Das eigene Zuhause gewinnt im Zuge der Pandemie an Bedeutung

von Tobias Just und Rupert K. Eisfeld, beide IREBS – Universität Regensburg.

Folgt man Berichten in Medien und Immobilienmarktprofessionals hatte die Covid-19-Pandemie bisher keine Auswirkungen auf die deutschen Wohnungsmärkte: Wohnungen sind vielerorts weiterhin knapp, und die Mieten und Preise sind bis zuletzt weiter gestiegen.

Diese Darstellung ist richtig und doch in (mindestens) dreifacher Hinsicht zu holzschnittartig. Erstens reagieren Wohnungsmärkte sehr langsam auf Schocks; Anpassungen benötigen mitunter Jahre. Wir erleben aktuell zunächst nur die unmittelbaren Auswirkungen. Immerhin. Zweitens greift der reine Blick auf die eingetretene Entwicklung dahingehend zu kurz, weil der Referenzpunkt fehlt. Ein richtiger Referenzpunkt ist aber nicht Stagnation, sondern wie sich die Märkte ohne die Pandemie entwickelt hätten. Dies hätte stürmischer oder weniger dynamisch sein können. Doch ohne ein Referenzszenario ist eine Analyse der Pandemieeffekte nicht sinnvoll. Drittens schmelzt das Eingangsstatement viele kleinräumige und qualitative Details und Verschiebungen zu einer einzigen Aussagelegierung zusammen. Das ist wie gesagt nicht falsch, aber manchmal lohnt es sich eben zusätzlich auf die Unterschiede hinter den Details zu achten.

In diesem Standpunkt gehen wir auf den dritten Aspekt ein und zeigen anhand von Analysen zum Internetsuchverhalten von Menschen in Deutschland, dass mit Verschiebungen in den Wohnpräferenzen zu rechnen ist. Es kam nämlich über viele Monate zu statistisch signifikanten Abweichungen darin, nach welchen Wohnungsattributen Menschen im Internet suchten im Vergleich zu den Quartalen vor der Pandemie.1

Die Analyse von Internet-Suchanfragen ist in den letzten Jahren zu einem regelrechten eigenen Forschungszweig gewachsen, da die investierte Zeit als klares Zeichen für die Suchbereitschaft gilt. Dann lässt sich eben auch vermuten, dass Veränderungen in den Suchanfragen einen gewissen Vorlauf zu Marktbewegungen haben (Choi & Varian 2012). Für Immobilien sind die Wirkungsverzögerungen natürlich länger als für Güter des täglichen Bedarfs, aber Bezüge sind hier feststellbar (Hohenstatt et al. 2011; Dietzel et al. 2014).

Mit „Google Trends“2 lassen sich z.B. die Suchanfragen für immobilienwirtschaftlich relevante Begriffe im Kontext der COVID-19-Pandemie analysieren: Wie häufig googelten Menschen z.B. nach den Begriffen „Garten“ oder „Balkon“. Die Suchanfragen werden dann auf wöchentlicher Basis zur Verfügung gestellt, der Wert mit den höchsten Suchanfragen erhält den Wert 100 zugeordnet, alle anderen werden entsprechend kalibriert. Absolute Zahlen gibt es also nicht, daher sind alle weiteren Auswertungen zunächst eher Indikationen für mögliche Bewegungen – ob die relativen Veränderungen nämlich reichen, um harten, nennenswerten Marktbewegungen vorauszulaufen, bleibt zum Teil abzuwarten.

Tatsächlich kam es in den Lockdown-Phasen zu einer deutlichen Veränderung im Suchverhalten, die vielfach als Bedeutungsgewinn des Wohnens und mitunter auch des Wohneigentums interpretiert werden könnten. Bestimmte Wohnungsmerkmale, die nämlich zudem im städtischen Umland angeboten werden, wurden häufiger gesucht. Neben die qualitativen Nachfrageverschiebungen könnten also auch regionale Verschiebungen treten.

Für die folgenden Grafiken wurde wie folgt vorgegangen: Es wurde zunächst für den Zeitraum von 2018 bis zum Beginn der Pandemie ein Trend berechnet. Dieser wurde dann für die Pandemie fortgeschrieben und dient als Referenzszenario. Weichen die realisierten Suchverläufe deutlich ab – hier außerhalb eines Prognoseintervalls, in dem sich 95% aller möglichen Werte befinden müssten – wurde dies besonders hervorgehoben. Hier können wir mit hoher statistischer Sicherheit von einer nennenswerten und dann wohl auch durch die Pandemie bewirkten Abweichung sprechen.

Die folgenden Abbildungen veranschaulichen, dass deutlich häufiger als vor der Pandemie nach „Haus kaufen“ oder „Balkon“ oder „Garten“ gesucht wurde. Der Zugang zur eigenen Freifläche, zur eigenen Grünfläche sprechen für eine Bedeutungsverschiebung wichtiger Wohnungsmerkmale: Vergleicht man zum Beispiel die Mittelwerte für „Haus kaufen“ und „Balkon“ vor der Pandemie mit jener während der Pandemie zeigt sich eine Zunahme der Suchanfragen von 26,6% bzw. 70,1%. Da Häuser viel seltener innerstädtisch als in der Peripherie erworben werden, spricht der starke Anstieg der Suchanfragen auch für eine Nachfrageverschiebung nach außen vor die Kernstädte.

Abbildung 1: Suchanfragen nach "Haus kaufen" (höchster Wert = 100), Lockdown-Phasen und linearer Trend bis zur 13. Kalenderwoche 2020. Rot: Unerwartet deutliche Abweichung. Daten: Google Trends; Eisfeld, Just (2021).

Nun muss man gerade bei solchen Schocks vorsichtig sein, ob Menschen nicht angesichts der Besonderheit der Situation erst einmal nur suchen, ohne zu handeln. Dies ist natürlich möglich, doch dagegen spricht, dass auch außerhalb der Lockdown-Phasen zum Teil heftige Abweichungen feststellbar sind. Außerdem wird in der Studie gezeigt, dass eben nicht nur Änderungen im Suchverhalten messbar waren. Für die weiteren Parameter verweisen wir auf die vollständige Studie.

Abbildung 2: Suchanfragen nach "Balkon" (höchster Wert = 100), Lockdown-Phasen und linearer Trend bis zur 13. Kalenderwoche 2020. Rot: Unerwartet deutliche Abweichung. Daten: Google Trends; Eisfeld, Just (2021).

Auch nach Wohnungen mit Arbeitszimmern wurde deutlich häufiger gesucht als das zuvor gezeigte Suchverhalten hätte nahelegen können. Die Abweichungen liegen zum Teil weit außerhalb des 95%-Intervalls.

Abbildung 3: Suchanfragen nach "Arbeitszimmer" (höchster Wert = 100), Lockdown-Phasen und linearer Trend bis zur 13. Kalenderwoche 2020. Rot: Unerwartet deutliche Abweichung. Daten: Google Trends; Eisfeld, Just (2021).

Und natürlich gibt es hier einen direkten Zusammenhang mit der Verlagerung des eigenen Arbeitsplatzes ins Homeoffice (Abbildung 4). Die Suche nach Arbeitszimmern war stärker eine transitorische Frage als die Suche nach dem Hauserwerb.

Abbildung 4: Suchanfragen nach "Homeoffice" und nach „Arbeitszimmer“ (höchster Wert = 100). Daten: Google Trends; Eisfeld, Just (2021).

Aktuell gehen die Infektionszahlen in Deutschland wieder hoch. Es stellt sich nicht mehr die Frage, ob die 4. Welle begonnen hat, sondern nur noch wie heftig sie ausfällt und ob dies auch angesichts relativ hoher Impfquoten zu ähnlichen Einschränkungen wie 2020 und zum Beginn des Jahres 2021 führen muss. Und in diesem Sinne stellt sich dann auch die Frage, ob es zu ähnlich starken Impulsen für geänderte Wohnpräferenzen kommen könnte. Dies steht sicherlich in direkter Verbindung zu den noch folgenden Maßnahmen. Werden nur wenig invasive Maßnahmen ergriffen, werden weniger Haushalte um eine Anpassung der Wohnverhältnisse bemüht sein. Doch gerade weil Immobilienkäufe mitunter jahrelange Vorbereitungen erfordern, dürfte jede weitere Welle der Unsicherheit im Zuge der Pandemie einige Haushalte, die zuvor eben nur gesucht hatten, auch zum Handeln führen. Für die innerstädtischen Mietmärkte dürfte dies tendenziell entspannend wirken. Die Mieten und vor allem Preise im Umland (wohl nicht im ländlichen Raum) dürften dann sogar weiterhin stark steigen. Und weil dies quasi eine „Single-Auskoppelung“ ist, verweisen wir für weitere Ergebnisse der Studie auf die Langspiel-Datei (siehe unten).


1) Für die anderen beiden Aspekte verweisen wir auf die Ergebnisse der Studie Eisfeld, Just (2021). Der Link zur Studie findet sich am Ende dieses Standpunkts.
2) https://trends.google.de

Dieser Standpunkt zeigt ein Teilergebnis aus der Studie: Eisfeld, R.K., Just, T. (2021). Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die deutschen Wohnungsmärkte. Hans-Böckler-Stiftung Study Nr. 74, September 2021. Die Studie kann kostenlos hier heruntergeladen werden.

Zum Weiterlesen:

  • Choi, H., & Varian, H. (2012). Predicting the present with Google Trends. Economic record, 88, 2-9.
  • Dietzel, M. A. & Braun, N. & Schäfers, W. (2014). Sentiment-based commercial real estate forecasting with Google search volume data. Journal of Property Investment & Finance, 32(6), 540-569.
  • Hohenstatt, R. & Käsbauer, M. & Schäfers, W. (2011). " Geco" and its potential for real estate research: Evidence from the US housing market. Journal of Real Estate Research, 33(4), 471-506.

Auswirkungen der EU-Taxonomie auf die Immobilienwirtschaft

von Dr. Sebastian Orthmann, EMBA (M&A), und Sarah Kolodzik, CMS Deutschland.

Die EU soll bis zum Jahr 2050 zum ersten klimaneutralen Kontinent werden. Dieses Ziel hat die Europäische Kommission im Dezember 2019 im Rahmen des European Green Deal beschlossen. Als erstes Etappenziel sollen bis zum Jahr 2030 die Treibhausgase der EU um mindestens 55 % unter dem Wert von 1990 gesenkt werden.

Für die Erreichung dieser Ziele sind erhebliche Investitionen in nachhaltige Projekte erforderlich. Der Finanzsektor wird daher bei der Umsetzung des Green Deal eine Schlüsselrolle einnehmen.

Bereits im März 2018 veröffentlichte die Europäische Kommission einen Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums. Der Aktionsplan verfolgt drei Ziele: Erstens die Umlenkung der Kapitalflüsse auf nachhaltige Investitionen. Zweitens die Bewältigung der finanziellen Risiken, die sich aus dem Klimawandel, der Ressourcenknappheit, der Umweltzerstörung und sozialen Problemen ergeben. Drittens die Förderung von Transparenz und Langfristigkeit von Finanz- und Wirtschaftstätigkeiten.

Zentraler legislativer Baustein zur Umsetzung des Aktionsplans ist die Taxonomie für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten im EU-Recht (Verordnung (EU) 2020/852 über die Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen und zur Änderung der VO (EU) 2019/2088 ("Taxonomie-Verordnung")). Die Taxonomie-Verordnung legt verbindlich fest, wann eine Wirtschaftstätigkeit nachhaltig ist. Durch die Entwicklung eines einheitlichen Begriffsverständnisses soll der Gefahr eines "Green Washing" entgegengewirkt werden.

Nach der Taxonomie-Verordnung ist eine Wirtschaftstätigkeit ökologisch nachhaltig, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zur Verwirklichung eines oder mehrerer Umweltziele leistet, nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines oder mehrerer Umweltziele führt, unter Einhaltung eines festgelegten Mindestschutzes ausgeübt wird und technischen Bewertungskriterien entspricht. Die weitere Konkretisierung dieser Voraussetzungen erfolgt durch sogenannte delegierte Rechtsakte in Form regulatorischer und technischer Standards.

Konkretisierung der Nachhaltigkeit von Immobilien durch delegierte Rechtsakte zur Taxonomie-Verordnung

Die Europäische Kommission hat am 21. April 2021 einen ersten delegierten Rechtsakt zur Taxonomie-Verordnung im Hinblick auf die Umweltziele Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel vorgelegt.

Der delegierte Rechtsakt beinhaltet zwei Anhänge mit konkreten technischen Bewertungskriterien zur Bestimmung, wann eine Tätigkeit ökologisch nachhaltig ist. Anhang I enthält die technischen Bewertungskriterien für das Umweltziel des Klimawandels und legt fest, wann eine Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leistet. Anhang II gibt die technischen Bewertungskriterien für das Umweltziel der Anpassung an den Klimawandel vor. Die technischen Bewertungskriterien des delegierten Rechtsakts beinhalten für Immobilien insgesamt sieben Unterkategorien mit konkreten Vorgaben, unter anderem für den Neubau und die Renovierung von Gebäuden sowie den Gebäudebestand.

Gemäß Anhang I sind Neubauten mit Blick auf das Umweltziel des "Klimaschutzes" nur dann Taxonomie-konform, wenn der Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter den nationalen Werten des Niedrigstenergiegebäudestandards liegt. Für Deutschland sind insoweit die Werte des zum 1. November 2020 in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetzes relevant. Für Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen ist das Gebäudeenergiegesetz ebenfalls maßgeblich. Alternativ ist eine Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahme auch dann Taxonomie-konform, wenn sie zu einer Reduzierung des Primärenergiebedarfs von mindestens 30 % führt.

Für den Gebäudebestand ist das Errichtungsdatum entscheidend. Differenziert wird zwischen Gebäuden, die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet worden sind, und Gebäuden, die nach diesem Datum errichtet wurden. Gebäude, deren Errichtungsdatum vor dem 31. Dezember 2020 liegt, sind Taxonomie-konform, wenn sie mindestens den Energieeffizienzanforderungen des Energy Performance Certificate A entsprechen. Alternativ sind sie auch dann Taxonomie-konform, wenn sie zu den 15 % energieeffizientesten Gebäuden des nationalen oder regionalen Gebäudebestandes gehören. Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, sind Taxonomie-konform, wenn sie den oben genannten Neubaukriterien des delegierten Rechtsakts entsprechen.

Anhang II verlangt zudem hinsichtlich des Umweltziels "Anpassung an den Klimawandel" für die Taxonomie-Konformität von Gebäuden eine Identifikation der für das jeweilige Gebäude einschlägigen Klimarisiken. Zudem müssen Anpassungslösungen existieren, die die wichtigsten Klimarisiken für das Gebäude wesentlich reduzieren.

Der delegierte Rechtsakt zur Taxonomie-Verordnung ist ab dem 1. Januar 2022 anzuwenden.

Weitere regulatorische Schritte

Bis zum 31. Dezember 2021 sollen weitere delegierte Rechtsakte zu den übrigen Umweltzielen der Taxonomie-Verordnung (Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser und Meeresressourcen, Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung und Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme) vorgelegt werden und zum 1. Januar 2023 Anwendung finden.

In der Taxonomie-Verordnung werden zudem die Anforderungen an die Nachhaltigkeitsberichterstattung für Unternehmen erweitert. Unternehmen, die der EU-Richtlinie 2014/95/EU (sog. CSR-Richtlinie) unterliegen und zur nichtfinanziellen Berichterstattung verpflichtet sind, müssen künftig Angaben zur ökologischen Nachhaltigkeit ihrer Wirtschaftstätigkeit veröffentlichen. Zum 1. Juni 2021 sollen Konkretisierungen der erweiterten Publizitätspflichten ebenfalls im Wege eines delegierten Rechtsaktes veröffentlicht werden.

Auswirkungen der Taxonomie-Verordnung auf die Immobilienwirtschaft

Auch wenn derzeit noch einige Fragen bei der Auslegung des Regelwerks offen sind und noch weitere Rechtsakte folgen, kann allen Angehörigen der Immobilienwirtschaft nur dringend empfohlen werden, die durch die Taxonomie-Verordnung implementierten Kriterien im Hinblick auf die Nachhaltigkeit von Immobilien im Blick zu behalten.

In den direkten Anwendungsbereich der Taxonomie-Verordnung fallen zwar nur Finanzmarktteilnehmer, die bestimmte Finanzprodukte anbieten, wie beispielsweise Immobilienfonds, und Unternehmen, die von der CSR-Richtlinie erfasst sind. Die durch die Taxonomie-Verordnung normierten Offenlegungs- und Transparenzpflichten werden jedoch mittelbar die gesamte Immobilienwirtschaft betreffen.

Immobilien, die nicht Taxonomie-konform sind, dürften zumindest mittel- bis langfristig weniger stark im Markt nachgefragt werden und zudem ggf. auch weniger einfach mit Fremdkapital finanzierbar sein. Dies dürfte sich auf die Wertentwicklung solcher Immobilien auswirken. Darin liegt sicherlich auch eine Chance für bestimmte Marktteilnehmer.

Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Bestrebungen auf nationaler Ebene. Mit dem Gebäudeenergiegesetz werden erstmals konkrete Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden in einem Regelwerk zusammengefasst. Die im Gebäudeenergiegesetz enthaltenen Vorgaben werden spätestens im Jahr 2023 erneut auf den Prüfstand kommen. Momentan sind die darin enthaltenen Vorgaben weniger streng als die technischen Bewertungskriterien der Taxonomie-Verordnung. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass sich die Vorgaben mit Blick auf die ambitionierten Ziele des Green Deal in den kommenden Jahren immer weiter verschärfen werden.

Insgesamt steht daher zu erwarten, dass die Preisunterschiede zwischen energieeffizienten und nicht energieeffizienten Gebäuden in den nächsten Jahren steigen werden. Auch die weiteren noch zu konkretisierenden Nachhaltigkeitskriterien werden zeitnah zu wertbildenden Faktoren werden. Investoren sollten daher bereits jetzt diese Kriterien in ihrer Ankaufentscheidung berücksichtigen. Bestandshalter sollten zudem frühzeitig ihre Immobilien darauf überprüfen, ob diese bereits Taxonomie-konform sind und wenn nicht, mit welchem Aufwand dieses Ziel erreicht werden kann.


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IREBS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Dr. Sebastian Orthmann, EMBA (M&A)

Dr. Sebastian Orthmann ist Rechtsanwalt und Leiter des Geschäftsbereichs Real Estate & Public bei CMS Deutschland. Er berät nationale und internationale Investoren und Projektentwickler beim Erwerb und der Veräußerung von Immobilien und Immobilienportfolios im In- und Ausland. Weitere Schwerpunkte seiner Tätigkeit bilden die Beratung bei Projektentwicklungen, Fragen im gewerblichen Mietrecht sowie Rechtsfragen mit Bezug zum Thema Nachhaltigkeit und Klimaschutz in der Immobilienwirtschaft.

Sarah Kolodzik

Sarah Kolodzik ist Rechtsanwältin und hat ihren fachlichen Schwerpunkt im Immobilienwirtschaftsrecht. Im Mittelpunkt ihrer Tätigkeit steht das Knowledge Management des Geschäftsbereichs Real Estate & Public bei CMS Deutschland. Hier begleitet sie die Produktentwicklung, Vertragsgestaltung ebenso wie den Wissenstransfer im Immobilienwirtschaftsrecht.

Totgesagte leben länger – zur VOB/B nach Einführung des neuen Baurechts

Vor jeder Baumaßnahme steht die Prüfung des Baurechts. Veränderung in dem regulatorischen Umfeld haben folglich gewaltige Wirkungen für die Branche. Aktuell streiten sich Juristen über die Sinnhaftigkeit der VOB/B, manche empfehlen den verdienten Ruhestand für diese Ordnung, um nicht gleich von Ableben zu sprechen. In den aktuell hohen Wellen der Corona-Pandemie können die vermeintlich kleinen Wendemanöver innerhalb des Rechtsrahmen zwar schnell aus dem Blickfeld geraten, es lohnt jedoch gerade deswegen darauf zu achten. In diesem Standpunkt der IREBS Immobilienakademie nimmt Niklas Langguth, Rechtsanwalt und Mitgründer der Kanzlei Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB, Stellung zum neuen Baurecht und ob es sich lohnt in die Totenklage für die VOB/B einzustimmen.

Wenn Gesetze sich ändern, sind Berater nicht weit, die gleich das ganze Fachgebiet neu erfinden wollen.

Viele Juristen haben das neue Baurecht des BGB zum Anlass genommen, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) grundlegend infrage zu stellen. Teilweise werden nur einzelne Klauseln, teilweise sogar die VOB/B insgesamt für AGB-rechtswidrig gehalten (und wären damit im Verhältnis zum Verwender unwirksam), weil ein Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild des neuen Baurechts bestünde. Statt der bis vor kurzem üblichen modifizierten VOB/B, werden zunehmend modifizierte BGB-Werkverträge empfohlen. Dieser Abgesang auf die VOB/B scheint verfrüht, wenn man die Alternativen in den Blick nimmt und die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägt.

Zwei Alternativen zur modifizierten VOB/B stehen im Raum.

Der Bund hat sich entschieden, künftig nur noch auf Basis der VOB/B im Ganzen auszuschreiben (frei jeglicher Modifikation). Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass die Einzelklauseln aufgrund gesetzlicher Privilegierung nicht mehr der AGB-Kontrolle unterliegen (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das mag zwar für den Bund funktionieren. Im kaufmännischen Rechtsverkehr ist eine solche Gestaltung aber in der Regel zu unflexibel; denn schon kleinste Änderungen, die sich bei Bauverträgen nur schwer vermeiden lassen, führen zu einer modifizierten VOB/B und damit zu einem Verlust der gesetzlichen Privilegierung. Zudem wird die VOB/B von vereinzelten Autoren auch im Ganzen infrage gestellt, so dass auch diese radikale Lösung keine letzte Sicherheit bietet.

Für den Rechtsverkehr jenseits öffentlicher Aufträge wird daher vielfach vorgeschlagen, modifizierte BGB-Werkverträge nach neuem Recht zu vereinbaren. Das ist zwar grundsätzlich machbar, aber auch dieser Weg ist mit rechtlichen und operativen Risiken verbunden.

Zum einen ist bei solchen modifizierten BGB-Klauseln (die ihrerseits in der Regel auch als AGB zu qualifizieren sind) ebenfalls nicht gesichert, dass sie später vor Gericht halten. In der rechtswissenschaftlichen Literatur wird zu den wenigen Paragraphen des neuen Baurechts nahezu alles vertreten, was sich argumentieren lässt. Eine gefestigte Rechtsprechung gibt es zu den allermeisten Fragen noch nicht und es wird noch viele Jahre dauern, bis sich eine halbwegs verlässliche Rechtsprechung dazu entwickelt hat. Ein modifizierter BGB-Werkvertrag birgt deshalb nur scheinbar einen Sicherheitsvorteil gegenüber einem modifizierten VOB/B-Vertrag. Hinzu kommt, dass man zur VOB/B auf eine zwar im Kontext des alten Rechts ergangene, aber immerhin über Jahrzehnte hinweg entwickelte Rechtsprechung zurückgreifen kann.

Zum anderen sollten juristische Berater nicht aus den Augen verlieren, wie tief die VOB/B in der Baubranche verwurzelt ist. Die Praktiker vor Ort, die Nachträge schreiben, Fristen setzen und Mängel rügen, kennen die VOB/B und werden sie voraussichtlich noch lange anwenden, erfahrungsgemäß unabhängig davon, ob die VOB/B vertraglich vereinbart worden ist oder nicht. Ein in der Branche über Jahrzehnte erlerntes und allseits angewandtes Wissen wird man nicht mit ein paar Mitarbeiterschulungen aus den Köpfen bekommen. Die VOB/B bietet damit den Vorteil, dass sie auf der Baustelle oft bis hinunter zum Polier angewandt und gelebt wird und dort auf praktische Erfahrung und Akzeptanz trifft. Das ist aus Sicht der Praxis nicht selten sogar wichtiger als die Frage, ob die Klausel letzten Endes hält. Letzteres entscheidet sich nämlich oftmals erst nach fünf Jahren Prozess vor dem Oberlandesgericht, wenn das Bauwerk längst eröffnet ist. Zudem nützt auch die schönste BGB-Werkvertragsklausel im Prozess nichts, wenn sie auf der Baustelle nicht oder – oft noch schlimmer – falsch angewendet wird.

Bei Lichte besehen und im Vergleich mit den zur Verfügung stehenden Alternativen spricht deshalb nach wie vor viel für den modifizierten VOB/B-Vertrag.

Dass der Bundesgerichtshof die VOB/B in Bausch und Bogen „kippen“ wird, ist derzeit nicht abzusehen. Im Gegenteil: Bislang scheint der BGH seine Rechtsprechung zur VOB/B so umzustellen, dass die VOB/B nicht mit dem Leitbild des neuen Bauwerkvertragsrechts des BGB kollidiert. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang die vielbeachtete und teilweise auch kritisierte Entscheidung aus dem Sommer 2019, in welcher der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Preisbildung von Nachträgen nach der VOB/B mit einem Paukenschlag umgestellt hat: In Abkehr von der bisherigen, über Jahrzehnte gefestigten Rechtsprechung regelt die VOB/B nach neuester Rechtsprechung die Bepreisung von Nachträgen nicht, diese gebe nur vor, dass die Urkalkulation bei der Preisbildung zu berücksichtigen sei (Urteil vom 08.08.2019 – VII ZR 34/18). Damit hat der Bundesgerichtshof einen der Hauptansatzpunkte der VOB/B-kritischen Stimmen ausgehebelt. Die Entscheidung lässt erahnen, dass der BGH dazu neigt, die VOB/B auch nach Einführung des neuen Baurechts nicht insgesamt infrage zu stellen, sondern allenfalls punktuelle Korrekturen vorzunehmen.

Bedeutet das also, alles bleibt beim Alten? Nicht ganz! An einigen wenigen Stellen hat sich das gesetzliche Leitbild tatsächlich so stark verändert, dass man über eine vertragliche Modifikation einzelner VOB/B-Klauseln nachdenken sollte, um das Risiko der Unwirksamkeit zu umgehen. Auch enthält das neue Baurecht einige Regelungen, die neben der VOB/B anwendbar sind und die überdacht sein wollen, wenn man unter dem Regime des neuen Baurechts einen modifizierten VOB/B-Vertrag schließt. Zum Beispiel fehlt dem nachträglichen Leistungsabruf des Auftraggebers gemäß § 1 Abs. 3 VOB/B die Beschränkung auf zumutbare Leistungen im Sinne des § 650 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Oder man kann § 12 Abs. 3 VOB/B sicherer gestalten, indem man dem Transparenzgebot Rechnung trägt und das Recht auf Bauzustandsfeststellung gemäß § 650 g Abs. 1 BGB einbezieht. Es gilt also das neue Baurecht zu berücksichtigen, indem man die VOB/B über eine vertragliche Modifikation behutsam nachschärft und die Entwicklung der Anwendungspraxis auf den Baustellen im Auge behält.


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IREBS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Niklas Langguth

Niklas Langguth ist Rechtsanwalt seit dem Jahr 2005. Im Jahr 2017 gründete er zusammen mit Herrn Dr. Rainer Burbulla die Kanzlei Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Die Boutique-Kanzlei ist spezialisiert auf das gewerbliche Immobilienrecht. Tätigkeitsschwerpunkt von Rechtsanwalt Langguth ist das private Baurecht.

Warum sich das Quartier als eigene Assetklasse durchsetzen wird

von Jörn König, Managing Partner bei TME Associates, in IREBS Immobilienakademie's Publikation Standpunkt.

Unserem immobilienökonomischen Denken und Handeln liegt ein Stadtbild zugrunde, das unter den Rahmenbedingungen der Industrialisierung entstanden ist. Wir denken in Lagen und Assetklassen und bilden daraus wertbestimmende Faktoren. In Flächennutzungs- und Bebauungsplänen wird geregelt, welche Nutzungsart wie Wohnen, Gewerbe oder Industrie wo gebaut und betrieben werden darf. Diese Art der Differenzierung ist die Ursache für die bestehende „Lagen-Monotonie“ zentral orientierter Metropolregionen. Dabei fühlen sich Menschen von einem divers gewachsenen urbanen Umfeld weitaus mehr angezogen. Könnte also der Erfolg erster divers gestalteter urbaner Quartiere als Indiz für eine grundlegende immobilienökonomische Transformation verstanden werden? Eine Antwort lässt sich aus der ganzheitlichen Betrachtung der drei Komponenten Mensch, Arbeit, Immobilie (MAI) und deren Veränderung im Lauf der Menschheitsgeschichte ableiten.

Die Komponenten des MAI-Ökosystems

Der Mensch bildet in diesem Ökosystem der drei Komponenten die Konstante, denn die DNA des modernen Menschen ist ca. 300.000 Jahre alt. In diesem Zeitraum gab es kein Ereignis, das eine Evolution unserer DNA erfordert hat. In dieser Zeit war ein Überleben der alltäglichen Gefahren nur in Gruppen und mit einer klaren Führungsstruktur möglich. Erprobte Gewohnheiten waren überlebenswichtig und Territorien, die uns versorgten, wurden verteidigt. Führung, Gesellschaft, territoriales Denken und Gewohnheiten sind daher ein Teil von uns. Darüber hinaus sind Menschen mit humanen Fähigkeiten ausgestattet. Diese werden Maschinen auch in Zukunft nicht besitzen: Empathie, Selbstkritik, die Fähigkeit zur Zusammenarbeit oder zum selbstständigen Lösen komplexer Probleme. Das wohl aber wichtigste Alleinstellungsmerkmal in diesem Zusammenhang ist die Fähigkeit, etwas bewusst zu erleben. Erlebnisse sind Teil unseres Belohnungssystems. Deshalb handeln und entscheiden Menschen erlebnisbasiert. Wir nennen diese Fähigkeit die „Human Experience“.

Arbeit wiederum bildet im MAI-Ökosystem die Variable. Sie dient per Definition der Existenzsicherung und unterliegt im Gegensatz zur DNA des Menschen einer stetigen Veränderung. Ursprung der Arbeit ist das Jagen und Sammeln. Mit den ersten technischen Entwicklungen und dem daraus generierten Fortschritt hat sich auch die Arbeit weiterentwickelt. Zuerst haben Werkzeuge dem Menschen das Leben erleichtert, dann veränderten Maschinen die vom Einsatz der Muskelkraft geprägte Arbeit, und seit Einzug der Informationstechnologie unterliegt auch die geistige Arbeit einem steten Wandel. Im Lauf der Zeit sind Berufe entstanden, wieder verschwunden und dafür neue entstanden. Einige der heute fest etablierten Berufe werden schon bald nicht mehr von Menschen ausgeübt bzw. verschwinden ganz.

Die dritte Komponente im MAI-Ökosystems ist die Immobilie – per Definition eine Klimaschutzhülle, nicht mehr und nicht weniger. Höhlen bilden den Ursprung der Immobilie, die der Mensch als Schutz vor den Elementen nutzte, als er noch nicht in der Lage war, Häuser zu bauen. In Verbindung mit anderen Entwicklungen lernte der Mensch dann, Häuser an Orten zu errichten, die wesentliche Voraussetzungen erfüllten, um ihn zu ernähren. So stehen Mensch, Arbeit und Immobilie im ursprünglichen MAI-Ökosystem in einem ausgeglichenen Kräfteverhältnis zueinander. Alle drei Komponenten sind weitestgehend immobil und bilden eine räumliche Einheit, denn auch Menschen konnten sich nur innerhalb eines engen Radius fußläufig bewegen. Deshalb wurden Immobilien dort gebaut, wo sich Mensch und Arbeit befinden.

Auf Basis dieses ausgeglichenen MAI-Ökosystems sind die ersten von Menschen erschaffenen Siedlungen entstanden. Ausgangslage der frühzeitlichen Quartiere war regelmäßig ein Impuls mit „Pull-Effekt“, wie z. B. ein Handelsort an einer Furt. Es entstanden Quartiere mit einer gewachsenen „Quartiers-Diversität“, die in Summe eine vollständige Versorgung ihrer Bewohner ermöglichte. Es gab im Wesentlichen Gemeinschaftshäuser wie Kirchen, Herbergen und Handwerkshäuser. Sie bilden den Grundstein der heutigen Immobilienwirtschaft und der Assetklassen, wie sie an der IREBS erforscht und gelehrt werden.

Das MAI-Ökosystem im Wandel

Mit Beginn der Industrialisierung geriet das Kräfteverhältnis der Komponenten Mensch, Arbeit und Immobilie ins Ungleichgewicht, da der Mensch zunehmend mobil wurde. Die Komponenten Arbeit und Immobilie blieben jedoch weitestgehend immobil und bildeten nun eine Einheit – mit explosionsartigem Wachstum. Der Mensch verlangte nach Mobilität und Konsumgütern, die industriell produziert wurden. Unsere heutigen Städte schossen aus dem Boden. Menschen mussten sich plötzlich an die Orte begeben, an denen sich die zur Arbeit notwendige Technik sowie Maschinen oder Rohstoffe befanden.

So entstand die heutige „Lagen-Monotonie“ zentral konzentrierter Metropolregionen, die unsere Kulturlandschaft prägen: hochpreisige Lagen wie Stadt- oder Stadtteilzentren und Cityentlastungslagen für weniger hochwertige Anforderungen wie Produktion, Back-office oder „klassenspezifische“ Wohnstädte. Über Flächennutzungs- und Bebauungspläne wird klar definiert, welche Immobilientypen wo gebaut und betrieben werden dürfen. Es gibt Industriegebiete, Gewerbegebiete, Wohngebiete, Sondergebiete und Kerngebiete.

Mit Beginn des Digitalzeitalters erfährt das MAI-Ökosystem gerade einen erneuten Wandel. Das Kräfteverhältnis zwischen den Komponenten Mensch, Arbeit und Immobilie verlagert sich in Richtung Mensch, denn auch Arbeit wird zunehmend mobil. So stellen künstliche Intelligenz und mobile Technik das uns vertraute Ökosystem gewaltig auf den Kopf. Plötzlich können wir ortsungebunden überall dort arbeiten, wo wir möchten. Auch die klassische Produktion unterliegt dieser Veränderung, indem linearen Tätigkeiten von Maschinen übernommen werden. Gleichzeitig entstehen neue Aufgaben, die nicht oder nicht allein von künstlicher Intelligenz erledigt werden können. Das sind insbesondere dynamische Prozesse und Interaktionen, die humane Fähigkeiten erfordern.

Der Mensch im Fokus

Jetzt rückt der Mensch mit seiner 300.000 Jahre alten Genetik, seinen humanistischen Fähigkeiten und seiner „Human Experience“ in den Fokus. Wir fordern entsprechend unserem menschlichen Naturell immer mehr – örtliche und zeitliche – Flexibilität, Work-Life-Integration und die Bereitstellung der dafür notwendigen mobilen Arbeitsmittel. Wir möchten selbst entscheiden können, wann, wo und wie wir arbeiten. Wir bilden Aktivitätsmodule, bei denen wir viele vormals als Freizeit definierte Aktivitäten in den Arbeitsalltag einbeziehen – Aktivitätsmodule wie Konzentration, Erledigungen, Erholung, Fort- und Weiterbildung, Kreativität, Sport, Gesundheit, Netzwerk und Kollaboration, die jeweils ein spezifisches Flächen- und Serviceangebot erfordern. Diese Anforderungen stehen jedoch im Widerspruch zur bestehenden „Lagen-Monotonie“. Denn wir möchten nicht mehr in monokulturellen Bürostädten ohne jegliche urbane Infrastruktur arbeiten, aber gleichermaßen auch nicht mehr in monokulturellen Wohnstädten wohnen. Wir fühlen uns entsprechend unserer DNA am wohlsten in einem divers geprägten Umfeld mit einer ausgewogenen wirtschaftlichen und sozialen Durchmischung. Denn diese angeborene Form der Sozialkompetenz ist tief in uns Menschen verwurzelt und gar mitverantwortlich für die Überlebensfähigkeit unserer Spezies.

Dies gilt ebenso für die „Human Experience“, denn Menschen handeln und entscheiden erlebnisbasiert. Deshalb setzen sich erlebnisbasierte Produkte auch gegenüber praktischen Produkten durch – ganze Industrien wie die Touristik basieren auf diesem Prinzip. So kann z. B. ein Erlebnis als „Pull-Effekt“ potenzielle Konsumenten gezielt an einen spezifischen Konsumort locken. Die „Human Experience“ ist der Grund, warum wir uns von Quartieren angezogen fühlen, in denen wir „Quartiers-Diversität“ als städtisches Lebensgefühl erleben können.

Als logische Schlussfolgerung steigt die Nachfrage nach räumlich definierten Quartieren, mit gestalteter „Quartiers-Diversität“, die in Summe die vollständige Versorgung der Quartiersnutzer ermöglicht – Quartiere zum Leben und Arbeiten als moderner Lebensraum, der die industrialisierungsbedingte „Lagen-Monotonie“ nach und nach ersetzt.

Das Quartier als „Home of Corporate”

Zukunftsorientierte Unternehmen setzen den Menschen in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen, gestalten eine auf Menschlichkeit und Diversität ausgerichtete Unternehmenskultur und nutzen die sich daraus entwickelnde Schwarmintelligenz. Sie schaffen ein „Integrated Working Environment“, also eine ganzheitliche Arbeitswelt, die ein Umsetzen der Aktivitätsmodule ermöglicht.

Viele Unternehmen haben unter den Rahmenbedingungen der Industrialisierung ihre Erfolgsgeschichte an dem Ort geschrieben, an dem ihr Gründer lebt oder lebte. Unter den Rahmenbedingungen der Digitalisierung und dem damit verbundenen Wandel im MAI-Ökosystem müssen sich diese Unternehmen nun neu erfinden, um zu überleben.

Die Zunahme von dynamischen Prozessen bei gleichzeitiger Abnahme von linearen Tätigkeiten diversifiziert die Anforderungen an Expertise. Die Unternehmen fokussieren ihre Kernkompetenzen und bedienen sich für darüberhinausgehende Aufgabenstellungen externer Experten. Um eine räumliche Nähe zum intellektuellen Austausch zwischen eigenen und externen Experten zu ermöglichen, wird eine Kombination aus exklusiv genutzten Corporate-Bereichen und offenen Bereichen für Externe benötigt, sogenannte „Blurring Boundaries“, also fließende Grenzen zwischen intern und extern.

Auch wenn Co-Working-Anbieter bereits funktionale Lösungen für diese Anforderung anbieten, laufen Unternehmen unter dem Dach einer Plattform Gefahr, ihre eigene, erfolgsrelevante Unternehmenskultur einzubüßen. Deshalb prüfen viele Unternehmen den Ansatz, ein diverses Quartier, um die eigengenutzten Flächen herum zu gestalten, z. B. einen urbanen Campus. Das Unternehmen mit seiner Kultur, seinen Menschen, seiner Kompetenz und seiner Produktwelt bildet bei diesem Modell den „Pull-Effekt“, um die Infrastruktur und weitere Menschen sowie die benötigten Experten anzuziehen. Eine auf dieser Basis gestaltete „Quartiers-Diversität“ schafft für alle Beteiligten das urbane Lebensgefühl, um gerne am Unternehmensstandort zu sein, zum Arbeiten und Wohlfühlen. Zum Beispiel schlägt Siemens mit dem Konzept „Siemensstadt 2.0“ diesen Weg ein und entwickelt an den Standorten Berlin und Erlangen divers genutzte Quartiere. Adidas wiederum hat mit dem Adidas-Campus bereits Fakten geschaffen und zieht mit der „World of Sports“ internationale Talente nach Herzogenaurach.

Quartiersentwicklung

Die Entwicklung eines Quartiers mit „Quartiers-Diversität“, also einem gesunden Mix aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie und Geschäften des täglichen Bedarfs, mit ausreichender kritischer Masse, um Umsatz zu generieren und lebendig zu wirken, kann nicht nach Lehrbuch erfolgen. Allein durch die erforderliche Nutzungsvielfalt und den längeren Zeithorizont wird deutlich, wie viel komplexer Quartiersentwicklungen im Gegensatz zu beispielsweise der Entwicklungen reiner Büroareale sind. Eine Quartiersentwicklung bedarf eines „Initialereignisses“, eines Charakters, USPs oder „Pull-Effekts“, der eine kritische Nutzermasse auch außerhalb der üblichen Bürozeiten sicherstellt. Das kann das zuvor erwähnte Unternehmen sein oder ein Kultur-Hotspot wie die Konzerthalle mit Containerdorf im Werksviertel München.

Im Fall einer „Greenfield“-Entwicklung muss der „Pull-Effekt“ in Form einer Vision für z.B. die zukünftige Nutzung einer ehemaligen Gleisfläche neu erfunden werden. Es erfordert einen Charakter, der das zukünftige Quartier prägt und besonders macht. Dieser kann etwa durch Kleinkunstwerkstätten, Pop-up-Kultur, Erlebnis-Gastronomie oder einer einzigartigen Sport-Welt entstehen. Dieses Quartier-Konzept spielt bereits früh im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs als Basis zum Erwerb eines Entwicklungsgrundstücks eine wichtige Rolle. Bei Konzeptionierungen von Entwicklungen im Bestand dagegen ist die Geschichte und die ehemalige Nutzung von Bedeutung. Konkret geht es um die Einbeziehung bestehender oft denkmalgeschützter Gebäude(teile), die dem Quartier einen Charakter verleihen können. Ein Beispiel dazu ist die Lokstadt in Winterthur.

Die anzugliedernden Nutzungsarten erfordern dann die Planung und Umsetzung eines ganzheitlichen Nutzungskonzepts. Die Dominanz einer spezifischen Nutzungsart, wie nur Singlehaushalte oder nur klassische Büroflächen würde „Quartiers-Diversität“ verhindern. Wichtig ist deshalb die Einbeziehung moderner Nutzungsarten wie Flexible Offices zur temporären Nutzung oder spezifischer Wohnformen wie Serviced Apartments. Erfolgsentscheidend sind das Maß an Qualität und der Servicelevel der jeweiligen Aktivitätsmodule im Quartier. Im Idealfall kann eine solche Entwicklung dazu führen, dass sich unterentwickelte Randlagen durch die Integration ganzheitlicher, qualitativ hochwertiger Konzepte zu hochpreisigen Spitzenquartieren entwickeln. Sie erfüllen dann alle Kriterien der heutigen Citylagen, bringen jedoch weniger Einschränkungen durch gegebene, gewachsene Strukturen mit sich.

In gewachsenen Strukturen wie einem Cityquartier ist eine potenzielle Wertsteigerung des Quartiers abhängig von der Bereitschaft der multiplen Eigentümer, ihre eigenen Interessen denen des Quartiers unterzuordnen. Das Quartier, als heterogen gewachsene Struktur, muss zu einer zentral gemanagten Einheit zusammenwachsen. Benachbarte Gebäude mit identischem Nutzungscharakter werden nicht mehr im direkten Wettbewerb zueinanderstehen dürfen, sondern müssen als Bestandteil des Quartiers jeweils „Aufgaben“ zur Qualitätssteigerung des Gesamtkonzepts übernehmen. Dazu fehlt zweifelsohne noch der wirtschaftliche Druck und es klingt daher sehr weit entfernt.

Das Quartier als Assetklasse

Für RE Investment Manager bietet sich die Chance, das Quartier als Produkt, also als eigenständige Assetklasse zu etablieren bzw. eine neue Assetklasse zu besetzen, die noch keinem hochkompetitiven Umfeld und damit verbundener Blasenbildungsgefahr ausgesetzt ist. Mit Einzelinvestitionen oberhalb von 500 Millionen Euro kann Anlagedruck effektiv abgebaut werden.

Expertise, zumindest über die einzelnen Nutzungsarten, die ein diverses Quartier vereint, ist in den RE-Investment-Management-Gesellschaften vorhanden. Notwendig ist auch Entwickler-Expertise, denn Quartiere werden als solche noch nicht wirklich zum Erwerb angeboten, und wenn, dann als Forward Deal in überschaubarer Anzahl. Unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten kann ein Quartier z. B. durch den Einkauf von klimaneutralem Strom ressourcenschonend betrieben werden. Auch Trends wie „Urban Farming”, „Urban Living”, „Flexible Office“ oder ein klimaneutrales Mobilitätskonzept können in einem Quartier renditefähig implementiert werden und zur Senkung der Gesamt-CO2-Bilanz beitragen.

Herausfordernd ist jedoch die Platzierung, denn es gibt aktuell nur wenig Vergleichbares, das eine seriöse Risikoverifizierung zulässt. Auch werden sich die etablierten Bewertungs- und Finanzierungsmodelle verändern müssen. Quartiersnutzer werden kaum langfristige Mietverträge über fest definierte Flächen in Gebäuden abschließen, die heute als Bewertungsgrundlage für Kredite und Investments Verwendung finden. Büros werden in Zukunft eine heterogene Nutzerstruktur aufweisen, zusammengesetzt aus Einzelpersonen und individuellen Gruppen, die unterschiedliche Flächenarten temporär nutzen. Dies hat zur Folge, dass sich der Wert der einzelnen Immobilie nicht mehr über die Bonität des Hauptmieters definiert. Die Auslastung des Quartiers als Ganzes und die Rolle der Immobilie im Quartier werden deshalb zukünftig die maßgeblichen Wertindikatoren sein.

Darüber hinaus wird ein Aufbrechen der gelebten Silostrukturen notwendig, da die „klassischen“ Assetklassen wie Büro oder Residential im Quartier nicht einzeln, sondern im Zusammenspiel als Ganzes, eben im Quartiers-Zusammenhang zu betrachten sind.

Quartiersmanagement

Quartiersentwicklungen bieten nicht nur Investoren und Entwicklern, sondern auch für Facility-Management-Dienstleister neue bzw. erweiterte Geschäftsmöglichkeiten. Im Rahmen des Quartiersmanagements müssen nicht nur einzelne Häuser, sondern ganze Quartiere unter Quartiersgesichtspunkten gemanagt und bewirtschaftet werden. Wenn sich Nutzer frei in den von ihnen gebuchten Bereichen oder Einheiten eines Quartiers bewegen und dort Services in Anspruch nehmen, muss dafür eine entsprechende Abrechnungsgrundlage geschaffen und gemanagt werden.

Vergleichbar ist die Aufgabenstellung mit der eines Center-Managements, das eine Mall zu managen hat, in der die Konsumenten sich frei in den individuell von ihnen gebuchten Einrichtungen und Shops bewegen und bedienen können. Jegliche Inanspruchnahme von Leistungen und Services ist in einem Nutzungsvertrag zu regeln und zentral abzurechnen. Mehrere Tausend Nutzer eines Quartiers oder urbanen Campus bedeuten in diesem Zusammenhang auch mehrere Tausend individuelle Nutzungsverträge, die geschlossen, verwaltet und abgerechnet werden müssen. Das Leistungsbild besteht dann neben den klassischen FM Dienstleistungen auch aus der Bewirtschaftung einer Vielzahl weiterer Sondernutzungen wie z. B. Cafés oder Popup-Stores.

Eine wesentliche Herausforderung ist abschließend das Betriebsmodell. Die erfolgsrelevante „Quartiers-Diversität“ ist nur dann gegeben, wenn auch der Betrieb des Quartiers und die damit verbundenen Services aufeinander abgestimmt sind. Dazu gehören auch Pay-per-Use-Konzepte für Flächen und Services. Die RE Investment Manager müssen entscheiden, ob sie den Betrieb klassisch vergeben, sich im Rahmen eines Partnermodells mit einbringen oder ihn gar mit einem eigenen Gewerbe selbst übernehmen.

Rückblickend ist die Einstiegsfrage nun klar zu bejahen: Der Erfolg divers gestalteter urbaner Quartiere ist mehr als nur ein Indiz für eine immobilienökonomische Transformation, weg von einzelnen Assetklassen hin zu einer ganzheitlichen Betrachtung der Quartiere als eigene Assetklasse.


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IRE|BS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Jörn König

Der Architekt Jörn König ist Managing Partner bei TME Associates und verantwortet als CHRO die Personalstrategie der Gruppe. Er beschäftigt sich seit über 15 Jahren mit dem Thema Arbeitswelten und die Zukunft der Arbeit. In seinem Beratungssegment Integrated Working Environment (kurz IWE), fasst er die Belange der Arbeitswelt unter den Gesichtspunkten von Menschen, Arbeit und Immobilie zusammen und definiert über das „MAI-Ökosystem“ die Grundlagen für Veränderungen in der Immobilienwirtschaft.

Runter mit der Produktbrille

Die Immobilienwirtschaft muss ihre Produktbrille gegen eine Dienstleistungsbrille austauschen, so Prof. Dr. Tobias Just, FRICS, Universität Regensburg und IREBS Immobilienakademie, in IREBS Immobilienakademie's Publikation Standpunkt.

Immobilien sind vielleicht der Inbegriff des Haptischen. Ihre Materialität gibt uns das Gefühl von Sicherheit und Beständigkeit, und das gilt sowohl für die private Wohnnutzung als auch für die gewerbliche Immobiliennutzung. Und dennoch fußt ein großer Teil der Immobilien­wirtschaft letztlich auf Dienstleistungen, nämlich auf der befristeten Überlassung von Raum gegen ein Entgelt. Das Produkt Immobilie ist so nur Mittel zum Zweck für die Wertschöpfung oder den Konsum, der auf den Flächen ermöglicht wird. In der Vergangenheit war die Pro­duktperspektive auf Immobilien, auf das Haptische, hinreichend, wenn die Anforderungen der Nutzer sehr ähnlich waren und über einen relativ langen Zeitraum stabil. Doch es spricht vieles dafür, dass diese Perspektive nicht mehr ausreicht, um den Herausforderungen der (v. a. gewerblichen) Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahrzehnten gerecht zu werden. Viele gewerbliche Immobiliennutzer sehen sich aktuell in einem Marktumfeld, das unsicher ist, sich schnell wandelt und einen raschen Fokuswechsel erfordert. Kostendisziplin ist dann zwar weiterhin eine notwendige Bedingung für die Geschäftserbringung der Immobilien­nutzer, aber nicht mehr hinreichend, wenn Kosteneinsparungen durch fehlende Flexibilität erkauft werden müssen. 

In der Vergangenheit ließ sich die Hauptdienstleistung der Immobilienwirtschaft häufig hin­reichend durch das Produkt „Fläche in Quadratmeter“ abbilden. Doch in den letzten Jahren traten neue Dienstleistungsbedürfnisse der Kunden hinzu: Risikoübernahme, Flexibilität, Unterstützen im Kerngeschäft durch Aufgabenübernahme und vielleicht auch Konsum­nutzen. Es ist unwahrscheinlich, dass sich diese Entwicklung umkehrt. Die Entwicklung zu Co-Formaten spiegelt nichts anderes als ein Bedürfnis nach Fristentransformation und Risikoübernahme. Das Immobilienunternehmen wird dann zur Flächenbank, und wie eine Bank gründliche Kundenanalyse als Risikomanagement betreibt, müssen dies auch Immobilienunternehmen lernen.

Daten gehen ungenutzt in Luft auf

Die Immobilienwirtschaft muss also ihre Produktbrille gegen eine Dienstleistungsbrille aus­tauschen. Das elementare Bestimmungsmerkmal der meisten Dienstleistungen ist, dass der Kunde bei der Gutserstellung direkt beteiligt ist. Selbstreferenzielle, reine Immobilienkon­ferenzen ermöglichen diese Integration nicht. 

Bei diesem Brillenwechsel kann die Immobilienwirtschaft sowohl von der Automobilbranche als auch von der IT-Branche lernen. Die Automobilunternehmen haben es in den letzten Jahrzehnten verstanden, nicht nur das Konzept der Massenindividualisierung umzusetzen, sondern auch die Finanzierung und die Wartung der Fahrzeuge zu eigenen Geschäftsfeldern auszubauen. Das Auto wirkt günstig, die Dienste nicht. Die Informations- und Kommuni­kationsunternehmen haben dies letztlich dahingehend perfektioniert, dass sie den Kunden ein Kernprodukt „Smartphone“ mit all den tollen Apps anbieten, letztlich aber neue Geschäftsmodelle auf der Basis der vermeintlich en passant eingesammelten Daten ent­wickelt haben. Daten sind nämlich nicht das neue Öl. Sie sind viel besser, denn sie lassen sich nicht verbrauchen, sondern werden durch intensive Nutzung wertvoller. In Gebäuden entstehen unglaublich viele Daten, die aktuell wie die Mehrzahl der Sonnenstrahlen einfach ungenutzt in Luft aufgehen. 

Gewimmel nur für kurze Zeit

Auf den ersten Blick ließe sich vermuten, dass die Vielzahl der möglichen Dienste auch sehr viele neue Nischenanbieter schaffen wird. Dafür spricht das lebhafte Gewimmel bei den Proptech-Unternehmen. Dies ist kurzfristig möglich, langfristig unwahrscheinlich. Sowohl die Bankenbranche (Fristentransformation und Risikoübernahme) als auch die IT-Branche (Daten als Geschäftsmodell) und die Automobilbranche (Massenindividualisierung) sind durch sehr massive Skaleneffekte gekennzeichnet, die zu hoher Branchenkonzentration führten. Wenige Große halten sich ein Heer von kleinen, abhängigen Zulieferern. Auch diese Entwicklung dürfte mit der Idee „Real Estate as a service“ verbunden sein. Das muss nicht so weit gehen wie in den genannten Branchen, die Richtung dürfte aber stimmen. 

Doch bei all dieser Lernempfehlung sollte nicht vernachlässigt werden, dass beim Wohn­segment die oben skizzierten Aspekte wohl nur für ein Nischensegment gelten. Für den größten Teil des Wohnungsmarktes bedeutet Kundenverständnis die Einsicht, dass Wohnen als zu teuer wahrgenommen wird. Hier hieße es, vielleicht weniger von Google oder Apple, sondern eher von Aldi oder Lidl zu lernen. Oder ließe sich Wohnen durch Datenüberlassung subventionieren?


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IRE|BS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Prof. Dr. Tobias Just FRICS

Prof. Dr. Tobias Just FRICS ist Wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie und Lehrstuhlinhaber für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg.
IREBS Immobilienakademie GmbH, Kloster Eberbach, 65346 Eltville
Telefon: 06723 9950-30
E-Mail: tobias.just@irebs.de
www.irebs-immobilienakademie.de

Law passed to regulate rental housing market in Berlin

Dr. Benjamin Schirmer and Dr. Julius Städele, LL.M., both lawyers at CMS, one of the leading commercial law firms in Germany, explain the regulation of Berlin's housing market in IRE|BS Immobilienakademie's publication Standpunkt.

Following months of political wrangling, on 30 January 2020 the Berlin House of Representatives passed the “Law on the Revision of Statutory Provisions for Rent Limitation” for the Federal State of Berlin. The new statute constitutes rent-control legislation under public law. Its purpose is to influence market developments with the aim of ensuring that housing remains affordable until the situation in the Berlin housing market eases. In addition to a rent freeze, i.e. a freezing of the rents as agreed at a certain reference date, the legislation also provides for absolute rent ceilings covering new and existing rents, thereby implementing a rent cap.

The law incorporates the key provisions approved by the Berlin Senate on 18 June 2019. The draft bill, which was initially introduced on 28 November 2019 after lengthy discussions, was substantially amended in the course of the subsequent legislative process. For the most part, the law will enter into force the day after its promulgation in the Berlin Law and Ordinance Gazette, which is expected to happen in February 2020. The rent cap for existing rents comes into force nine months after promulgation of the law.

I. Key provisions

The main provisions of the law, which is limited to five years, can be summarised as follows:

The law applies to all housing, with the exception of publicly funded housing and new construction, i.e. housing ready for first-time occupation on or after 1 January 2014. A total of around 1.5 million rented apartments will be covered by the law.

The law provides for a rent freeze (section 3 of the law) which is conceived as a statutory prohibition within the meaning of section 134 of the German Civil Code (BGB). Accordingly, the law imposes a ban on any rent (i.e. net rent excluding heating but including all additional charges) that exceeds the rent agreed with legally binding effect as at 18 June 2019 (the “reference date”). If a stepped or index-linked rent was agreed, the amount of rent due at the reference date applies. If this permitted rent is less than EUR 5.02 per square metre of living space, the rent may increase by EUR 1 when the apartment is re-let, provided it has two modern features (such as a fitted kitchen or high-quality sanitary fixtures). The increase must not lead to a rent that exceeds EUR 5.02 per square metre.

The maximum limits resulting from the rent freeze will increase annually from 1 January 2022 by the rate of inflation, but by no more than 1.3%. The rent ceilings likewise stipulated by the new legislation (see below) may not be exceeded.

The rent freeze is buttressed by rent ceilings which may not be exceeded when housing is re-let or let for the first time (section 4 of the law). This represents a rent cap on new lettings. The ceilings are detailed in the rent table set out in the law. This table stipulates the permissible rent, based on the date on which the apartment was ready for first-time occupation and on its fittings (section 6 of the law). The maximum permissible rent ranges from EUR 3.92 for first-time occupation up to 1918 without central heating and without a bathroom to EUR 9.80 for first-time occupation from 2003 to 2013 with central heating and bathroom. For housing with modern fittings (see above), an additional EUR 1 on the maximum rent is permitted. A rent increase due to modernisation is permissible if the rent-freeze compliant rent does not increase by more than EUR 1 per square metre and at the same time the relevant rent ceiling is not exceeded by more than EUR 1 (section 7 of the law).

The law does not provide for any distinction to be made depending on the location of the housing. An apartment on downtown Kurfürstendamm is subject to the same criteria as an apartment on the outer fringes of the city.

During the legislative process, substantial amendments were made to the provision relating to excessive rents, i.e. the rent cap for existing rents (section 5 of the law). Rent is excessive if it exceeds the maximum permissible rent by more than 20%, taking the area into account, and has not been approved. The area (poor/average/good) is only a factor with regard to the rent cap for existing rents: in poor and average areas, the rent ceiling is reduced by EUR 0.28 or EUR 0.09, respectively, while EUR 0.74 is added for good areas. It was originally envisaged that the relevant Senate Department would reduce the rent at the tenant’s request. The law now merely states that excessive rent is prohibited. Here again, this can be regarded as a statutory prohibition within the meaning of section 134 of the German Civil Code (BGB). As a result, it is necessary for the tenant to challenge excessive rent demands made by the landlord and to recover any excessive rent payments from the landlord. The disputes arising in this context are a matter for the civil courts. The competent Senate Department will monitor compliance with the ban on excessive rent and may, ex officio, take any measures necessary for enforcing the prohibition. The rent cap in relation to existing rents does not come into force until nine months after promulgation of the law.

A hardship clause provides that a higher rent may be approved to avoid undue hardship (section 8 of the law). Investitionsbank Berlin is responsible for this aspect. The law stipulates that undue hardship exists if maintaining the level of rent permitted by the law would result in long-term losses for the landlord or materially erode the value of the asset. The possibility that a higher rent may be charged in individual cases is cushioned by the possibility of a rent subsidy for the tenant concerned (section 9 of the law).

Lastly, the law provides for administrative offences, in particular for demanding undue rent. These offences are punishable with a fine of up to EUR 500,000 (section 11 of the law).

II. Concerns about the constitutionality of the law

As expected, political disputes have continued after publication of the draft bill and the amendments made during the legislative process have failed to dispel concerns around the constitutionality of the law.

In addition, the authority of the Federal State of Berlin to enact such legislation has been widely questioned. It is argued that the German federal government has already enacted definitive provisions by way of the rent regulations laid down in the German Civil Code. It is certainly the case that as a result of the new law landlords can no longer make use of the option of increasing the rent within the constraints of the “rent brake”. There is also a view that the law interferes disproportionately with landlords’ fundamental right of ownership. Linking the rent freeze to the reference date of 18 June 2019, meanwhile, has led to a discussion about retroactive effect, which the German constitution only permits within narrow limits.

The opposition in the Berlin House of Representatives has announced that it will ask the Berlin Constitutional Court to conduct an abstract judicial review of the law. An application to this effect is expected to be submitted before the summer break. Regardless of this move, it is possible that the Federal Constitutional Court will also be confronted with the new law in the context of civil court proceedings between tenants and landlords or through separate applications. Only a ruling at the highest level will deliver legal clarity. 

III. Consequences in practice

Until the constitutionality of the law has been definitively assessed, landlords should comply with its provisions.

Even at this stage, the initial effects of the law on the Berlin housing market are already evident – although not the effects intended by the law. Many landlords have reduced their investment in new builds and in modernisation and refurbishment. There are also cases of landlords agreeing two rents simultaneously: a “rent-cap rent” which meets the requirements of the law, and a “normal” rent in the event that the law fails to meet the constitutionality test. Lastly, there are already signs of a more cautious valuation of Berlin real estate.

The law now has to demonstrate that it can work in practice. It remains to be seen how many tenants will actually take civil court action against rents that are illegal under the law and what role the Berlin administration will play in enforcing the law. The Berlin administration will have to find workable answers to many unresolved issues. That includes dealing with unsettled rent claims in the event that the law is not upheld.


This article was first published by IRE|BS Immobilienakademie. Please find a PDF here.

Dr. Benjamin Schirmer

Benjamin Schirmer’s practice focuses on environmental, planning and construction law and specifically on infrastructure and energy sector projects. In case of large trans¬actions, he coordinates teams across CMS offices and practice areas and acts as a personal contact for all regulatory issues. His clients include public bodies as well as private companies across all industries.
Tel: +49 30 20360 2606
E-Mail: benjamin.schirmer@cms-hs.com

Dr. Julius Städele, LL.M. (Cambridge)

Julius Städele specialises in public commercial law and procurement, advising public authorities as well as German and international companies on all aspects of public and procurement law. He also represents clients in administrative proceedings and legal disputes and advises them in transactions.
Tel: +49 30 20360 2606
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