Mit Grundrissoptimierungen die Immobilienrendite signifikant steigern

Über 80% aller Grundrisse sind weder smart noch effizient. Das „Maß der baulichen Nutzung“ wird heiß zwischen Bauträgern, Architekten und Baubehörden umkämpft und um jeden Quadratmeter bebaubare Fläche gefeilscht, um am Ende ein gut begonnenes Spiel durch falsche Fokussierung doch noch zu verlieren.

Kerndesign.Studio hat sich zur Aufgabe gemacht, dort genau hinzuschauen, wo sowohl professionelle Anleger, Bauträger und - aus Unkenntnis - auch private Bauherren der Fokus fehlt. Es geht um die funktionale, wie ästhetische Grundriss-Organisation eines jeden Apartments. Interessant ist dabei, dass diese Betrachtung und die in aller Regel darauf erfolgte Layout-Optimierung völlig unabhängig von der bereits festgelegten Gebäudehülle realisiert werden kann.

Seit Jahren unterstützt KernDesign.Studio auf diesem Weg private Bauherren, Bauträger und Investoren, einen möglichst hohen Wohnwert zu generieren. Dies erfreut nicht nur die Menschen, die in diesen Apartments leben, vor allem erfährt jede Immobilie parallel dabei unweigerlich eine signifikante Wert- bzw. Rendite-Steigerung!

Ästhetische Grundriss-Organisation eines jeden Apartments

Immobilienbesitz ist eine „harte“ Währung, so die Überzeugung bei Haus- und Apartmenteigentümern, als auch Immobiliengesellschaften. Aber gerade bei der Darstellung von Innenräumen und deren Funktion wird in der Planungsphase meist nur sehr rudimentär zeichnerisch Auskunft erteilt. Darüber hinaus wird potentiellen Käufern nicht selten durch zu kleine, nicht maßstabsgerechte Möblierung eine feudale Raumdimension suggeriert, die sich im fertigen Zustand als Puppenstube entpuppt.

Das Dramatische hierbei ist, dass diese Diskrepanzen von den wenigsten Käufern erkannt werden. Der Glaube an ein bereits professionell und sorgfältig ausgearbeitetes Grundrisslayout macht offensichtlich blind!

Ein weiterer gravierender Minuspunkt vieler Grundrisse im Neubau sind die Möblierungskonzepte selbst. Natürlich wird immer wieder darauf hingewiesen, dies sei nur als Beispiel zu sehen. Aber genau hier liegt der Haken. Kunden nehmen es erstmal als Gedankenbasis, sie spielen mit dieser sichtbaren Möglichkeit – sehr oft wegen mangelnder Zeit oder aus Unkenntnis, der daraus resultierenden Raumnutzung und -wirkung.  Erst im fertigen Bau stellt man fest, dass dort, wo das Bett sein sollte, der Platz gar nicht reicht (das Bett im Plan war viel kleiner dargestellt) und keine Wand, bedingt durch Fenster und Türanordnung, zum Aufstellen des notwendigen Schrankes taugt… Dies ist leider kein Einzelfall, sondern fast schon die Regel.

In der Bestandsimmobilie herrscht darüber hinaus ein anderes, nicht minder negatives Moment, die „Nicht-Vision“. Wünsche der Veränderung, Anforderungen an neue Betriebsarten, Nutzerwechsel usw. führen nicht selten zu unglücklichen Versuchen einer räumlichen Änderung. Da nicht nur die Aufteilung als solches Beachtung finden sollte, sondern auch ganz wesentlich der Statik Rechnung getragen werden muss, werden Baumaßnahmen aufs Nötigste reduziert und die ganze Palette des erfolgreichen Neugestaltens unbeachtet bei Seite gelassen.

Ferner sollte auch erwähnt werden, dass einem Top-Objektes ebenso Licht und Akustik ein besonderes Augenmerk zu kommen sollte. Jeder kennt die unsäglich lauten Restaurants, hallende Flure oder Büroareale, Räume mit „irgendwie unschönem Licht“ oder andere unzulängliche Ambiente, in denen „sich Wohlfühlen“ nicht möglich ist – und gerade im täglichen Arbeitsumfeld sollte doch das „Wellfeeling“ als Motivationspunkt Nr. 1 angekommen sein.

Bewertbar, belegbar und physikalisch existent. Die Faktoren einer Immobilienbewertung basieren immer auf einem klassischen Zahlen- und Faktengerüst, wie u.a. Größe der Wohneinheit, Anzahl der Räume, Lage, technische Ausstattung, Baujahr, etc. Fast immer werden Kauf und andere wirtschaftliche Erwägungen allein mit Blick auf diese bekannten Faktoren entschieden. Dass dies jedoch nur eine Seite der Medaille ist, wissen die wenigsten privaten als auch professionellen Akteure in der Immobilienbranche.

Letztlich ist es vor allem der Zuschnitt im Inneren eines Gebäudes oder eines Apartments, die Berücksichtigung und zielorientierte Umsetzung logistischer, technischer und ästhetischer Belange, die im optimierten Zusammenwirken eine Immobile nachhaltig erfolgreich werden lässt.

Der Nutzen für Langzeit-Anleger

Ganz erheblich zum Erfolg, zu einer attraktiven Rendite und nicht zuletzt zum gewinnträchtigen Betrieb der Fläche, trägt die optimierte, konzeptbezogene Raumorganisation bei und ist somit ein wesentlicher Bewertungs-Bestandteil der Immobilie, dem hier zu Lande leider nahezu keine Beachtung geschenkt wird. Besonders auffällig ist das am Beispiel der Geschoßwohnungs-Neubauten zu beobachten, welche häufig stereotyp und funktional wenig dienlich, wohl in der frommen Hoffnung gebaut werden, am Ende doch noch eine ausreichende Rendite zu erzielen.

Für ein schnelles Vermarkten von Eigentumswohnungen mag dieses Modell Investoren und Bauträger vielleicht genügend Profit bieten – Für alle anderen Investoren und privaten Käufer, die unbedingt am Werterhalt und dem langjährigen wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie interessiert sind, werden ungenügend qualifizierte Grundrisslayouts von Anbeginn wenig Freude bereiten, aber in jedem Fall mittel- und langfristig zum Verhängnis.

Derzeit entstehen Land auf Land ab oft sogar in hervorragender Lage ganze Quartiere mit wenig durchdacht organisierten Wohneinheiten.

Natürlich gibt es oftmals bauliche oder behördliche Zwänge, über deren Sinnhaftigkeit man trefflich streiten könnte. Hierfür ist dies jedoch der falsche Hintergrund und würde lediglich die Chance bieten, von den eigentlichen Problemen abzulenken.

Nein - völlig ohne Not entstehen aller Orts eng verwinkelte Neubauwohnungen, die aus teuer erkauft und erbauter Wohnfläche unsinnige Flure, Ecken und Winkel werden lassen, welche in aller Regel nicht zu nutzen sind und somit absolut vergeudetes räumliches aber vor allem vergeudetes monetäres Potential darstellen.

Hier wird durch einseitig gewinnmaximierendes Fokussieren allein auf rohbaurelevantes Gestalten dem eigentlichen Sinn einer Wohnimmobile – nämlich dem Wohnen und der Bewohnbarkeit – keine, oder in jedem Fall viel zu wenig, Rechnung getragen.

Leider entstehen darüber hinaus nicht nur Wohnungen mit verschenktem Potential, sondern auch solche, die insgesamt durch zu geringen Außenwandanteil so wenig Tageslicht in die Apartmenttiefe bekommen, so dass diese nur einen sehr geringen Wohnwert zu bieten haben und auf alle Zeit kaum wertig nutzbar bleiben werden.

Wenn solche und ähnlich eklatanten Fehlplanungen in Neubaugebieten verstärkt auftreten, hat dies noch eine ganz andere Dramatik. Die Qualität eines ganzen Quartiers wird nachhaltig negativ beeinflusst und das klassische Abwärts Szenario hat gute Chancen auf Verwirklichung:

  • das Niveau des Nutzerklientel sinkt - die Rendite sinkt - das Quartier verkommt!
  • Apokalypse für alle Langzeit-Anleger…

Implementierung und Optimierungsbeispiele

An Hand dieser Beispiele wird leicht erkennbar, dass zu einer nachhaltig erfolgreichen Immobile nicht nur die Optimierung des Baus oder der Sanierung an sich gehören, sondern in gleichem Maße die Qualität der räumlichen Gliederung innerhalb des Gebäudes und vor allem innerhalb der jeweiligen Apartments eine tragende, wenn nicht überragende Rolle zukommen muss.

Da offensichtlich viele Architekturbüros dieser Herausforderung, aus welchen Gründen auch immer, nicht in genügendem Maße nachkommen, sollte diese komplexe und letztlich massivstes Renditepotential beinhaltende Aufgabe unbedingt an ein professionelles Innenarchitekturbüro heran getragen werden, welches auf dem Gebiet der Grundrissanalyse und Grundrissoptimierung bereits einschlägige Erfolge zu verzeichnen hat.

Tatsächlich erkennt ein Fachmann in Kürze die neuralgischen Punkte eines Grundrisslayouts und kann aus den Erkenntnissen rasch alternative Grundrissoptimierungs-Ansätze im engen Dialog zu Bauherren, Investoren und Fachplaner erarbeiten. Dies gilt in gleichem Maße für Residential, Working Space, Retail, Arztpraxen, Restaurants, Hotelbetriebe u.a.

Sinnvoll ist die Kontaktaufnahme möglichst vor Einreichen des Bauantrags und unbedingt vor Beginn der TGA-Planung, da jegliche Änderungen zu einem späteren Zeitpunkt oftmals recht kostenintensiv werden könnten und in der Vergangenheit sogar erkannte Fehlplanungen nicht mehr korrigierbar werden ließen!

Projektbeispiel 1

vorher: altes Raumkonzept Arztpraxis - nachher: neues Raumkonzept med. Rehazentrum

Projektbeispiel 2

vorher: typischer „Architekten-Grundriss“ Neubau - nachher (optimiert)

Projektbeispiel 3

vorher: typischer „Architekten-Grundriss“ Neubau - nachher (optimiert)


KERNDESIGN.STUDIO

Dipl.-Ing. Innenarchitekt Norbert E. Kern (FH)
kern@kerndesign.studio
069 789 54 33 FON
www.kerndesign.studio

Über den Autor

  • Norbert E. Kern

    Norbert E. Kern

    Dipl.-Ing Innenarchitekt, KERNDESIGN.STUDIO

    Norbert E. Kern, Dipl.-Ing Innenarchitekt, betreibt in Frankfurt seit 1986 das international prämierte Innenarchitekturbüro KERNDESIGN.STUDIO. In über 1.000 Projekten konnten für zahlreiche Kunden durch Grundriss Optimierung wesentliche Verbesserungen erzielt werden. Bis zu 45% Flächenmehrwert wurden bei über 750.000 QM geschaffen.

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