Warum sich das Quartier als eigene Assetklasse durchsetzen wird

von Jörn König, Managing Partner bei TME Associates, in IREBS Immobilienakademie's Publikation Standpunkt.

Unserem immobilienökonomischen Denken und Handeln liegt ein Stadtbild zugrunde, das unter den Rahmenbedingungen der Industrialisierung entstanden ist. Wir denken in Lagen und Assetklassen und bilden daraus wertbestimmende Faktoren. In Flächennutzungs- und Bebauungsplänen wird geregelt, welche Nutzungsart wie Wohnen, Gewerbe oder Industrie wo gebaut und betrieben werden darf. Diese Art der Differenzierung ist die Ursache für die bestehende „Lagen-Monotonie“ zentral orientierter Metropolregionen. Dabei fühlen sich Menschen von einem divers gewachsenen urbanen Umfeld weitaus mehr angezogen. Könnte also der Erfolg erster divers gestalteter urbaner Quartiere als Indiz für eine grundlegende immobilienökonomische Transformation verstanden werden? Eine Antwort lässt sich aus der ganzheitlichen Betrachtung der drei Komponenten Mensch, Arbeit, Immobilie (MAI) und deren Veränderung im Lauf der Menschheitsgeschichte ableiten.

Die Komponenten des MAI-Ökosystems

Der Mensch bildet in diesem Ökosystem der drei Komponenten die Konstante, denn die DNA des modernen Menschen ist ca. 300.000 Jahre alt. In diesem Zeitraum gab es kein Ereignis, das eine Evolution unserer DNA erfordert hat. In dieser Zeit war ein Überleben der alltäglichen Gefahren nur in Gruppen und mit einer klaren Führungsstruktur möglich. Erprobte Gewohnheiten waren überlebenswichtig und Territorien, die uns versorgten, wurden verteidigt. Führung, Gesellschaft, territoriales Denken und Gewohnheiten sind daher ein Teil von uns. Darüber hinaus sind Menschen mit humanen Fähigkeiten ausgestattet. Diese werden Maschinen auch in Zukunft nicht besitzen: Empathie, Selbstkritik, die Fähigkeit zur Zusammenarbeit oder zum selbstständigen Lösen komplexer Probleme. Das wohl aber wichtigste Alleinstellungsmerkmal in diesem Zusammenhang ist die Fähigkeit, etwas bewusst zu erleben. Erlebnisse sind Teil unseres Belohnungssystems. Deshalb handeln und entscheiden Menschen erlebnisbasiert. Wir nennen diese Fähigkeit die „Human Experience“.

Arbeit wiederum bildet im MAI-Ökosystem die Variable. Sie dient per Definition der Existenzsicherung und unterliegt im Gegensatz zur DNA des Menschen einer stetigen Veränderung. Ursprung der Arbeit ist das Jagen und Sammeln. Mit den ersten technischen Entwicklungen und dem daraus generierten Fortschritt hat sich auch die Arbeit weiterentwickelt. Zuerst haben Werkzeuge dem Menschen das Leben erleichtert, dann veränderten Maschinen die vom Einsatz der Muskelkraft geprägte Arbeit, und seit Einzug der Informationstechnologie unterliegt auch die geistige Arbeit einem steten Wandel. Im Lauf der Zeit sind Berufe entstanden, wieder verschwunden und dafür neue entstanden. Einige der heute fest etablierten Berufe werden schon bald nicht mehr von Menschen ausgeübt bzw. verschwinden ganz.

Die dritte Komponente im MAI-Ökosystems ist die Immobilie – per Definition eine Klimaschutzhülle, nicht mehr und nicht weniger. Höhlen bilden den Ursprung der Immobilie, die der Mensch als Schutz vor den Elementen nutzte, als er noch nicht in der Lage war, Häuser zu bauen. In Verbindung mit anderen Entwicklungen lernte der Mensch dann, Häuser an Orten zu errichten, die wesentliche Voraussetzungen erfüllten, um ihn zu ernähren. So stehen Mensch, Arbeit und Immobilie im ursprünglichen MAI-Ökosystem in einem ausgeglichenen Kräfteverhältnis zueinander. Alle drei Komponenten sind weitestgehend immobil und bilden eine räumliche Einheit, denn auch Menschen konnten sich nur innerhalb eines engen Radius fußläufig bewegen. Deshalb wurden Immobilien dort gebaut, wo sich Mensch und Arbeit befinden.

Auf Basis dieses ausgeglichenen MAI-Ökosystems sind die ersten von Menschen erschaffenen Siedlungen entstanden. Ausgangslage der frühzeitlichen Quartiere war regelmäßig ein Impuls mit „Pull-Effekt“, wie z. B. ein Handelsort an einer Furt. Es entstanden Quartiere mit einer gewachsenen „Quartiers-Diversität“, die in Summe eine vollständige Versorgung ihrer Bewohner ermöglichte. Es gab im Wesentlichen Gemeinschaftshäuser wie Kirchen, Herbergen und Handwerkshäuser. Sie bilden den Grundstein der heutigen Immobilienwirtschaft und der Assetklassen, wie sie an der IREBS erforscht und gelehrt werden.

Das MAI-Ökosystem im Wandel

Mit Beginn der Industrialisierung geriet das Kräfteverhältnis der Komponenten Mensch, Arbeit und Immobilie ins Ungleichgewicht, da der Mensch zunehmend mobil wurde. Die Komponenten Arbeit und Immobilie blieben jedoch weitestgehend immobil und bildeten nun eine Einheit – mit explosionsartigem Wachstum. Der Mensch verlangte nach Mobilität und Konsumgütern, die industriell produziert wurden. Unsere heutigen Städte schossen aus dem Boden. Menschen mussten sich plötzlich an die Orte begeben, an denen sich die zur Arbeit notwendige Technik sowie Maschinen oder Rohstoffe befanden.

So entstand die heutige „Lagen-Monotonie“ zentral konzentrierter Metropolregionen, die unsere Kulturlandschaft prägen: hochpreisige Lagen wie Stadt- oder Stadtteilzentren und Cityentlastungslagen für weniger hochwertige Anforderungen wie Produktion, Back-office oder „klassenspezifische“ Wohnstädte. Über Flächennutzungs- und Bebauungspläne wird klar definiert, welche Immobilientypen wo gebaut und betrieben werden dürfen. Es gibt Industriegebiete, Gewerbegebiete, Wohngebiete, Sondergebiete und Kerngebiete.

Mit Beginn des Digitalzeitalters erfährt das MAI-Ökosystem gerade einen erneuten Wandel. Das Kräfteverhältnis zwischen den Komponenten Mensch, Arbeit und Immobilie verlagert sich in Richtung Mensch, denn auch Arbeit wird zunehmend mobil. So stellen künstliche Intelligenz und mobile Technik das uns vertraute Ökosystem gewaltig auf den Kopf. Plötzlich können wir ortsungebunden überall dort arbeiten, wo wir möchten. Auch die klassische Produktion unterliegt dieser Veränderung, indem linearen Tätigkeiten von Maschinen übernommen werden. Gleichzeitig entstehen neue Aufgaben, die nicht oder nicht allein von künstlicher Intelligenz erledigt werden können. Das sind insbesondere dynamische Prozesse und Interaktionen, die humane Fähigkeiten erfordern.

Der Mensch im Fokus

Jetzt rückt der Mensch mit seiner 300.000 Jahre alten Genetik, seinen humanistischen Fähigkeiten und seiner „Human Experience“ in den Fokus. Wir fordern entsprechend unserem menschlichen Naturell immer mehr – örtliche und zeitliche – Flexibilität, Work-Life-Integration und die Bereitstellung der dafür notwendigen mobilen Arbeitsmittel. Wir möchten selbst entscheiden können, wann, wo und wie wir arbeiten. Wir bilden Aktivitätsmodule, bei denen wir viele vormals als Freizeit definierte Aktivitäten in den Arbeitsalltag einbeziehen – Aktivitätsmodule wie Konzentration, Erledigungen, Erholung, Fort- und Weiterbildung, Kreativität, Sport, Gesundheit, Netzwerk und Kollaboration, die jeweils ein spezifisches Flächen- und Serviceangebot erfordern. Diese Anforderungen stehen jedoch im Widerspruch zur bestehenden „Lagen-Monotonie“. Denn wir möchten nicht mehr in monokulturellen Bürostädten ohne jegliche urbane Infrastruktur arbeiten, aber gleichermaßen auch nicht mehr in monokulturellen Wohnstädten wohnen. Wir fühlen uns entsprechend unserer DNA am wohlsten in einem divers geprägten Umfeld mit einer ausgewogenen wirtschaftlichen und sozialen Durchmischung. Denn diese angeborene Form der Sozialkompetenz ist tief in uns Menschen verwurzelt und gar mitverantwortlich für die Überlebensfähigkeit unserer Spezies.

Dies gilt ebenso für die „Human Experience“, denn Menschen handeln und entscheiden erlebnisbasiert. Deshalb setzen sich erlebnisbasierte Produkte auch gegenüber praktischen Produkten durch – ganze Industrien wie die Touristik basieren auf diesem Prinzip. So kann z. B. ein Erlebnis als „Pull-Effekt“ potenzielle Konsumenten gezielt an einen spezifischen Konsumort locken. Die „Human Experience“ ist der Grund, warum wir uns von Quartieren angezogen fühlen, in denen wir „Quartiers-Diversität“ als städtisches Lebensgefühl erleben können.

Als logische Schlussfolgerung steigt die Nachfrage nach räumlich definierten Quartieren, mit gestalteter „Quartiers-Diversität“, die in Summe die vollständige Versorgung der Quartiersnutzer ermöglicht – Quartiere zum Leben und Arbeiten als moderner Lebensraum, der die industrialisierungsbedingte „Lagen-Monotonie“ nach und nach ersetzt.

Das Quartier als „Home of Corporate”

Zukunftsorientierte Unternehmen setzen den Menschen in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen, gestalten eine auf Menschlichkeit und Diversität ausgerichtete Unternehmenskultur und nutzen die sich daraus entwickelnde Schwarmintelligenz. Sie schaffen ein „Integrated Working Environment“, also eine ganzheitliche Arbeitswelt, die ein Umsetzen der Aktivitätsmodule ermöglicht.

Viele Unternehmen haben unter den Rahmenbedingungen der Industrialisierung ihre Erfolgsgeschichte an dem Ort geschrieben, an dem ihr Gründer lebt oder lebte. Unter den Rahmenbedingungen der Digitalisierung und dem damit verbundenen Wandel im MAI-Ökosystem müssen sich diese Unternehmen nun neu erfinden, um zu überleben.

Die Zunahme von dynamischen Prozessen bei gleichzeitiger Abnahme von linearen Tätigkeiten diversifiziert die Anforderungen an Expertise. Die Unternehmen fokussieren ihre Kernkompetenzen und bedienen sich für darüberhinausgehende Aufgabenstellungen externer Experten. Um eine räumliche Nähe zum intellektuellen Austausch zwischen eigenen und externen Experten zu ermöglichen, wird eine Kombination aus exklusiv genutzten Corporate-Bereichen und offenen Bereichen für Externe benötigt, sogenannte „Blurring Boundaries“, also fließende Grenzen zwischen intern und extern.

Auch wenn Co-Working-Anbieter bereits funktionale Lösungen für diese Anforderung anbieten, laufen Unternehmen unter dem Dach einer Plattform Gefahr, ihre eigene, erfolgsrelevante Unternehmenskultur einzubüßen. Deshalb prüfen viele Unternehmen den Ansatz, ein diverses Quartier, um die eigengenutzten Flächen herum zu gestalten, z. B. einen urbanen Campus. Das Unternehmen mit seiner Kultur, seinen Menschen, seiner Kompetenz und seiner Produktwelt bildet bei diesem Modell den „Pull-Effekt“, um die Infrastruktur und weitere Menschen sowie die benötigten Experten anzuziehen. Eine auf dieser Basis gestaltete „Quartiers-Diversität“ schafft für alle Beteiligten das urbane Lebensgefühl, um gerne am Unternehmensstandort zu sein, zum Arbeiten und Wohlfühlen. Zum Beispiel schlägt Siemens mit dem Konzept „Siemensstadt 2.0“ diesen Weg ein und entwickelt an den Standorten Berlin und Erlangen divers genutzte Quartiere. Adidas wiederum hat mit dem Adidas-Campus bereits Fakten geschaffen und zieht mit der „World of Sports“ internationale Talente nach Herzogenaurach.

Quartiersentwicklung

Die Entwicklung eines Quartiers mit „Quartiers-Diversität“, also einem gesunden Mix aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie und Geschäften des täglichen Bedarfs, mit ausreichender kritischer Masse, um Umsatz zu generieren und lebendig zu wirken, kann nicht nach Lehrbuch erfolgen. Allein durch die erforderliche Nutzungsvielfalt und den längeren Zeithorizont wird deutlich, wie viel komplexer Quartiersentwicklungen im Gegensatz zu beispielsweise der Entwicklungen reiner Büroareale sind. Eine Quartiersentwicklung bedarf eines „Initialereignisses“, eines Charakters, USPs oder „Pull-Effekts“, der eine kritische Nutzermasse auch außerhalb der üblichen Bürozeiten sicherstellt. Das kann das zuvor erwähnte Unternehmen sein oder ein Kultur-Hotspot wie die Konzerthalle mit Containerdorf im Werksviertel München.

Im Fall einer „Greenfield“-Entwicklung muss der „Pull-Effekt“ in Form einer Vision für z.B. die zukünftige Nutzung einer ehemaligen Gleisfläche neu erfunden werden. Es erfordert einen Charakter, der das zukünftige Quartier prägt und besonders macht. Dieser kann etwa durch Kleinkunstwerkstätten, Pop-up-Kultur, Erlebnis-Gastronomie oder einer einzigartigen Sport-Welt entstehen. Dieses Quartier-Konzept spielt bereits früh im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs als Basis zum Erwerb eines Entwicklungsgrundstücks eine wichtige Rolle. Bei Konzeptionierungen von Entwicklungen im Bestand dagegen ist die Geschichte und die ehemalige Nutzung von Bedeutung. Konkret geht es um die Einbeziehung bestehender oft denkmalgeschützter Gebäude(teile), die dem Quartier einen Charakter verleihen können. Ein Beispiel dazu ist die Lokstadt in Winterthur.

Die anzugliedernden Nutzungsarten erfordern dann die Planung und Umsetzung eines ganzheitlichen Nutzungskonzepts. Die Dominanz einer spezifischen Nutzungsart, wie nur Singlehaushalte oder nur klassische Büroflächen würde „Quartiers-Diversität“ verhindern. Wichtig ist deshalb die Einbeziehung moderner Nutzungsarten wie Flexible Offices zur temporären Nutzung oder spezifischer Wohnformen wie Serviced Apartments. Erfolgsentscheidend sind das Maß an Qualität und der Servicelevel der jeweiligen Aktivitätsmodule im Quartier. Im Idealfall kann eine solche Entwicklung dazu führen, dass sich unterentwickelte Randlagen durch die Integration ganzheitlicher, qualitativ hochwertiger Konzepte zu hochpreisigen Spitzenquartieren entwickeln. Sie erfüllen dann alle Kriterien der heutigen Citylagen, bringen jedoch weniger Einschränkungen durch gegebene, gewachsene Strukturen mit sich.

In gewachsenen Strukturen wie einem Cityquartier ist eine potenzielle Wertsteigerung des Quartiers abhängig von der Bereitschaft der multiplen Eigentümer, ihre eigenen Interessen denen des Quartiers unterzuordnen. Das Quartier, als heterogen gewachsene Struktur, muss zu einer zentral gemanagten Einheit zusammenwachsen. Benachbarte Gebäude mit identischem Nutzungscharakter werden nicht mehr im direkten Wettbewerb zueinanderstehen dürfen, sondern müssen als Bestandteil des Quartiers jeweils „Aufgaben“ zur Qualitätssteigerung des Gesamtkonzepts übernehmen. Dazu fehlt zweifelsohne noch der wirtschaftliche Druck und es klingt daher sehr weit entfernt.

Das Quartier als Assetklasse

Für RE Investment Manager bietet sich die Chance, das Quartier als Produkt, also als eigenständige Assetklasse zu etablieren bzw. eine neue Assetklasse zu besetzen, die noch keinem hochkompetitiven Umfeld und damit verbundener Blasenbildungsgefahr ausgesetzt ist. Mit Einzelinvestitionen oberhalb von 500 Millionen Euro kann Anlagedruck effektiv abgebaut werden.

Expertise, zumindest über die einzelnen Nutzungsarten, die ein diverses Quartier vereint, ist in den RE-Investment-Management-Gesellschaften vorhanden. Notwendig ist auch Entwickler-Expertise, denn Quartiere werden als solche noch nicht wirklich zum Erwerb angeboten, und wenn, dann als Forward Deal in überschaubarer Anzahl. Unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten kann ein Quartier z. B. durch den Einkauf von klimaneutralem Strom ressourcenschonend betrieben werden. Auch Trends wie „Urban Farming”, „Urban Living”, „Flexible Office“ oder ein klimaneutrales Mobilitätskonzept können in einem Quartier renditefähig implementiert werden und zur Senkung der Gesamt-CO2-Bilanz beitragen.

Herausfordernd ist jedoch die Platzierung, denn es gibt aktuell nur wenig Vergleichbares, das eine seriöse Risikoverifizierung zulässt. Auch werden sich die etablierten Bewertungs- und Finanzierungsmodelle verändern müssen. Quartiersnutzer werden kaum langfristige Mietverträge über fest definierte Flächen in Gebäuden abschließen, die heute als Bewertungsgrundlage für Kredite und Investments Verwendung finden. Büros werden in Zukunft eine heterogene Nutzerstruktur aufweisen, zusammengesetzt aus Einzelpersonen und individuellen Gruppen, die unterschiedliche Flächenarten temporär nutzen. Dies hat zur Folge, dass sich der Wert der einzelnen Immobilie nicht mehr über die Bonität des Hauptmieters definiert. Die Auslastung des Quartiers als Ganzes und die Rolle der Immobilie im Quartier werden deshalb zukünftig die maßgeblichen Wertindikatoren sein.

Darüber hinaus wird ein Aufbrechen der gelebten Silostrukturen notwendig, da die „klassischen“ Assetklassen wie Büro oder Residential im Quartier nicht einzeln, sondern im Zusammenspiel als Ganzes, eben im Quartiers-Zusammenhang zu betrachten sind.

Quartiersmanagement

Quartiersentwicklungen bieten nicht nur Investoren und Entwicklern, sondern auch für Facility-Management-Dienstleister neue bzw. erweiterte Geschäftsmöglichkeiten. Im Rahmen des Quartiersmanagements müssen nicht nur einzelne Häuser, sondern ganze Quartiere unter Quartiersgesichtspunkten gemanagt und bewirtschaftet werden. Wenn sich Nutzer frei in den von ihnen gebuchten Bereichen oder Einheiten eines Quartiers bewegen und dort Services in Anspruch nehmen, muss dafür eine entsprechende Abrechnungsgrundlage geschaffen und gemanagt werden.

Vergleichbar ist die Aufgabenstellung mit der eines Center-Managements, das eine Mall zu managen hat, in der die Konsumenten sich frei in den individuell von ihnen gebuchten Einrichtungen und Shops bewegen und bedienen können. Jegliche Inanspruchnahme von Leistungen und Services ist in einem Nutzungsvertrag zu regeln und zentral abzurechnen. Mehrere Tausend Nutzer eines Quartiers oder urbanen Campus bedeuten in diesem Zusammenhang auch mehrere Tausend individuelle Nutzungsverträge, die geschlossen, verwaltet und abgerechnet werden müssen. Das Leistungsbild besteht dann neben den klassischen FM Dienstleistungen auch aus der Bewirtschaftung einer Vielzahl weiterer Sondernutzungen wie z. B. Cafés oder Popup-Stores.

Eine wesentliche Herausforderung ist abschließend das Betriebsmodell. Die erfolgsrelevante „Quartiers-Diversität“ ist nur dann gegeben, wenn auch der Betrieb des Quartiers und die damit verbundenen Services aufeinander abgestimmt sind. Dazu gehören auch Pay-per-Use-Konzepte für Flächen und Services. Die RE Investment Manager müssen entscheiden, ob sie den Betrieb klassisch vergeben, sich im Rahmen eines Partnermodells mit einbringen oder ihn gar mit einem eigenen Gewerbe selbst übernehmen.

Rückblickend ist die Einstiegsfrage nun klar zu bejahen: Der Erfolg divers gestalteter urbaner Quartiere ist mehr als nur ein Indiz für eine immobilienökonomische Transformation, weg von einzelnen Assetklassen hin zu einer ganzheitlichen Betrachtung der Quartiere als eigene Assetklasse.


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IRE|BS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Jörn König

Der Architekt Jörn König ist Managing Partner bei TME Associates und verantwortet als CHRO die Personalstrategie der Gruppe. Er beschäftigt sich seit über 15 Jahren mit dem Thema Arbeitswelten und die Zukunft der Arbeit. In seinem Beratungssegment Integrated Working Environment (kurz IWE), fasst er die Belange der Arbeitswelt unter den Gesichtspunkten von Menschen, Arbeit und Immobilie zusammen und definiert über das „MAI-Ökosystem“ die Grundlagen für Veränderungen in der Immobilienwirtschaft.

Runter mit der Produktbrille

Die Immobilienwirtschaft muss ihre Produktbrille gegen eine Dienstleistungsbrille austauschen, so Prof. Dr. Tobias Just, FRICS, Universität Regensburg und IREBS Immobilienakademie, in IREBS Immobilienakademie's Publikation Standpunkt.

Immobilien sind vielleicht der Inbegriff des Haptischen. Ihre Materialität gibt uns das Gefühl von Sicherheit und Beständigkeit, und das gilt sowohl für die private Wohnnutzung als auch für die gewerbliche Immobiliennutzung. Und dennoch fußt ein großer Teil der Immobilien­wirtschaft letztlich auf Dienstleistungen, nämlich auf der befristeten Überlassung von Raum gegen ein Entgelt. Das Produkt Immobilie ist so nur Mittel zum Zweck für die Wertschöpfung oder den Konsum, der auf den Flächen ermöglicht wird. In der Vergangenheit war die Pro­duktperspektive auf Immobilien, auf das Haptische, hinreichend, wenn die Anforderungen der Nutzer sehr ähnlich waren und über einen relativ langen Zeitraum stabil. Doch es spricht vieles dafür, dass diese Perspektive nicht mehr ausreicht, um den Herausforderungen der (v. a. gewerblichen) Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahrzehnten gerecht zu werden. Viele gewerbliche Immobiliennutzer sehen sich aktuell in einem Marktumfeld, das unsicher ist, sich schnell wandelt und einen raschen Fokuswechsel erfordert. Kostendisziplin ist dann zwar weiterhin eine notwendige Bedingung für die Geschäftserbringung der Immobilien­nutzer, aber nicht mehr hinreichend, wenn Kosteneinsparungen durch fehlende Flexibilität erkauft werden müssen. 

In der Vergangenheit ließ sich die Hauptdienstleistung der Immobilienwirtschaft häufig hin­reichend durch das Produkt „Fläche in Quadratmeter“ abbilden. Doch in den letzten Jahren traten neue Dienstleistungsbedürfnisse der Kunden hinzu: Risikoübernahme, Flexibilität, Unterstützen im Kerngeschäft durch Aufgabenübernahme und vielleicht auch Konsum­nutzen. Es ist unwahrscheinlich, dass sich diese Entwicklung umkehrt. Die Entwicklung zu Co-Formaten spiegelt nichts anderes als ein Bedürfnis nach Fristentransformation und Risikoübernahme. Das Immobilienunternehmen wird dann zur Flächenbank, und wie eine Bank gründliche Kundenanalyse als Risikomanagement betreibt, müssen dies auch Immobilienunternehmen lernen.

Daten gehen ungenutzt in Luft auf

Die Immobilienwirtschaft muss also ihre Produktbrille gegen eine Dienstleistungsbrille aus­tauschen. Das elementare Bestimmungsmerkmal der meisten Dienstleistungen ist, dass der Kunde bei der Gutserstellung direkt beteiligt ist. Selbstreferenzielle, reine Immobilienkon­ferenzen ermöglichen diese Integration nicht. 

Bei diesem Brillenwechsel kann die Immobilienwirtschaft sowohl von der Automobilbranche als auch von der IT-Branche lernen. Die Automobilunternehmen haben es in den letzten Jahrzehnten verstanden, nicht nur das Konzept der Massenindividualisierung umzusetzen, sondern auch die Finanzierung und die Wartung der Fahrzeuge zu eigenen Geschäftsfeldern auszubauen. Das Auto wirkt günstig, die Dienste nicht. Die Informations- und Kommuni­kationsunternehmen haben dies letztlich dahingehend perfektioniert, dass sie den Kunden ein Kernprodukt „Smartphone“ mit all den tollen Apps anbieten, letztlich aber neue Geschäftsmodelle auf der Basis der vermeintlich en passant eingesammelten Daten ent­wickelt haben. Daten sind nämlich nicht das neue Öl. Sie sind viel besser, denn sie lassen sich nicht verbrauchen, sondern werden durch intensive Nutzung wertvoller. In Gebäuden entstehen unglaublich viele Daten, die aktuell wie die Mehrzahl der Sonnenstrahlen einfach ungenutzt in Luft aufgehen. 

Gewimmel nur für kurze Zeit

Auf den ersten Blick ließe sich vermuten, dass die Vielzahl der möglichen Dienste auch sehr viele neue Nischenanbieter schaffen wird. Dafür spricht das lebhafte Gewimmel bei den Proptech-Unternehmen. Dies ist kurzfristig möglich, langfristig unwahrscheinlich. Sowohl die Bankenbranche (Fristentransformation und Risikoübernahme) als auch die IT-Branche (Daten als Geschäftsmodell) und die Automobilbranche (Massenindividualisierung) sind durch sehr massive Skaleneffekte gekennzeichnet, die zu hoher Branchenkonzentration führten. Wenige Große halten sich ein Heer von kleinen, abhängigen Zulieferern. Auch diese Entwicklung dürfte mit der Idee „Real Estate as a service“ verbunden sein. Das muss nicht so weit gehen wie in den genannten Branchen, die Richtung dürfte aber stimmen. 

Doch bei all dieser Lernempfehlung sollte nicht vernachlässigt werden, dass beim Wohn­segment die oben skizzierten Aspekte wohl nur für ein Nischensegment gelten. Für den größten Teil des Wohnungsmarktes bedeutet Kundenverständnis die Einsicht, dass Wohnen als zu teuer wahrgenommen wird. Hier hieße es, vielleicht weniger von Google oder Apple, sondern eher von Aldi oder Lidl zu lernen. Oder ließe sich Wohnen durch Datenüberlassung subventionieren?


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IRE|BS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Prof. Dr. Tobias Just FRICS

Prof. Dr. Tobias Just FRICS ist Wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie und Lehrstuhlinhaber für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg.
IREBS Immobilienakademie GmbH, Kloster Eberbach, 65346 Eltville
Telefon: 06723 9950-30
E-Mail: tobias.just@irebs.de
www.irebs-immobilienakademie.de

Law passed to regulate rental housing market in Berlin

Dr. Benjamin Schirmer and Dr. Julius Städele, LL.M., both lawyers at CMS, one of the leading commercial law firms in Germany, explain the regulation of Berlin's housing market in IRE|BS Immobilienakademie's publication Standpunkt.

Following months of political wrangling, on 30 January 2020 the Berlin House of Representatives passed the “Law on the Revision of Statutory Provisions for Rent Limitation” for the Federal State of Berlin. The new statute constitutes rent-control legislation under public law. Its purpose is to influence market developments with the aim of ensuring that housing remains affordable until the situation in the Berlin housing market eases. In addition to a rent freeze, i.e. a freezing of the rents as agreed at a certain reference date, the legislation also provides for absolute rent ceilings covering new and existing rents, thereby implementing a rent cap.

The law incorporates the key provisions approved by the Berlin Senate on 18 June 2019. The draft bill, which was initially introduced on 28 November 2019 after lengthy discussions, was substantially amended in the course of the subsequent legislative process. For the most part, the law will enter into force the day after its promulgation in the Berlin Law and Ordinance Gazette, which is expected to happen in February 2020. The rent cap for existing rents comes into force nine months after promulgation of the law.

I. Key provisions

The main provisions of the law, which is limited to five years, can be summarised as follows:

The law applies to all housing, with the exception of publicly funded housing and new construction, i.e. housing ready for first-time occupation on or after 1 January 2014. A total of around 1.5 million rented apartments will be covered by the law.

The law provides for a rent freeze (section 3 of the law) which is conceived as a statutory prohibition within the meaning of section 134 of the German Civil Code (BGB). Accordingly, the law imposes a ban on any rent (i.e. net rent excluding heating but including all additional charges) that exceeds the rent agreed with legally binding effect as at 18 June 2019 (the “reference date”). If a stepped or index-linked rent was agreed, the amount of rent due at the reference date applies. If this permitted rent is less than EUR 5.02 per square metre of living space, the rent may increase by EUR 1 when the apartment is re-let, provided it has two modern features (such as a fitted kitchen or high-quality sanitary fixtures). The increase must not lead to a rent that exceeds EUR 5.02 per square metre.

The maximum limits resulting from the rent freeze will increase annually from 1 January 2022 by the rate of inflation, but by no more than 1.3%. The rent ceilings likewise stipulated by the new legislation (see below) may not be exceeded.

The rent freeze is buttressed by rent ceilings which may not be exceeded when housing is re-let or let for the first time (section 4 of the law). This represents a rent cap on new lettings. The ceilings are detailed in the rent table set out in the law. This table stipulates the permissible rent, based on the date on which the apartment was ready for first-time occupation and on its fittings (section 6 of the law). The maximum permissible rent ranges from EUR 3.92 for first-time occupation up to 1918 without central heating and without a bathroom to EUR 9.80 for first-time occupation from 2003 to 2013 with central heating and bathroom. For housing with modern fittings (see above), an additional EUR 1 on the maximum rent is permitted. A rent increase due to modernisation is permissible if the rent-freeze compliant rent does not increase by more than EUR 1 per square metre and at the same time the relevant rent ceiling is not exceeded by more than EUR 1 (section 7 of the law).

The law does not provide for any distinction to be made depending on the location of the housing. An apartment on downtown Kurfürstendamm is subject to the same criteria as an apartment on the outer fringes of the city.

During the legislative process, substantial amendments were made to the provision relating to excessive rents, i.e. the rent cap for existing rents (section 5 of the law). Rent is excessive if it exceeds the maximum permissible rent by more than 20%, taking the area into account, and has not been approved. The area (poor/average/good) is only a factor with regard to the rent cap for existing rents: in poor and average areas, the rent ceiling is reduced by EUR 0.28 or EUR 0.09, respectively, while EUR 0.74 is added for good areas. It was originally envisaged that the relevant Senate Department would reduce the rent at the tenant’s request. The law now merely states that excessive rent is prohibited. Here again, this can be regarded as a statutory prohibition within the meaning of section 134 of the German Civil Code (BGB). As a result, it is necessary for the tenant to challenge excessive rent demands made by the landlord and to recover any excessive rent payments from the landlord. The disputes arising in this context are a matter for the civil courts. The competent Senate Department will monitor compliance with the ban on excessive rent and may, ex officio, take any measures necessary for enforcing the prohibition. The rent cap in relation to existing rents does not come into force until nine months after promulgation of the law.

A hardship clause provides that a higher rent may be approved to avoid undue hardship (section 8 of the law). Investitionsbank Berlin is responsible for this aspect. The law stipulates that undue hardship exists if maintaining the level of rent permitted by the law would result in long-term losses for the landlord or materially erode the value of the asset. The possibility that a higher rent may be charged in individual cases is cushioned by the possibility of a rent subsidy for the tenant concerned (section 9 of the law).

Lastly, the law provides for administrative offences, in particular for demanding undue rent. These offences are punishable with a fine of up to EUR 500,000 (section 11 of the law).

II. Concerns about the constitutionality of the law

As expected, political disputes have continued after publication of the draft bill and the amendments made during the legislative process have failed to dispel concerns around the constitutionality of the law.

In addition, the authority of the Federal State of Berlin to enact such legislation has been widely questioned. It is argued that the German federal government has already enacted definitive provisions by way of the rent regulations laid down in the German Civil Code. It is certainly the case that as a result of the new law landlords can no longer make use of the option of increasing the rent within the constraints of the “rent brake”. There is also a view that the law interferes disproportionately with landlords’ fundamental right of ownership. Linking the rent freeze to the reference date of 18 June 2019, meanwhile, has led to a discussion about retroactive effect, which the German constitution only permits within narrow limits.

The opposition in the Berlin House of Representatives has announced that it will ask the Berlin Constitutional Court to conduct an abstract judicial review of the law. An application to this effect is expected to be submitted before the summer break. Regardless of this move, it is possible that the Federal Constitutional Court will also be confronted with the new law in the context of civil court proceedings between tenants and landlords or through separate applications. Only a ruling at the highest level will deliver legal clarity. 

III. Consequences in practice

Until the constitutionality of the law has been definitively assessed, landlords should comply with its provisions.

Even at this stage, the initial effects of the law on the Berlin housing market are already evident – although not the effects intended by the law. Many landlords have reduced their investment in new builds and in modernisation and refurbishment. There are also cases of landlords agreeing two rents simultaneously: a “rent-cap rent” which meets the requirements of the law, and a “normal” rent in the event that the law fails to meet the constitutionality test. Lastly, there are already signs of a more cautious valuation of Berlin real estate.

The law now has to demonstrate that it can work in practice. It remains to be seen how many tenants will actually take civil court action against rents that are illegal under the law and what role the Berlin administration will play in enforcing the law. The Berlin administration will have to find workable answers to many unresolved issues. That includes dealing with unsettled rent claims in the event that the law is not upheld.


This article was first published by IRE|BS Immobilienakademie. Please find a PDF here.

Dr. Benjamin Schirmer

Benjamin Schirmer’s practice focuses on environmental, planning and construction law and specifically on infrastructure and energy sector projects. In case of large trans¬actions, he coordinates teams across CMS offices and practice areas and acts as a personal contact for all regulatory issues. His clients include public bodies as well as private companies across all industries.
Tel: +49 30 20360 2606
E-Mail: benjamin.schirmer@cms-hs.com

Dr. Julius Städele, LL.M. (Cambridge)

Julius Städele specialises in public commercial law and procurement, advising public authorities as well as German and international companies on all aspects of public and procurement law. He also represents clients in administrative proceedings and legal disputes and advises them in transactions.
Tel: +49 30 20360 2606
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