patenten. Dafür brauchen sie Kapital, woraus sich Gelegenheiten ergeben. So bietet das Ziel der Unterhaltungsindustrie, immer neue künstlerische Inhalte zu produzieren, Investoren die Chance in bestehende Musik- oder Filmrechte zu investieren. 

Eine Untersuchung der Royalty-Sätze zeigt, dass diese von Industrie zu Industrie variieren. Die höchsten Raten können Marktanalysen zufolge in der Software- und der Hightech-Industrie gefunden werden. Danach folgen die Unterhaltungs- und die ­Pharmabranche. Dennoch macht es aus Gründen der Diversifikation nicht nur Sinn, IP mit anderen Anlage­klassen wie Aktien zu kombinieren, sondern auch IP aus verschiedenen Branchen zu ­mischen. So sind die Erträge der drei genannten Sektoren mit den Erträgen des S&P 500 gering korreliert, weshalb die Bei­mischung von IP-Investments Diversifikationsvorteile bringt. Darüber hinaus zeigt sich, dass die Korrelationen zwischen den einzelnen IP-Sektoren sehr niedrig sind, weshalb es zur Verbesserung des Rendite-Risiko-Profils beitragen kann, IP aus unterschiedlichen Branchen zu kombinieren. 

Für die Beimischung von IP im Portfolio spricht schließlich der Sachwertcharakter. Grundsätzlich zählen zu den Sachwerten physisch greifbare Güter, wie Edelmetalle, Rohstoffe, Immobilien oder sogar Land, aber auch nicht-physische Güter, die aufgrund ihrer Substanz und ihrer Eigenschaften einen Wert haben. Beispiele dafür sind volkswirtschaftliche Ressourcen, wie Technologien, die Reputation oder künstlerische Kreationen. Dabei gelten Sachwerte als eigenständige Anlageklasse, die sich von Finanzwerten wie Aktien oder Bonds, deren Wert sich aus der vertraglichen Forderung auf den zugrunde liegenden Basiswert ergibt, unterscheiden. Während Rohstoffe oder Immobilien Sachwerte sind, sind Rohstoff-Futures oder Immobilien-Investment-Trusts Finanzwerte, deren Wert vom Basiswert abhängt. 

Zur Risikoprämie, die es für die Variabilität der Erträge gibt, bietet IP als Anlageklasse zusätzlich Risikoprämien für die Komplexität und (Il)liquidität. Die typischen Charakteristika, die Sachwerte auszeichnen, wie der innere Wert oder der Inflationsschutz, passen also auch auf geistiges Eigentum. Und schließlich bietet IP, wie auch verschiedene andere Strategien, die auf Sachwerten beruhen, einen periodisch verteilten Cashflow kombiniert mit attraktivem Kapitalaufwertungspotenzial. 

Fazit: Dass institutionelle Anleger IP in ihre Portfolios integrieren, ist wegen des Sachwertcharakters und der geringen Korrelation zu traditionellen Anlageklassen keineswegs überraschend. Dazu bieten IP-Investments im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen und Renditen eine alternative Lösung für Investoren, die auf der Suche nach Anlagen mit regelmäßig wiederkehrenden Ausschüttungen sind. 

 

Gastbeitrag:

Laurens Rensch 
ist Portfolio Manager Private Markets  bei SWISS ALPHA. Zuvor war er als Portfolio Manager bei APG, dem weltweit größten, unabhängigen Administrator und Fiduciary-Manager von Pensionsvermögen mit AUM über 450 Milliarden USD, verantwortlich für Intellectual Property Investments in Höhe von über 2 Milliarden USD. Davor war er als Portfolio Manager verantwortlich für verschiedene Alternative Investment Portfolios bei Robeco Asset Management.

SWISS ALPHA
wurde 2004 gegründet und ist eine Alternative Asset Advisory Boutique mit Sitz in Pfäffikon in der Schweiz. SWISS ALPHA bietet seine Dienste exklusiv Institutionellen Investoren (Pension Funds, Versicherern und Family Offices) an, die in deutschsprachigen Ländern und Großbritannien aktiv sind. SWISS ALPHA managt derzeit rund 650 Millionen US-Dollar.

 

Erfahren Sie mehr über das Thema Intellectual Property.

13.11.2014, Frankfurt
The Westin Grand
Konrad-Adenauer-Straße 7
16:30 Uhr

18.11.2014, Zürich
Zürcher Yacht Club
General Guisan-Quai 17
16:30 Uhr

Private Equity: Der Mittelstand bietet die größten Chancen

Rund sechs Jahre nach der Pleite von Lehman Brothers und der darauf folgenden Flaute im Private-Equity-Markt hat sich das Transaktionsvolumen deutlich erholt. Die Finanzkrise hat zu einem Umdenken geführt. Basierten die Geschäftsmodelle der Private-Equity-Fonds zuvor oftmals stark auf dem Einsatz von Fremdkapital und einer möglichst schnellen Rückführung des eingesetzten Kapitals, sind es heute nachhaltige Werttreiber wie operative Verbesserungen, Internationalisierung und strate­gische Neuausrichtungen, die zum Anlageerfolg führen sollen. Hintergrundgespräch mit Christian Brezina von Aquila Capital. 

Hedgework: Herr Brezina, Sie sind ausgewiesener Private-Equity-Experte. Können Sie kurz erklären, wie Sie Private Equity definieren? 
Christian Brezina: Bei Private Equity handelt es sich um Investitionen in das Eigenkapital nicht-börsennotierter Unternehmen. Unter Private Equity werden jedoch oftmals auch verwandte Sub-Assetklassen, beispielsweise Frühphasenfinanzierungen wie Venture Capital, subsummiert. Unser Fokus im Private-Equity-Segment liegt im Bereich der Buyouts, also der Übernahme von etablierten und profitablen Unternehmen durch einen Fonds in Zusammen­arbeit mit dem jeweiligen Unternehmensmanagement. Das Ziel dieser gemeinsamen Investition ist es, den Wert des erworbenen Unternehmens durch gezielte Maßnahmen über eine mittelfris­tige Haltedauer zu steigern. 

Hedgework: Auf dem Höhepunkt der Finanzkrise galt Private Equity als tot. Davon scheint heute keine Rede mehr. Können Sie einen Rückblick über die letzten fünf Jahre geben?
Brezina: Nach dem Buyout-Boom der Jahre 2006 und 2007 kam der Markt im Zuge der Subprime-Krise und den Verwerfungen, die die Insolvenz von Lehman Brothers mit sich brachte, unter Druck. Im Jahr 2009 erfolgten aufgrund der Zurückhaltung der Investoren und der mangelnden Versorgung der Buyout-Branche mit Akquisitionskrediten nur wenige Transaktionen. 
Über die Jahre 2010 bis 2012 hat sich der Markt jedoch trotz Euro- und Schuldenkrise normalisiert und wir haben einen enormen Anstieg insbesondere bei den Veräußerungsaktivitäten aus Buyout-Portfolios verzeichnen können. Das nach wie vor hohe gebundene Kapital in Buyout-Fonds, die während der Boomphase aufgelegt wurden, führt zu einer großen Exit-Pipeline, was vermuten lässt, dass bei Ausbleiben stärkerer Verwerfungen auch 2014 und 2015 viele Verkäufe erfolgen werden. Auch das Geschäft auf der Einkaufsseite hat gegenüber den Jahren der Finanz­krise wieder deutlich an Fahrt aufgenommen. 

Hedgework: Was macht Private Equity für Investoren wieder interessant?
Brezina: Ich würde ungern behaupten, dass Private Equity in der Finanzkrise nicht interessant gewesen wäre. Ganz im Gegenteil: Viele der Transaktionen, die zustande gekommen sind, wiesen sehr attraktive Einstiegspreise auf und sind heute die maßgeblichen Werttreiber in den Portfolios derer, die antizyklisch zu dieser Zeit investiert haben. Bei den bleibenden Spuren der Finanzkrise sehe ich mehr Positives als Negatives, z.B. eine Rückbesinnung der Branche auf die eigenen Stärken – die Unterstützung von Unternehmen mit Kapital, Netzwerken und strategischem wie operativem Know-how zur Steigerung des Unternehmenswerts. Über die „Jahre des billigen Geldes“ waren diese Werte zugunsten eines eher finanztechnischen Wertschöpfungsansatzes mit teils enormen Fremdkapitaleinsätzen in den Hintergrund getreten. Die Lehren aus der Finanzkrise drücken sich auch in einem bei vielen Buyout-Häusern deutlich verbesserten Umgang mit den eigenen Investoren aus. Viele haben hochprofessionelle Investor-Relations-Teams aufgebaut. Langfristig über verschiedene Marktzyklen hinweg gesehen hat Private Equity die meisten anderen Assetklassen, insbesondere auch die vergleichbaren Aktienmärkte, geschlagen, sodass ich der Überzeugung bin, dass Private Equity nicht wieder interessant geworden ist, sondern anhaltend attraktiv bleibt.

Hedgework: Welche Investments halten Sie zum gegenwärtigen Zeitpunkt insbesondere auch hinsichtlich Region, Größe oder Finanzierungsstadium für interessant?
Brezina: Es ist unsere feste Überzeugung, dass Private Equity den größten Mehrwert über Buyouts in mittelständisch geprägten Unternehmen bieten kann. Diese Unternehmen sind klein genug, um transformative Prozesse einzuleiten, aber groß genug, um nach einer Wachstums­periode während der Haltedauer marktführende Positionen zu erreichen und so für Börsengänge oder einen Verkauf an größere Konzerne attraktiv zu sein. 
Die größten und stabilsten Märkte, was Anzahl der Transaktionen, Volumen und Renditen angeht, sind und bleiben auf absehbare Zeit Nordamerika und Europa. Dabei ist der europäische Mittelstand zahlenmäßig erheblich größer als der in Nordamerika. Es sollte somit grundsätzlich einfacher sein, hier geeignete Zielunternehmen zu identifizieren. Auch gefällt uns die Export­orientierung der europäischen Wirtschaft. Nirgendwo in der Welt gibt es so viele Hidden Cham­pions, deren Geschäftsmodelle mit Hilfe von Private Equity internationalisiert und damit auf einen Wachstumspfad gebracht werden können. Jedoch hat der nordamerikanische Markt die Krise schneller hinter sich gelassen als der europäische. In Nordamerika sind die für Übernahmen notwendigen Kredite wieder zu teils aggressiven Konditionen erhältlich, was unweigerlich zu höheren Einkaufspreisen führt. Europa hinkt dieser Entwicklung hinterher, was vermuten lässt, dass wir hier im kommenden Investitionszyklus die günstigeren Einstiegskonditionen vorfinden. 

Hedgework: Investoren können bei Private Equity sowohl direkt in ausgewählte Unternehmen investieren als auch über spezialisierte Zielfonds. Welchen Weg präferieren Sie?
Brezina: Grundsätzlich führen beide Investitionswege zu der Beteiligung an demselben Asset, nämlich in der Regel nicht-börsennotierten Unternehmen. Für die meisten Investoren dürften sich jedoch bezüglich der direkten Investition schnell Restriktionen ergeben, was die Investitionsvolumina, das fachspezifische Know-how in der Transaktionsanbahnung und Wertschöpfung während der Haltedauer sowie beim Exit angeht. 

Hedgework: Wie sieht es mit den Kosten aus? 
Brezina: Ein Investor, der sich für die Investition in einen Dachfonds entscheidet, hat dafür in der Regel gute Gründe. Der zusätzlichen Kostenkomponente für das Dachfondsmanagement müssen entsprechende Leistungen gegenüberstehen. Dies sind neben der Auswahl der attraktivsten Zielfonds auch die Strukturierung sowie das laufende Management und ein auf den Investor zugeschnittenes, regulatorischen Anforderungen genügendes Reporting.
Darüber hinaus haben gerade Vermögensverwalter, Family Offices oder kleinere Versorgungswerke oftmals nicht die Ressourcen, Netzwerke oder Erfahrung, um direkt in Private-Equity-Fonds zu investieren. Der Vorteil eines Dachfonds ist, dass man mit einer einzigen Investition Zugang zu einem gestreuten Portfolio aus geprüften Zielfonds erhält. Die Dachfonds-Investition ist gegenüber der Etablierung eines eigenen Expertenteams meist mit deutlich geringeren Kosten verbunden und kann auch vor dem regulatorischen Hintergrund vorteilhaft sein.

Hedgework: Nach welchen Kriterien wählen Sie die Zielfonds aus, in die Sie investieren? 
Brezina: Die wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Due Diligence beansprucht bei uns einen Großteil der Zeit und Ressourcen bei der Auflegung eines Dachfonds. Wir folgen dabei einem Bottom-up-Ansatz. Wie bereits erwähnt, fühlen wie uns in den Buyout-Märkten in Nordamerika und Europa wohl, wobei wir Europa aufgrund des beschriebenen Preisvorteils derzeit favorisieren. Unser Investmentuniversum beläuft sich nach dieser Eingrenzung auf ca. 500 Private-Equity-Fonds, die derzeit aktiv Kapital für Investitionen in Europa einsammeln. Wir schauen uns jedoch nur Zielfondspartner an, die bereits eine aktive Historie von mindes­tens zehn Jahren und zwei Vorgängerfonds mit derselben Strategie – in diesem Fall Buyouts im euro­päischen Mittelstand – vorweisen können. Derzeit reden wir über etwa 60 in der Kapitaleinwerbung befindliche Fonds, die diese Anforderungen erfüllen.
Mit den ca. 20 unserer Überzeugung nach stärksten potenziellen Zielfondspartnern steigen wir in einen Due-Diligence-Prozess ein. Hier gilt es, über Treffen mit den Management Teams der Zielfonds ein möglichst tiefes Verständnis der Strategie, der Corporate Governance, von Entscheidungsprozessen, Nachhaltigkeitskriterien und den Kompetenzen des Teams zu bekommen. 
Wir wollen Zugang zu allen Hierarchieebenen des Zielfondspartners erhalten, von der Partner-Ebene bis zu den Neueinsteigern, um auch eventuelle Schwachpunkte, z.B. bezüglich Nachfolgeregelungen, aufdecken zu können. Schließlich ist Private Equity ein People’s Business und wir müssen sicherstellen, dass diejenigen Manager, die für die Renditen der Vergangenheit verantwortlich zeichnen, auch für die kommende Fondsgeneration an Bord bleiben. 
Wichtig ist uns in diesem Zusammenhang, dass der Zielfondspartner auf der gesamten Klaviatur der Wertschöpfungsstrategien spielen kann, um möglichst unabhängig von externen Markteinflüssen, wie beispielsweise der Verfügbarkeit von Fremdfinanzierungen, zu sein. Da wir nicht in unter Druck geratene, sondern in profitable Unternehmen investieren wollen, geht es also im Kern darum, schnelle Pferde noch schneller zu machen. Die Strategien hierzu sind vielfältig und reichen von organischem Wachstum durch Erweiterung der Produkt- oder Dienstleistungspalette, Verbesserung von Marketing und Vertrieb und Internationalisierung bis zu Maßnahmen zum anorganischen Wachstum durch die Übernahme von Wettbewerbern in fragmentierten Branchen.

Hedgework: Für welche Anleger ist Private Equity als Investment geeignet?
Brezina: Typischerweise sind die großen Private-Equity-Anleger die üblichen institutionellen Investoren, Banken, Versicherungen, Stiftungen, Pensionskassen und Dachfonds. Private ­Equity ist aber grundsätzlich für jeden Investor geeignet, auch für Privatinvestoren. Wenn wir uns die angelsächsischen Systeme ansehen, sind dort viele normale Arbeitnehmer über große Pensionskassen mittelbar an der Assetklasse beteiligt, und dies mit teilweise nicht unerheblichen Anteilen. Aber auch eine direkte Beteiligung an dem Dachfonds eines renommierten Anbieters mit entsprechender Kompetenz und Track Record kann für unternehmerisch denkende Privatanleger eine attraktive Portfolio-Beimischung sein.

Hedgework: Und wie können sie das Risiko von Verlusten möglichst eingrenzen?
Brezina: Risiken ergeben sich bei Investitionen in Private-Equity-Fonds nicht nur aus der Performance der Portfoliounternehmen und deren Marktumfeld, sondern auch aus Managemententscheidungen – bei Dachfonds sogar auf mehreren Ebenen. Während wir zur Minimierung der reinen Assetrisiken, also Risiken auf Ebene der Portfoliounternehmen, eine fundamentale Analyse des Investitionsumfelds über mehrere Dimensionen – regional, branchenspezifisch und die Unternehmensgrößenklassen betreffend – betreiben müssen, bleibt uns zur Minimierung der strukturellen und Managementrisiken nur die umfassende Due Diligence bezüglich der Zielfondspartner. Um auch hier möglichst auf der sicheren Seite zu sein, investieren wir gerne mit konservativ agierenden Partnern, die wir seit Jahren kennen, von denen wir bereits Vorgängerfonds gezeichnet haben und von denen wir somit wissen, wie sie sich über verschiedene Marktzyklen, also auch in Krisenzeiten wie 2008 und 2009, verhalten.

Hedgework: Mit welchen Private-Equity-Angeboten sind Sie derzeit am Markt? 
Brezina: Mit unseren beiden Dachfonds Aquila Private EquityINVEST I & II, mit denen wir den Aufbau eines Portfolios aus den unserer Überzeugung nach besten derzeit am Markt befindlichen Zielfonds anstreben. Im Rahmen der beschriebenen Fokussierung auf Buyouts im europäischen Mittelstand werden wir Europa ganzheitlich betrachten und dabei mindestens einen größeren pan-europäisch aufgestellten Zielfonds auswählen, der sehr selektiv auch Transaktio­nen in den für Buyouts attraktiven südeuropäischen Märkten, insbesondere in Spanien und Italien, durchführen kann. Der Kern der Aktivitäten wird jedoch auf den hierzulande stärksten und etabliertesten Märkten in der DACH-Region sowie in Großbritannien und Frankreich liegen. Ein weiterer Zielfonds wird strategisch ähnlich aufgestellt sein, jedoch Beteiligungen an kleineren Unternehmen anstreben, um auch das Thema Mittelstand ganzheitlich abzudecken. Um unseren Investoren ein ansprechendes Cashflow-Profil und maximale Streuung ihrer Betei­ligung zu bieten, werden wir darüber hinaus mindestens 20 Prozent des zur Investition zu Verfügung stehenden Kapitals in einen sogenannten Secondaries-Fonds investieren. 

Hedgework: Ihre Angebote sind im AIF-Mantel verpackt. Weshalb? 
Brezina: Ein nach dem KAGB aufgelegter AIF bietet das höchste Maß an regulatorischer Sicherheit für den Investor. Nur lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften, die hohen Anfor­derungen bezüglich organisatorischer Aufstellung, Trennung von Portfolio- und Risikomanage­ment, Compliance sowie nicht zuletzt der Ausstattung mit Eigenkapital unterliegen, dürfen derartige Fonds auflegen. Darüber hinaus überwacht eine obligatorische externe Verwahrstelle die Einhaltung der Anlagegrenzen, die Zahlungsströme und die Sicherstellung des Eigentums der Fondsgesellschaft und damit der Anleger an den Anlagegegenständen, in unserem Falle den Zielfonds, die selbst Spezial-AIF sein werden.

Hedgework: Mit welchen Erträgen rechnen Sie? 
Brezina: Wir wollen direkt nach Abschluss der Platzierungsphase Beteiligungen an Zielfonds eingehen, um das Geld unserer Investoren sofort für sie arbeiten zu lassen. Über die genannte Laufzeit von in der Regel zehn Jahren streben wir, je nach gezeichneter Tranche, im Base Case einen Gesamtmittelrückfluss zwischen 170 Prozent und 190 Prozent des Beteiligungskapitals an. Da die Fonds analog zu den Zielfonds mit Kapitalabrufen und -rückflüssen arbeiten, ist jedoch eine Kapitalbindung von durchschnittlich deutlich unter 100 Prozent des gezeichneten Kapitals zu erwarten, was zu attraktiven IRR-Renditen führen kann.

Das Interview führte Ronny Kohl.

 

Im Interview: 

Christian Brezina
ist Head of Private Equity Investments bei Aquila Capital. Der Diplom-Betriebswirt verfügt über mehr als 13 Jahre Erfahrung im Finanzsektor und leitete vor seinem Eintritt bei Aquila Capital den Bereich Private Equity und Multi-Asset-Produkte bei Blue Capital bzw. WealthCap. Weitere Stationen seiner Berufslaufbahn waren die Dresdner Bank, die Nord/LB sowie die Hamburger Sparkasse.

Aquila Capital 
wurde 2001 gegründet und zählt zu den führenden Investmentgesellschaften für Alternative Investments. Das Unternehmen entwickelt Anlagestrategien, die von den langfristigen demografischen und strukturverändernden Trends der Weltwirtschaft zu Beginn des neuen Jahrhunderts getragen werden, die nachhaltige und volkswirtschaftlich sinnvolle Erträge generieren und eine geringe Korrelation mit traditionellen Assetklassen aufweisen. 
Aquila Capital ist Teil der eigentümergeführten Aquila Gruppe mit Hauptsitz in Hamburg und neun weiteren Standorten, unter anderem in Zürich, London, Frankfurt und Singapur. Die Aquila Gruppe verwaltet für einen internationalen Investorenkreis ein Vermögen von 7,4 Milliarden Euro.