Smart Mobility – A Disruption of our Housing market

by Till Schmiedeknecht, Managing Director BGP Asset Management.

Urban life is about to be disrupted. Soon, the first driverless cars will be put on sale: interconnected robots with a taxi license. “The technology is essentially here”, Barack Obama told Wired in October 2016. According to recent studies by the General German Automobile Club ADAC (equivalent to the UK’s Automobile Association), three quarters of Germans consider it likely for human drivers to be replaced by robots in the future. A strong statement, coming from a nation of driving enthusiasts.

These new automobiles, truly deserving of the name will initially exist parallel to “analogue cars”. Eventually, the move from owning ones’ personal car to a share in individual mobility concepts will prevail: It’s more cost effective, efficient and finally, more practical. Even today, there are early signs for this trend on the market: Be it chauffeur services like Uber or Lyft, be it car sharing companies like DriveNow or Car2go, all of them already offer successful concepts of mobility beyond owning ones’ own vehicle. The next step is already foreseeable: What if the car starts at the push of a button and goes to pick up its next passenger after dropping the last one off? This concept saves space, time, money and brings with it some extra amenities: Finally, that second glass of wine again becomes what it should be – a matter of taste – not a question of road safety.

Driverless cars will significantly change the face of our cities and therefore, our living arrangements. Even more importantly, they will change our living possibilities. The inner cities will be much less dominated by metal, exhaust fumes and status – consequently, fewer parking spaces will be needed. Do you know what a car’s principal activity is today? Being parked. Cars spend almost 90 per cent of their time unused; over 30 per cent of overall ground space in cities is reserved for transportation. The potential uses, especially in times where there is a shortage of residential space, are quite obvious. Formerly wide roads will become lawns, multi-storey carparks will disappear and parking spaces will fall into disuse. 

Smart mobility concepts will directly influence our way of living. Still we sacrifice too much land for our cars, instead of putting it to use for peoples’ growing need for modern housing. The areas freed up by the new style of mobility would then be reassigned and used for sustainable projects. Society needs to recognize these changes and prepare for this immanent disruption. Incidentally, some small steps have already been taken to that effect: Since the German reform of federalism, the Länder (states) can individually vote on their regulations regarding the planning for car parking spaces with urban building projects. Once they are amended to reflect modern reqirements, a lot of land could be reclaimed for housing and the rental market could be eased.

Mission und Portfolio

von Thomas Meyer, Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG.

Was für die meisten Anleger gilt, gilt für Stiftungen doppelt: Stabilität und Sicherheit stehen ganz oben auf der Prioritätenliste, wenn sie das ihnen anvertraute Geld investieren. Denn Stiftungen planen oft über längere Zeiträume von zehn bis zwanzig Jahren. Aber auch die Rendite muss stimmen. Klassische Anlageformen wie die Staatsanleihen sicherer Länder scheiden deshalb mittlerweile aus.

Viele börsennotierte Produkte sind für Stiftungen wiederum zu volatil, andere zu undurchsichtig. Komplexe Anlageformen wie Smart-Beta-ETFs, die mit mehreren tausend Parametern operieren, sind hier ein Beispiel. Zumal es oft Quereinsteiger sind, die in Stiftungen die Entscheidungen treffen – das gilt auch für den Finanzbereich.

Viele Stiftungen orientieren sich deshalb lieber am Wohnimmobilienmarkt. Das Prinzip einer Wohnung, die jährlich Gewinn durch Mieteinnahmen erzielt, ist leicht darstellbar. Dies trifft nicht nur auf Direktinvestments zu, sondern auch auf Fondslösungen. Bei gutem Management und ausreichender Streuung der Fondsimmobilien sind attraktive Renditen bei vergleichsweise geringem Risiko möglich – vor allem, wenn Portfolios im konstant nachgefragten mittleren Wohnpreissegment aufgestellt sind.

Bei institutionellen Investoren mag man hier zunächst an geschlossene Fonds denken. Gerade für kleinere Stiftungen aber, die nur geringe Investitionsvolumina aufbringen können, sind offene Fonds oft die bessere Alternative. Denn sie ermöglichen Risikostreuung und eine gewisse Liquidität der Anlage, ohne die Hürden und Risiken eines geschlossenen Fonds.

Fondsgesellschaften wiederum profitieren von den Stiftungen als verlässliche Investitionspartner. Der beiderseitige Vorteil wird in der Praxis von Fondsbetreibern meist unterschätzt. Sie sollten sich auf die (Weiter-)Entwicklung von Produkten fokussieren, damit sie noch besser auf die Bedürfnisse der Stiftungen zugeschnitten sind. Das Stichwort lautet Mission Investing: Wenn ein Fonds Assetklassen aufnimmt, die den Zielen der einzelnen Stiftungstypen entgegenkommen, können sich diese besser mit dem Produkt identifizieren. Denkbar wären zum Beispiel Fonds mit hohem Anteil an Green Buildings für Stiftungen im Bereich Umweltschutz. Oder Fonds mit barrierefreien Wohneinheiten für den Bereich Behindertenhilfe. Studien zeigen, dass Investoren sogar geringere Renditen akzeptieren, wenn ihre Mission und das Immobilienportfolio eines Fonds zueinander passen.

Unterschätzte letzte Meile

von Hendrik von Paepcke, Geschäftsführer der APOprojekt GmbH.

Was im E-Commerce die berühmte letzte Meile ist, ist für Büroimmobilien der Mieterausbau: Oft entscheidet sich genau hier für den Kunden (Eigentümer), ob die erhoffte Leistung (vermietbares Büro) rechtzeitig zur Verfügung steht. Wie gut die letzte Hürde genommen wird, hat somit entscheidenden Einfluss auf die Performance der Immobilie. Verzögert sich der Einzug, hat dies Auswirkungen auf den Cash-Flow. Davor noch entscheidet sich anhand der projektierten Ausbauzeit und -qualität, ob eine Fläche überhaupt für einen bestimmten Mieter in Frage kommt.

So nehmen ein Teil aller Immobilieneigentümer, die eigentlich passende Flächen für einen bestimmten Büromieter im Portfolio haben, überhaupt nicht am Wettbewerb um besagten Mieter teil – weil sie nicht in der Lage sind, bis zum gewünschten Einzugstermin die letzte Meile so zu gehen, dass die Fläche den Wünschen und Anforderungen des Mieters entspricht. Anders gesagt: Sie sind im Ausbau zu langsam oder können die spezifischen Anforderungen des Mietinteressenten nicht mehr in die Planung aufnehmen. Ein Grund liegt in der Kleinteiligkeit der Aufgabe und der Tatsache, dass die Abstimmung mit dem Mieter aufwändig ist. Gerade für die großen Generalunternehmer, die eine Immobilie errichten, ist die letzte Meile wirtschaftlich oft nicht mehr sonderlich attraktiv. 

Dabei hat alles, was hinter der Mietbereichszugangstür liegt, aus Sicht der bauausführenden Unternehmen eigentlich ein vergleichsweise geringes Risiko. Ob Großraum-Loft oder Einzelbüro, ob edles Parkett oder rauer Industriecharme: Die gängigen Termin- und Kostenunsicherheiten finden sich im Bestand natürlich auch – andererseits sind hier Festpreismodelle oder das Prinzip des garantierten Maximalpreises durchaus häufiger zu finden als generell im Bau. Das spricht dafür, dass die bauausführenden Unternehmen eine höhere Sicherheit in der Kalkulation des Mieterausbaus sehen. Zumindest manche scheinen diese Sicherheit an die Eigentümer via Festpreis weiterzugeben und sind bereit, das verbleibende Risiko selbst zu tragen.

Insgesamt gilt also, dass der Mieterausbau für die Eigentümer in doppelter Hinsicht Chancen bietet. Zum einen bietet er die Möglichkeit, überhaupt am Wettbewerb um Mieter teilzunehmen; zum anderen bringt er die Aussicht auf Kostensicherheit, sofern das bauausführende Unternehmen das entsprechende Modell mitgeht. In der Kombination kann dies erheblichen Einfluss auf die Cash-Flow-Rendite haben.

Über den Autor
Hendrik von Paepcke ist seit über 10 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Gemeinsam mit Alexander Knälmann gründete er 2007 die APOprojekt GmbH, um Mieterausbauleistungen auf die Bedürfnisse professioneller Immobilienbestandshalter auszurichten. Weitere Informationen finden Sie auf apoprojekt.de.