Totgesagte leben länger – zur VOB/B nach Einführung des neuen Baurechts

Vor jeder Baumaßnahme steht die Prüfung des Baurechts. Veränderung in dem regulatorischen Umfeld haben folglich gewaltige Wirkungen für die Branche. Aktuell streiten sich Juristen über die Sinnhaftigkeit der VOB/B, manche empfehlen den verdienten Ruhestand für diese Ordnung, um nicht gleich von Ableben zu sprechen. In den aktuell hohen Wellen der Corona-Pandemie können die vermeintlich kleinen Wendemanöver innerhalb des Rechtsrahmen zwar schnell aus dem Blickfeld geraten, es lohnt jedoch gerade deswegen darauf zu achten. In diesem Standpunkt der IREBS Immobilienakademie nimmt Niklas Langguth, Rechtsanwalt und Mitgründer der Kanzlei Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB, Stellung zum neuen Baurecht und ob es sich lohnt in die Totenklage für die VOB/B einzustimmen.

Wenn Gesetze sich ändern, sind Berater nicht weit, die gleich das ganze Fachgebiet neu erfinden wollen.

Viele Juristen haben das neue Baurecht des BGB zum Anlass genommen, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) grundlegend infrage zu stellen. Teilweise werden nur einzelne Klauseln, teilweise sogar die VOB/B insgesamt für AGB-rechtswidrig gehalten (und wären damit im Verhältnis zum Verwender unwirksam), weil ein Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild des neuen Baurechts bestünde. Statt der bis vor kurzem üblichen modifizierten VOB/B, werden zunehmend modifizierte BGB-Werkverträge empfohlen. Dieser Abgesang auf die VOB/B scheint verfrüht, wenn man die Alternativen in den Blick nimmt und die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägt.

Zwei Alternativen zur modifizierten VOB/B stehen im Raum.

Der Bund hat sich entschieden, künftig nur noch auf Basis der VOB/B im Ganzen auszuschreiben (frei jeglicher Modifikation). Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass die Einzelklauseln aufgrund gesetzlicher Privilegierung nicht mehr der AGB-Kontrolle unterliegen (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das mag zwar für den Bund funktionieren. Im kaufmännischen Rechtsverkehr ist eine solche Gestaltung aber in der Regel zu unflexibel; denn schon kleinste Änderungen, die sich bei Bauverträgen nur schwer vermeiden lassen, führen zu einer modifizierten VOB/B und damit zu einem Verlust der gesetzlichen Privilegierung. Zudem wird die VOB/B von vereinzelten Autoren auch im Ganzen infrage gestellt, so dass auch diese radikale Lösung keine letzte Sicherheit bietet.

Für den Rechtsverkehr jenseits öffentlicher Aufträge wird daher vielfach vorgeschlagen, modifizierte BGB-Werkverträge nach neuem Recht zu vereinbaren. Das ist zwar grundsätzlich machbar, aber auch dieser Weg ist mit rechtlichen und operativen Risiken verbunden.

Zum einen ist bei solchen modifizierten BGB-Klauseln (die ihrerseits in der Regel auch als AGB zu qualifizieren sind) ebenfalls nicht gesichert, dass sie später vor Gericht halten. In der rechtswissenschaftlichen Literatur wird zu den wenigen Paragraphen des neuen Baurechts nahezu alles vertreten, was sich argumentieren lässt. Eine gefestigte Rechtsprechung gibt es zu den allermeisten Fragen noch nicht und es wird noch viele Jahre dauern, bis sich eine halbwegs verlässliche Rechtsprechung dazu entwickelt hat. Ein modifizierter BGB-Werkvertrag birgt deshalb nur scheinbar einen Sicherheitsvorteil gegenüber einem modifizierten VOB/B-Vertrag. Hinzu kommt, dass man zur VOB/B auf eine zwar im Kontext des alten Rechts ergangene, aber immerhin über Jahrzehnte hinweg entwickelte Rechtsprechung zurückgreifen kann.

Zum anderen sollten juristische Berater nicht aus den Augen verlieren, wie tief die VOB/B in der Baubranche verwurzelt ist. Die Praktiker vor Ort, die Nachträge schreiben, Fristen setzen und Mängel rügen, kennen die VOB/B und werden sie voraussichtlich noch lange anwenden, erfahrungsgemäß unabhängig davon, ob die VOB/B vertraglich vereinbart worden ist oder nicht. Ein in der Branche über Jahrzehnte erlerntes und allseits angewandtes Wissen wird man nicht mit ein paar Mitarbeiterschulungen aus den Köpfen bekommen. Die VOB/B bietet damit den Vorteil, dass sie auf der Baustelle oft bis hinunter zum Polier angewandt und gelebt wird und dort auf praktische Erfahrung und Akzeptanz trifft. Das ist aus Sicht der Praxis nicht selten sogar wichtiger als die Frage, ob die Klausel letzten Endes hält. Letzteres entscheidet sich nämlich oftmals erst nach fünf Jahren Prozess vor dem Oberlandesgericht, wenn das Bauwerk längst eröffnet ist. Zudem nützt auch die schönste BGB-Werkvertragsklausel im Prozess nichts, wenn sie auf der Baustelle nicht oder – oft noch schlimmer – falsch angewendet wird.

Bei Lichte besehen und im Vergleich mit den zur Verfügung stehenden Alternativen spricht deshalb nach wie vor viel für den modifizierten VOB/B-Vertrag.

Dass der Bundesgerichtshof die VOB/B in Bausch und Bogen „kippen“ wird, ist derzeit nicht abzusehen. Im Gegenteil: Bislang scheint der BGH seine Rechtsprechung zur VOB/B so umzustellen, dass die VOB/B nicht mit dem Leitbild des neuen Bauwerkvertragsrechts des BGB kollidiert. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang die vielbeachtete und teilweise auch kritisierte Entscheidung aus dem Sommer 2019, in welcher der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Preisbildung von Nachträgen nach der VOB/B mit einem Paukenschlag umgestellt hat: In Abkehr von der bisherigen, über Jahrzehnte gefestigten Rechtsprechung regelt die VOB/B nach neuester Rechtsprechung die Bepreisung von Nachträgen nicht, diese gebe nur vor, dass die Urkalkulation bei der Preisbildung zu berücksichtigen sei (Urteil vom 08.08.2019 – VII ZR 34/18). Damit hat der Bundesgerichtshof einen der Hauptansatzpunkte der VOB/B-kritischen Stimmen ausgehebelt. Die Entscheidung lässt erahnen, dass der BGH dazu neigt, die VOB/B auch nach Einführung des neuen Baurechts nicht insgesamt infrage zu stellen, sondern allenfalls punktuelle Korrekturen vorzunehmen.

Bedeutet das also, alles bleibt beim Alten? Nicht ganz! An einigen wenigen Stellen hat sich das gesetzliche Leitbild tatsächlich so stark verändert, dass man über eine vertragliche Modifikation einzelner VOB/B-Klauseln nachdenken sollte, um das Risiko der Unwirksamkeit zu umgehen. Auch enthält das neue Baurecht einige Regelungen, die neben der VOB/B anwendbar sind und die überdacht sein wollen, wenn man unter dem Regime des neuen Baurechts einen modifizierten VOB/B-Vertrag schließt. Zum Beispiel fehlt dem nachträglichen Leistungsabruf des Auftraggebers gemäß § 1 Abs. 3 VOB/B die Beschränkung auf zumutbare Leistungen im Sinne des § 650 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Oder man kann § 12 Abs. 3 VOB/B sicherer gestalten, indem man dem Transparenzgebot Rechnung trägt und das Recht auf Bauzustandsfeststellung gemäß § 650 g Abs. 1 BGB einbezieht. Es gilt also das neue Baurecht zu berücksichtigen, indem man die VOB/B über eine vertragliche Modifikation behutsam nachschärft und die Entwicklung der Anwendungspraxis auf den Baustellen im Auge behält.


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IREBS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Niklas Langguth

Niklas Langguth ist Rechtsanwalt seit dem Jahr 2005. Im Jahr 2017 gründete er zusammen mit Herrn Dr. Rainer Burbulla die Kanzlei Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Die Boutique-Kanzlei ist spezialisiert auf das gewerbliche Immobilienrecht. Tätigkeitsschwerpunkt von Rechtsanwalt Langguth ist das private Baurecht.

Transition: Nachhaltige Veränderung bringt finanziellen Erfolg

von Dominik Benedikt, Senior Research Analyst der Erste Asset Management.

Eines der Schulbeispiele nachhaltiger Investoren berichtet von der Transformation von Alcoa, der Aluminum Company of America. Paul O’Neill tritt 1987 als neuer CEO an, um das in finanzielle Schwierigkeiten geratene Unternehmen zu sanieren. Bei seiner ersten Investorenpräsentation erklärt er, dass der Erfolg des Unternehmens fortan an nur einer Zahl zu messen sei: der Rate an Arbeitsunfällen.

Investoren, die mit ihm stattdessen über seine Ziele zu klassischen finanziellen Kennzahlen sprechen wollen, schmettert er ab. Einer der anwesenden Investoren berichtete später, sofort zum Telefon gehechtet zu sein, um alle Anteile seines Investmenthauses an Alcoa zu verkaufen. Die Firma habe einen „wild gewordenen Hippie zum Chef gemacht, der die Firma zerstören werde“. Die anderen Teilnehmer sollen es ihm gleich getan haben. Ein schlechter Rat: wer bei O’Neills Amtsantritt 100 Dollar in Alcoa-Aktien investiert hat, hätte bis zu seinem Rücktritt 1999, 100 Dollar an Dividenden und 500 Dollar an Kursgewinnen lukriert.

Zufall?

Die akademischen Studien, die sich seither mit dem Fall auseinandergesetzt haben, sagen nein. Viel mehr habe O’Neill einen mit fast allen Unternehmensprozessen verwobenen Faktor identifiziert, die Arbeitssicherheit. Der Fokus darauf hat geholfen Prozesse zu optimieren und Effizienz zu steigern. Durch seine Ansage an alle Mitarbeiter ihn direkt zu kontaktieren, sollte das nötige Budget für Verbesserungen fehlen oder sich das lokale Management querstellen, wurden Blockaden im ganzen Unternehmen aufgebrochen.

Trotz der zusätzlichen Investitionen in Sicherheit, verdreifachte sich Alcoas Nettogewinn im ersten Jahr des Programms. Während O’Neills Amtszeit ist die Unfallrate des Unternehmens um knapp 90% gesunken, auf ein Zwanzigstel des US-Durchschnitts – trotz des scheinbar unumgänglichen, vielfach erhöhten Risikos in der Schwerindustrie.

Arbeitssicherheit schön und gut, aber der Klimawandel?

Natürlich ist Alcoa als immer noch extrem CO2-intensives Unternehmen kein Umwelttitel (und im ERSTE GREEN INVEST nicht investiert), selbst wenn die Firma das Ziel gesetzt hat die CO2-Intensität seiner Aluminiumproduktion bis 2030 zu halbieren. Doch auch hier werden Transformationsprozesse in Gang gesetzt die sowohl dem Kampf gegen den Klimawandel aber auch dem langfristigen finanziellen Erfolg des Unternehmens dienen werden.

Zusammen mit Apple und Rio Tinto hat das Unternehmen eine Technologie entwickelt Aluminium nur unter Ausstoß von Sauerstoff, statt der üblichen hohen prozessbedingten CO2-Emissionen, zu produzieren. Das erste kommerziell so produzierte Aluminium wurde Ende 2019 an Apple geliefert. Alcoa geht davon aus die Technologie ab 2024 vermarkten zu können.

Sollte diese Technik sich durchsetzen, wird sie langfristig dazu beitragen die gesamte Aluminiumindustrie aus Klimasicht vom Problem zur nachhaltigen Lösung umzuformen.

Wer sich nicht verändert…

Der Klimawandel verändert gerade die Spielregeln für viele Industrien der „Old Economy“, nicht zuletzt in Form des europäischen Green Deals, der vorsieht Europa bis 2050 zum ersten klimaneutralen Kontinent umzubauen. Unternehmen, die diese Zeichen nicht sehen (wollen) riskieren langfristig die Licence to Operate, also die gesellschaftliche und regulatorische Berechtigung für ihr Geschäftsmodell. Ein Beispiel dafür sind fossile Energieträger, wie etwa Kohle.

Während das Geschäft mit letzterer durch keine Transformation zu retten ist – es ist schlicht inkompatibel mit dem 1,5°C-Ziel der Pariser Klimakonferenz, sind es Energieerzeuger sehr wohl.

Das nachhaltigste Unternehmen der Welt?

Orsted ist ein dänischer Energieversorger, der bis 2017 als DONG Energy, kurz für Dansk Olie og Naturgas A/S, firmierte. Der Name war Programm, und das Unternehmen vorallem der Energiegewinnung aus fossilen Energieträgern verschrieben. Vor zwanzig Jahren hatte DONG knapp einen doppelt so hohen CO2-Ausstoß pro produzierter kWh Strom als der Schnitt der großen europäischen Versorger – ein immenses Risiko aufgrund des beginnenden EU-Emissionshandels und den damit verbundenen. Nur die reinen Besitzer von Kohlekraftwerken standen noch schlechter da, illustriert durch den Niedergang der ehemals stolzen deutschen Betreibern von Stein- und Braunkohlekraftwerken.

Im Gegensatz zu diesen hat Orsted die Zeichen der Zeit erkannt, und über die letzten zehn Jahre sein Geschäftsmodell radikal umgebaut. Fossile Energieträger wurden durch erneuerbare ersetzt. Statt 85% fossiler Energie 2009, dem Jahr in dem die Transformation begann, produziert Orsted heute mehr als 85% des Stroms aus erneuerbaren Energieträgern. Bis 2025 soll die Stromproduktion gänzlich klimaneutral sein. Dabei ist das Unternehmen zum weltweiten Marktführer für Offshore-Windkraftwerke geworden und in der Entwicklung der Netze und Speicherlösungen für eine rein erneuerbares Elektrizitätssystem.

Zusätzlich tritt Orsted auch auf gesellschaftlicher und politischer Advokat für den Umbau unseres Energiesystems auf, da ohne diesen der Kampf gegen den Klimawandel praktisch vorab verloren wäre. All dies hat dem Unternehmen in Studien die Zuschreibung als möglicherweise nachhaltigstes Unternehmen der Welt eingebracht. Auch der ERSTE GREEN INVEST ist investiert.

Es besteht keine Nachfrage nach Kohle, Diesel und Konsorten.

Dieses Postulat mag absurd klingen, steht am im Herzen des Erfolgs von Transformationsprozessen im Angesicht des Klimawandels. Nachfrage besteht nach Energie um Haushalte, Wirtschaft oder Verkehr in Bewegung und warm zu halten. Nichts besagt, dass diese aus fossilen Quellen stammen muss, im Gegenteil.

Es besteht auch keine Nachfrage nach Dieselmotoren. Der Kunde kauft die Möglichkeit angenehm, in schöner Schale und mit gewisser Fahrfreude von A nach B zu kommen, wann immer er will. Kann diese Leistung etwa durch die Elektromobilität oder in weiterer Folge autonomes Fahren besser abgedeckt werden, so werden diese Lösungen den Markt übernehmen.

Gerade die Automobilindustrie ist massivem Transformationsbedarf unterworfen. Das Überleben der traditionellen Anbieter hängt davon ab, ob sie diese schaffen. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass bis 2050 40% der globalen Fahrzeugflotte autonome Fahrzeuge sein werden. Die Kosten pro gefahren Kilometer sollen dadurch zwischen 40 und 80% sinken, je nachdem wie diese eingesetzt werden. Davon können nicht nur die Konsumenten, sondern auch die Hersteller profitieren: es wird mehr Budget für margenstarke Premiumfahrzeuge frei. (Dass dabei auch klimaschonendes Aluminium für den Leichtbau nötig sein wird, erinnert an die Vernetzung all dieser Prozesse.)

Diese Liste ließe sich noch lange fortsetzen, etwa in der Bauwirtschaft oder der IT. Wir kaufen Lösungen für Simulationen, Datenverarbeitung, Vernetzung oder auch nur den Konsum von Katzenvideos, nicht aber ressourcenhungrige Computerchips.

Transition – ein Kernthema

Der erfolgreiche Kampf gegen den Klimawandel hängt unmittelbar davon ab, wie große Teile der „alten“ Wirtschaft diesen Schritt in die Zukunft schaffen. Nur die reinen Lösungsanbieter alleine, werden dies nicht schaffen. Aus diesem Grund ist Transformation bzw. Transition eines der wichtigsten Kernthemen des ERSTE GREEN INVEST. Aktuell ist rund ein Viertel des Fonds in diesem Bereich investiert, übertroffen nur von der Energie.


Der Finanzsektor leistet mit der gezielten Steuerung von Investitionen einen wesentlichen Beitrag, um beim Klimawandel einen Umkehrtrend zu erreichen. In unserer neuen Serie blicken wir auf eines der Schwerpunktthemen des neuen Umweltfonds ERSTE GREEN INVEST.

Wichtige rechtliche Hinweise

Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.

Dieser Beitrag erschien zuerst im Blog der Erste Asset Management.

Mehr Informationen zur Produktpalette der Erste Asset Management finden Sie unter www.erste-am.at.

Mikrofinanz 2020: Welchen Einfluss hat Corona?

Ende vergangenen Jahres führte altii einen Podcast mit Martin Feige, Teamleiter Angebotsentwicklung und -management Investmentfonds und Research der GLS Bank, zur Entwicklung der Mikrofinanzmärkte. Seitdem hat sich viel getan. Die Welt ist eine andere geworden. Zeit für ein Update.

Herr Feige, als wir im November über Mikrofinanzen sprachen, konnte niemand ahnen, was kurze Zeit später auf uns zurollte. Lassen Sie uns kurz Revue passieren. Wann wurde Corona ein Thema für die Mikrofinanzmärkte?

Die Corona-Pandemie ist ja in unterschiedlichen Wellen verlaufen. Nach China haben sich die Auswirkungen vor allem in den Industrieländern und an den internationalen Kapitalmärkten gezeigt. Nach und nach wurde dann deutlich, dass es sich um eine weltweite Herausforderung handelt.

Anfangs war der Einfluss auf die Mikrofinanzmärkte noch sehr schwer abzuschätzen. Die Kurse vieler Mikrofinanzfonds wirkten im Vergleich zu Aktienfonds beispielsweise hochstabil. Spätestens ab April wurden die Folgen für die Länder bzw. Volkswirtschaften, in denen der GLS AI – Mikrofinanzfonds investiert ist, immer sichtbarer. Maßnahmen wie Grenzschließungen, Ausgangssperren und daraus resultierende Betriebsschließungen hinderten Endkreditnehmer*innen zunehmend daran, ihren Geschäftstätigkeiten nachzugehen.

Erfreulicherweise reagierte die Politik in Schwellen- und Entwicklungsländern sehr schnell. Supranationale Institutionen wie der Internationale Währungsfonds oder die Weltbank haben milliardenschwere Hilfspakete geschnürt.

Was bedeutete dies für die Mikrofinanzinstitute?

Mikrofinanzinstitute mussten damit rechnen, dass sich die Maßnahmen auf die Zahlung von Zinsen und Tilgungen auswirken. Durch in verschiedenen Ländern angeordnete Zahlungsaufschübe (Moratorien) konnten Endkreditnehmer*innen ihre Zahlungen über mehrere Wochen aussetzen. Dies hatte Auswirkungen auf die Kreditbücher von Mikrofinanzinstituten und beeinflusste mitunter die Zahlungen der Institute an den Fonds.

Wie haben Sie mit Ihrem Fonds darauf reagiert?

Wie bereits in den vergangenen Jahren haben wir unseren Fokus auf ein aktives Risikomanagement sowie soziale Wirkung gelegt. Unser Fondsmanagement hat den Austausch mit den Partnerinstituten intensiviert. Da unsere Investmentmanager*innen direkt vor Ort arbeiten, sind sie bestens mit dem Markt vertraut. Dadurch konnten wir schnell erfassen, ob es Auffälligkeiten beim Zahlungsverhalten von Instituten gibt. Zu bedenken ist, dass manche Effekte im Kreditportfolio der Institute erst mit einer gewissen Zeitverzögerung sichtbar sind. Umso wertvoller ist dieser enge Austausch, um mögliche negative Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und entsprechende Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Ebenso legt das Fondsmanagement seit Auflage, und auch jetzt in der Pandemie, höchsten Wert auf eine breite Risikostreuung. Im Portfolio befinden sich momentan 70 Institute aus 35 Ländern. Aufgrund der breiten geographischen Streuung und der Tatsache, dass Corona-bedingte Effekte in verschiedenen Regionen zu unterschiedlichen Zeitpunkten einsetzten, können negative Entwicklungen in einem Land portfolioweit abgefedert werden. Dies kam dem Fonds zu Gute.

Soweit die ökonomische Sichtweise: Wie werden sie der sozial-ökologischen Mission des Fonds gerecht?

Gerade in diesen schwierigen Zeiten wollen wir bewusst unserer Verantwortung als sozial verantwortlicher und langfristiger Investor gerecht werden. Wir stehen den Instituten als ein verlässlicher Finanzierungspartner zur Seite. Zwei Maßnahmen haben wir uns dabei vorgenommen:

Zum einen wollen wir weiter Kredite auszahlen. Denn um die Wirtschaft während der Krise aufrechtzuhalten und danach wiederzubeleben, ist die Liquiditätsversorgung von Partnerinstituten und Endkreditnehmer*innen existenziell wichtig.

Zudem planen wir bei Bedarf und in Abstimmung mit weiteren Kreditgebern alle Werkzeuge der Kreditrestrukturierung – von der Verlängerung der Laufzeiten bis hin zur Stundung von Zinsen – auszunutzen, um notleidende Institute finanziell zu unterstützen.

Und wie ist das Ergebnis?

Bisher ist es für ein endgültiges Fazit sicherlich zu früh. Einige Entwicklungen bestätigen uns aber in unserer Fondsstrategie.

Der Fonds hat zum einen in der heißen Krisenphase mehrere Institute mit Darlehen versorgt, im April beispielsweise an drei Institute über 7 Mio. Euro, im Mai dann weitere zwei Kredite. Diese erfolgten an Kunden, mit denen bereits Geschäftsbeziehungen bestanden.

Ebenfalls konnten wir Kreditkonditionen neu verhandeln. Nehmen wir das Beispiel Mexiko. Dort haben wir sechs Partnerinstitute. Gemeinsam mit internationalen Kreditgebern haben wir bei drei Instituten vereinbart, fällige Kreditraten um 6 bis 12 Monate in die Zukunft zu schieben. Und das bei unverändertem Zinssatz. Dies ermöglicht den Instituten, einen höheren Spielraum bei der Bewältigung der Krise zu haben.

Wie haben ihre Anleger reagiert? Gab es nennenswerte Änderungen bei den Fondsvolumina?

Wir bemühen uns seit Beginn der Krise, unsere Anleger*innen besonnen und sachlich zur aktuellen Lage zu informieren. Wir weisen klar auf die Risiken hin, ohne aber Panik schüren zu wollen. Diese Strategie scheint aufzugehen. In jedem Monat haben wir Nettomittelzuflüsse verzeichnet. Das Fondsvolumen beläuft sich mittlerweile auf 186 Mio. Euro – im Vergleich zu 165 Mio. Euro Ende 2019. Zu beachten ist, dass der Fonds eine sehr granulare Anlegerstruktur aufweist. Auch die Renditekennzahlen des Fonds sind stabil. Seit Auflage im Dezember 2015 erzielte der Fonds einen guten Ertrag. Dies ist natürlich keine Garantie für die zukünftige Entwicklung. Wir wissen alle, dass Kurse schwanken können und die Pandemie noch nicht vorüber ist. Doch gibt die aktuelle Entwicklung Hoffnung, sowohl für den Fonds als auch für die Mikrofinanzmärkte.

Herr Feige, herzlichen Dank für das Gespräch.


Martin Feige, Teamleiter Angebotsentwicklung und -management der GLS Bank, ist ein Spezialist für die Auflage nachhaltiger Publikumsfonds. 2015 hat er gemeinsam mit seinen Kolleg*innen den GLS AI - Mikrofinanzfonds aufgelegt. Die GLS Bank ist Pionier im Bereich nachhaltiger Finanzen. Sie wurde 1974 gegründet und verfolgt sozial-ökologische Ziele. Das Ökologische und Nachhaltigkeit steht im Mittelpunkt des Handelns.

Über die GLS Bank

Bei der GLS Bank ist Geld für die Menschen da. Die Genossenschaftsbank mit Sitz in Bochum finanziert und investiert nur in sozial-ökologische Unternehmen. Ihre Geschäfte macht sie umfassend transparent. Im Investmentfondsgeschäft bietet sie drei eigene Fonds im Gesamtvolumen von rund 580 Mio. Euro und zusätzlich den B.A.U.M. Fair Future Fonds an (Stand 30.06.2020).

Weiterführende Informationen:

https://www.gls-fonds.de
investmentfonds@gls.de
Newsletter-Anmeldung GLS Fonds

Hinweise zur Wertentwicklung:

Year to date

2019

2018

2017

2016

Seit Auflage

0,5

2,0

0,7

1,7

1,6

7,0

Angaben zur Anteilklasse A in Prozent, Stand 31.07.2020. Die hier vorliegenden Daten dienen ausschließlich Informationszwecken und stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Fondsanteilen dar. Der Fonds weist ein nicht auszuschließendes Volatilitätsrisiko auf. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Alleinige Grundlage für den Anteilerwerb sind die Verkaufsunterlagen (Wesentliche Anlegerinformationen, Verkaufsprospekt, Jahres- und Halbjahresbericht) zum Teilfondsvermögen. Verkaufsunterlagen zu allen Investmentvermögen der IP Concept sowie den ökonomischen Kennzahlen sind kostenlos bei Ihrem Berater / Vermittler, der zuständigen Verwahrstelle / Depotbank oder bei IP Concept unter www.ipconcept.com erhältlich.

Empfehlung der GLS: Dieser Teilfonds ist unter Umständen für Anleger nicht geeignet, die ihr Geld innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten aus dem Teilfonds wieder zurückziehen wollen.

 

Folgen der Corona-Krise – was auf Immobilienfonds jetzt zukommt

von Robert Guzialowski, Leiter Real Assets Deutschland bei Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG.

Das ganze Ausmaß, in dem sich die derzeitige Krise auf die Wirtschaft und die einzelnen Sektoren auswirkt, ist noch unklar. Das gilt auch für den Immobilienmarkt, dessen einzelne Segmente sowie für Immobilienfonds. Allerdings lassen sich aus einer Vorher- und Nachher-Perspektive auf die Corona-Krise Tendenzen erkennen.

Immobilienfonds stehen weiterhin hoch im Kurs

Immobilienfonds erfreuten sich in den vergangenen Jahren wachsender Beliebtheit. Eine der Hauptursachen dafür waren die niedrigen Zinsen. Deshalb, und weil sich die Konjunkturaussichten zuletzt eingetrübt hatten, galten Immobilien als sichere Anlageklasse. Entsprechend hoch waren die Investitionsvolumina. Bei Wirtschaftsimmobilien (u.a. Büro, Logistik, Hotel) erreichte das Transaktionsvolumen im Jahr 2019 mit 72,6 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert. Lediglich im Einzelhandelsbereich waren Schwächen auszumachen; er litt, mit Ausnahme des Nahrungsmittelsegments, unter dem verstärkten Trend zum Online-Handel, weshalb sich dort das Transaktionsvolumen zuletzt das zweite Jahr in Folge verringerte. Dagegen stand der Wohnsektor bei Investoren ebenfalls hoch im Kurs, was einen Kaufpreisanstieg von zuletzt 9,5 Prozent zur Folge hatte.

Insgesamt lässt sich über fast alle Nutzungsklassen hinweg deshalb feststellen, dass sich die einzelnen Immobiliensegmente vor der Corona-Krise einer anhaltend hohen und wachsenden Nachfrage gegenübersahen. Doch wie sich schon in der Finanzkrise zeigte, bleiben auch Immobilien von Krisen nicht unberührt. So hat sich nach einer Umfrage von Savills das Transaktionsvolumen bei Wohn- und Gewerbeinvestments im April im Vergleich zum Vorjahr von 5,1 Mrd. Euro auf 2,3 Mrd. Euro mehr als halbiert.

Wie beeinflusst Corona die künftige Miet- und Preisentwicklung?

Die wichtigste Ursache für diese Entwicklung: Die derzeitige Unsicherheit über die künftige Miet- und Preisentwicklung. Aktuellen Schätzungen zufolge sind je nach Immobiliensegment Preiskorrekturen von bis zu 20 Prozent denkbar. Es stellt sich also die Frage, wie viel Sicherheit Immobilienfonds nun bieten? So hatte die hohe Nachfrage für die Zeit vor Corona zu deutlich steigenden Kaufpreisen geführt. Doch weil die Mieten bei Neuverträgen nicht im gleichen Maße wie die Immobilienpreise nach oben gingen, könnte der eine oder andere Objektwert unter Umständen inzwischen zu hoch angesetzt sein.

Dazu kommt, dass der Immobilienmarkt zwar auch dieses Mal im Vergleich zu den volatileren Märkten zeitlich nachgelagert reagierte. Anders als in der Vergangenheit war der Abstand aber geringer. Am deutlichsten zeigte sich das im Hotel-Bereich. So führte der Lockdown schnell zu einem massiven Einbruch bei den Hotelübernachtungen. Das wiederum hatte Mietausfälle zur Folge. Nun drohen Insolvenzen der Pächter und womöglich eine Konsolidierung des Marktes, die auch Auswirkungen auf Hotel-Investoren haben wird.

Immobilienfonds sehen sich deshalb bereits immer zahlreicheren Anfragen von Mietstundungen oder -verhandlungen gegenüber. Das könnte zu Umsatzeinbußen für Immobilien-AIF führen. Wie stark sich die Corona-Pandemie letztlich auf den Hotelmarkt und somit die Performance der sie haltenden Fonds auswirken wird, hängt von der Dauer des Lockdowns ab. Jedoch sind die Übernachtungszahlen in den vergangenen zehn Jahren stetig gestiegen. Langfristig ist deshalb mit einer Rückkehr zu diesem positiven Trend und einer Erholung des Hotelsektors zu rechnen.

Das könnte im Einzelhandel, soweit es den Nicht-Lebensmittelbereich betrifft, anders aussehen. Auch dort sind Ausfälle von Mietzahlungen festzustellen. Wie erläutert, hatte es dieses Segment, das unter einem veränderten Konsumverhalten leidet, auch vor der Krise schon nicht leicht. Jetzt ist denkbar, dass sich dieser strukturelle Wandel durch die Corona-Pandemie beschleunigt. Das könnte eine steigende Zahl von Insolvenzen und Ladenschließungen bedeuten. Die Folge wären erhöhte Leerstände und möglicherweise eine deutliche Korrektur bei den Mieten und Preisen. Die Auswirkungen auf Immobilienfonds könnten hier deshalb womöglich nicht nur temporär sein.

Optimistischer Ausblick für Logistik- und Wohnimmobilien

Positiver stellt sich die Lage bei Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien dar. Trotz der spürbaren Auswirkungen und den ungewissen Aussichten für die nahe Zukunft sollten sich diese aller Voraussicht nach relativ schnell erholen – und entsprechend sollten Immobilienfonds durch diese Segmente auch nicht allzu stark beeinträchtigt werden. Gerade für die Bereiche Logistik und Wohnen sind die langfristigen Prognosen eher positiv. Wegen des zunehmenden Trends zum Online-Handel und der sich abzeichnenden Tendenz zur Regionalisierung von Lieferketten, eine Folge der De-Globalisierung, dürfte die Nachfrage nach Logistikobjekten sogar eher zunehmen.

Zugleich ist die Mietnachfrage bei Wohnimmobilien vielerorts stabil. Auch wenn die Renditen niedrig sind, könnte hier ein wachsendes Interesse sicherheitsorientierter Anleger zu weiter steigenden Preisen führen. Etwas gemischter fällt das Bild bei Büroimmobilien aus. Aufgrund der durch den Lockdown erzwungenen Umstellung auf Heimarbeit ist im Bürosektor ein gewisser Rückgang bei der Flächennachfrage zu erwarten – Stichwort Desk Sharing. Dem entgegen steht derzeit zwar die geringe Leerstandsquote, weshalb es vorerst nicht zu starken Preiskorrekturen kommen dürfte. Doch dürfte dieser Leerstands-Puffer aufgrund hoher Fertigungszahlen bei Büroimmobilien im kommenden Jahr aufgezehrt werden. Langfristig könnte sich das Bild deshalb eintrüben.

Fazit

Die Auswirkung der Krise auf die Gesamtwirtschaft für den Immobiliensektor wird entscheidend sein. Kommt es zu einem schweren Konjunktureinbruch, der Unternehmen und Konsumenten gleichermaßen trifft, dann wird dies nicht ohne Folgen für die Immobilienmärkte bleiben. Dennoch gilt diese Anlageklasse als sicherer Hafen. Denn als Sachwerte bieten Immobilien gerade in Krisenzeiten ein höheres Maß an Stabilität als viele andere Anlageklassen. Immobilienfonds sollten aus dieser Krise deshalb gestärkt hervorgehen.


Der Text stammt von FondsTrends – Die Zukunft des Fondsgeschäftes, veröffentlicht am 16. Juni 2020.

Robert Guzialowski

Robert Guzialowski ist Leiter Real Assets Deutschland bei Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG. Er verantwortet neben Vertrieb und Kundenmanagement der AIF-Verwahrstelle die Begleitung der KVGen von der Aufnahme der Geschäftsbeziehung über das Onboarding bis hin zu den Fondstransaktionen. Robert Guzialowski ist Rechtsanwalt und veröffentlicht regelmäßig zu aufsichtsrechtlichen Entwicklungen.