Now investors can avoid getting burned by an over-heated market

by Jürgen F. Kelber, Managing Partner, Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Buy? Or sell quickly? Prices on the German real estate market have risen so high that some voices in the industry are already suggesting an exit. Buyers, for one are running out of ideas. Not necessarily because they see a bubble forming or because they fear a sudden price drop. Returns are simply too low. For core properties, initial yields have settled at about two, or at most three per cent. Under these conditions, some are bound to ask themselves: Is it still worth investing?

Unfortunately, this question is always applied to the whole market, to find out whether it is overbought or whether there is still room for improvement. That is the wrong angle, too wide. Whether an investment will be profitable is not decided by the whole market but by the choice of property. That goes for real estate as well as shares. There is often talk on the stock market – some say stocks are over-heated, some say corrections are immanent. But even in market conditions such as these, there will always be profitable shares. The trick is to find, and to analyse them.

The same is true for real estate investments. On a market with such low interest rates, short supply and high demand, it has of course become more difficult to invest profitably. Less appealing even, a return rate of two per cent is anything but enticing. Do not let first impressions fool you, however: with good management, an initial yield of two percent can in many cases become a solid four or five per cent.

Identifying chances is a crucial skill. That means you enter a building, an apartment, and you first thought has to be: where can I raise the value? For possibilities are plenty. Can I convert the loft? Add a balcony? Renovate the bathroom? Can I raise the rent? Could I convert empty office space into residential property?

This is the real craft in the real estate business; this is what sorts the wheat from the chaff. Anyone can buy property with high initial yields. For a long time, everyone did, that is why there are not many left. The real art is to recognise and realise potential for growth in low-return properties.

Whether small investor, or large, whether it is a single apartment, an apartment building or an entire portfolio, this is what makes the difference. In any case, the business plan has to include every individual property, every single unit. At that point it does not matter whether the market is running hot or not. An initial yield of two per cent will not exclude a property if the investor is unimpressed by meta-topics. One can leave those for the market philosophers and diviners. It is more important for a successful investment to have a solid, well-calculated concept.

Urbanisierung, Städtewachstum & Nachhaltigkeitsbewertung

Wachstum ist, was die Urbanisierung – und weniger die Wirtschaft – betrifft, ein global zunehmender Trend. Der Zuwachs an Menschen, vor allem in den Städten, schreitet voran. Sowohl in den Industrienationen als auch in den Emerging Markets.

Der verstärkte Zuzug aus ländlichen Gebieten in die Städte kann letztlich als ein Effekt der Industrialisierung und des sozialen Wandels gesehen werden. Beim mittlerweile seit Jahrhunderten zu beobachtenden Prozess einer andauernden Ausdehnung der Städte spielt das Bevölkerungswachstum in den jeweiligen Ländern eine entscheidende Rolle. Dazu kommen unter anderem Aspekte der Infrastruktur, der Bildungsmöglichkeiten, der Gesundheitsversorgung und des erwarteten Lebensstandards.

Überhastete Landflucht kann zu großen Problemen auf der sozialen und der Umweltseite führen. Neue Konzepte für die „Städte der Zukunft“ schließen auch Ideen hinsichtlich Bauökologie, Ressourcenverbrauch und Verkehr mit ein. Das Nachhaltigkeitsteam von Raiffeisen Capital Management hat sich Unternehmen im Bereich „Smart Cities“ genauer angesehen und Fragen zu Entwicklungen rund um den Megatrend Urbanisierung gestellt.

Die neuste Ausgabe von "nachhaltiginvestieren" finden Sie links als PDF.

Städtewachstum

Eine markante Ausbreitung der Städte war erstmals zu Beginn des 19. Jahrhunderts in Europa zu beobachten. Der sich beschleunigende Zuzug der ländlichen Bevölkerung in die Städte machte den Bau neuer Häuser, Straßen und Versorgungseinrichtungen notwendig. Der zunehmende Flächenverbrauch verringerte die umgebende Naturlandschaft drastisch. Heute sind auch die Städte selbst zu einem bedeutenden Wirtschaftsfaktor geworden. So zeichnet Tokio beispielsweise für 40 % des Bruttoinlandsprodukts von Japan verantwortlich, während der Großraum Paris mit 30 % zur französischen Wirtschaftsleistung beiträgt.

Der so genannte Verstädterungsgrad, also der Anteil der Stadtbewohner an der Gesamtbevölkerung, misst die Urbanisierung. Weltweit betrug er im Jahr 2009 erstmals mehr als 50 %. 2050 werden laut Schätzungen der UNO mehr als drei Viertel der Erdbevölkerung in Städten leben. In den Emerging Markets sind es derzeit 45 %.

Bis zum Jahr 2050 dürften es nach UNO-Schätzungen die in Industrieländern bereits üblichen 75 % sein. Urbanisierung steht auch im engen Zusammenhang mit der demografischen Entwicklung. Die Vereinten Nationen schätzen, dass etwa 60 % der Zunahme in den Städten auf das natürliche Bevölkerungswachstum zurückzuführen ist, also auf eine höhere Geburten- als Todesrate.

Aus Nachhaltigkeitssicht stellt sich die Frage, ob Städte prinzipiell mehr oder weniger „nachhaltig“ sind als der ländliche Raum. So kann man einerseits argumentieren, dass sie derzeit 70 % des Primärenergiebedarfs verbrauchen, für 80 % der CO2-Emissionen verantwortlich sind und für 75 % des Rohstoffbedarfs stehen. Somit käme ihnen eine Hauptverantwortung für den Klimawandel zu. Andererseits erlauben Städte aber auch eine effiziente Versorgung mit technischer Infrastruktur wie Mobilität, Energie und Wasser, außerdem mit sozialer Infrastruktur wie Bildung und Gesundheit sowie schließlich mit Produkten und Dienstleistungen.

Das Thema der Urbanisierung schließt neben den Kernstädten auch die Peripherie mit ein. In den Industrieländern ist seit einigen Jahrzehnten eine Suburbanisierung zu beobachten, also eine Wanderbewegung aus der Kernzone der Städte in die Peripherie. Wenn man Nachhaltigkeitsfaktoren für Stadt und Vorstadt analysiert, weisen die Städte selbst aus Nachhaltigkeitssicht deutliche Vorteile gegenüber den Vororten oder so genannten „Speckgürteln“ auf.

Der Energieverbrauch von Bewohnern der Peripherie ist deutlich höher als jener in den städtischen Zentren. So liegt beispielsweise der ökologische Fußabdruck eines durchschnittlichen Vorstadthauses rund um New York annähernd beim zweieinhalbfachen Wert einer Wohnung in New York. Dies kann unter anderem damit erklärt werden, dass der CO2-Ausstoß alter Metropolen in der Regel relativ gering ist, weil verhältnismäßig wenige Menschen ihre Autos nutzen.

Die Verstädterung der letzten Jahrzehnte führt immer mehr zur Ausprägung von so genannten Megastädten. Aufgrund des Mangels an Arbeitsmöglichkeiten in den ländlichen Regionen entwickeln sich rapide wachsende Millionenstädte, oft mit kaum planbarer und überschaubarer Bebauung. Als Megastadt werden Städte ab einer Einwohnerzahl von zehn Millionen bezeichnet. Einige Beispiele für Megastädte sind Istanbul, Lagos, Delhi und Mexiko-Stadt. Die Bedingungen in diesen extrem stark wachsenden Städten sind oft in vielerlei Hinsicht katastrophal. Es kommt zur Bildung von übervölkerten und verwahrlosten Elendsvierteln, also Slums.

Nachhaltige Konzepte für Städte umfassen unterschiedliche Aspekte. Wesentliche Themen sind etwa die Nachhaltigkeit der Bauten selbst, der Ressourcenverbrauch, der öffentliche Verkehr sowie Mobilität. Der ökologische Fußabdruck von Städten hängt auch davon ab, wie dicht die Stadt aufgebaut ist. Dichtere Städte verbrauchen weniger Rohstoffe, weil man kurze Wege hat. Vertikale Städte wie Hongkong weisen einen sehr geringen Benzinverbrauch pro Person auf. Das Gegenteil ist bei so genannten Flächenstädten wie Houston der Fall.

Im Zusammenhang mit dem Konzept von „Smart Cities“ werden die Themen Mobilität, Energie, Umwelt, Wirtschaft, Governance sowie Mensch und Lebensqualität miteinander verknüpft und in den Mittelpunkt gestellt. Moderne Smart-City- Konzepte setzen sich mit der besonderen Bedeutung von Städten im Kontext von Klimaschutz und Ressourcenmanagement auseinander. Prinzipiell bieten Städte ein großes Potenzial, den Herausforderungen wie Klimawandel, Ressourcenknappheit und dem demografischen Wandel mit intelligenten Lösungen zu begegnen.

Aus ökologischer Sicht sind Effizienzsteigerungen und die Reduktion des Energieverbrauchs wesentlich. Angestrebt wird eine Verbesserung der Treibhausgasbilanz durch Einsatz neuester Technologien mit hoher Ressourcen- und Energieeffizienz sowie durch intelligente und systemorientierte Lösungen zur Optimierung der Energiesysteme.

Ein wesentlicher Teilaspekt in der Stadtentwicklung mit nachhaltiger Ausrichtung ist auch der langfristige Umstieg auf erneuerbare Energiequellen. Eine nachhaltige Stadt kümmert sich aktiv um zukunftsfähige Mobilitätsformen und deren infrastrukturelle Voraussetzungen. Parallel dazu forciert die Stadtplanung integrierte Planungsprozesse, zum Beispiel im Bereich Energie. Schließlich werden die Einwohner im Sinne einer optimierten Governance bei der Umsetzung von Maßnahmen aktiv eingebunden.

Fazit: Raiffeisen Capital Management ist derzeit in zwei Unternehmen, die im Rahmen des Engagement-Prozesses adressiert wurden, investiert. Es sind dies die französischen Unternehmen Schneider Electric und Legrand.

Nachhaltigkeitsbewertung

Im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklung kommen neue Technologien in den Bereichen Infrastruktur, Gebäude und Mobilität zum Einsatz. Um Ressourcen wie Energie und Wasser möglichst effizient zu nutzen, werden sie zunehmend auch intelligent vernetzt – wie in den Konzepten von „Smart Metering“ und „Smart Grid“.

Smart Metering betrifft die Energieversorgung von Haushalten und bedeutet „intelligente Zähler“. Diese Systeme können verbrauchte Mengen sowie die Verbrauchszeiträume messen, speichern und die Daten an Kunden oder Dritte kommunizieren. Smart Grid steht für ein „intelligentes Stromnetz“, das eine kommunikative Vernetzung von Stromerzeugung, -speicherung und -verbrauch ermöglicht. Damit sollen Energieübertragungs und -verteilungsnetze in der Elektrizitätsversorgung effizient gesteuert werden. Der Trend zu Smart Metering und Smart Grid wird durch das dynamische Wachstum bei erneuerbaren Energien und durch neue IT- Entwicklungen unterstützt.

Im Zusammenhang mit dem Thema Urbanisierung zielt der Unternehmensdialog des Nachhaltigkeitsteams von Raiffeisen Capital Management auf Unternehmen in den Bereichen Smart Metering und Smart Grid ab.

  • Beschleunigt der Trend zur Urbanisierung die Entwicklung von Konzepten wie Smart Metering und Smart Grid? Welche Regionen zählen zu den Hoffnungsmärkten?
  • Welche aktuellen Entwicklungen und technischen Neuerungen prägen Smart Metering und Smart Grid? Sind die Technologien zu Smart Metering und Smart Grid bereits ausgereift?
  • Welche Ressourceneinsparungen sind mit Smart-Metering- und Smart-Grid-Systemen möglich?
  • Was sind die wesentlichen Hindernisse für ein schnelleres Wachstum in den Bereichen Smart Metering und Smart Grid?
  • Sind Neubauten im Vergleich zu Revitalisierungen von Altbauten im Vorteil, was den Einsatz von Smart Metering und Smart Grid betrifft?

Der Begriff Smart Grid wird regional unterschiedlich verwendet. Europa und Nordamerika sind seit einigen Jahren intensiv dabei, Smart-Grid-Lösungen zu implementieren. In Europa ist Italien bezüglich der Verbreitung von Smart Metering führend, in den USA gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesstaaten. In den Emerging Markets kommt das Thema erst seit Kurzem in die Gänge. Der chinesische Markt weist umfangreiches Potenzial auf.

Urbanisierung bedeutet aber nicht nur eine steigende Nachfrage nach intelligenten Automatisierungslösungen für Gebäude und deren Energietechnik, sondern umfasst gemäß dem auf Umwelt- und Industriemesstechnik spezialisierten finnischen Vaisala-Konzern auch innovative Konzepte für Verkehrsmittel und abgeleitet für die industrielle Nahrungsmittelproduktion und Medizinprodukte sowie -dienstleistungen. Für Emerson Electric stehen zudem individuelle Lösungen für einzelne Haushalte im Mittelpunkt.

Bei Smart Grids handelt es sich mittlerweile um technisch ausgereifte Technologien, sowohl hinsichtlich Datenübertragung als auch Verbrauchssteuerung. Allerdings existieren bislang keine allgemeingültigen Standards für Smart Metering. Auch die Berechnung von Einsparungen ist, wie Legrand betont, derzeit nicht geregelt. Die Verwendung neuer Technologien wird jedoch immer wieder durch Finanzierungsengpässe und Veränderungen bei der Regulierung der Energiebranche gehemmt.

Sofern es keine klaren Vorgaben des Gesetzgebers gibt, verhindern die hohen Kosten einen flächendeckenden Einsatz der neuen Technologien durch die Energieversorgungsunternehmen. Neubauten weisen eine deutlich höhere Dichte an Kontroll- und Messtechnologien auf als revitalisierte Altbauten. In einzelnen europäischen Staaten sind mittlerweile Smart-Grid-Lösungen für Neubauten vorgeschrieben.

Zusammengefasst zählen zu den vielen Chancen von Smart-Grid-Technologien die Verbesserung der Energieeffizienz – in den einzelnen Haushalten kann Studien zufolge von Effizienzgewinnen von 4 % bis 12 % ausgegangen werden –, die Reduktion der Anzahl und Dauer von Stromausfällen sowie die Optimierung der Hardwarenutzung. Der Smart-Metering-Markt sollte in den nächsten fünf Jahren um kumuliert mehr als 50 % wachsen

Außerdem können durch Smart Metering Energieverluste, die nicht leitungsbedingt auftreten, wie etwa der Stromdiebstahl, adressiert werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass das Bewusstsein des Kunden für seinen individuellen Energieverbrauch thematisiert werden kann.

Zu den Risiken von Smart-Grid-Technologien zählen einerseits Manipulationen, etwa durch Hacker-Angriffe oder auch durch den Kunden selbst. Andererseits sind bei der Vielzahl von generierten Datensätzen auch Themen des Datenschutzes von Relevanz.