Forward Deals? Spezialfonds führend

Welche Investoren kaufen sich wo und in welches Projekt mit einem Forward Deal ein? Diesen Fragen ist HOCHTIEF Projektentwicklung nachgegangen. Bis zurück zum Jahr 2008 hat das Unternehmen das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Immobilienmarkt in Augenschein genommen. Die Antworten, so meint Dr. Christoph Husmann, halten einige Überraschungen parat, geben aber auch ein gutes Bild von den Käufern und ihren jeweiligen Verhaltensmustern ab. Dabei fallen besonders die Spezialfonds auf, die recht beständig die Hauptrolle spielten und sowohl bei Wohnimmobilien als auch in den B-Standorten jeweils die Vorreiterrolle übernahmen.

Deutsche Investoren vorneweg

Zwar interessierten sich seit 2008 auch ausländische Käufer immer mal wieder für einen Forward Deal – sie nutzten für ihr Engagement meistens ein inländisches Investitionsvehikel. Doch überwiegend waren es deutsche Investoren, die sich bedienten.

Spezialfonds nach deutschem Recht für institutionelle Investoren erwiesen sich als die Hauptakteure, gefolgt von Pensionskassen und Versorgungswerken. Privatinvestoren und Stiftungen gelangten mit ihren Einkäufen auf den dritten Platz. Zusammen bringen es diese Investorengruppen im beobachteten Zeitraum auf mehr als 70 Prozent der registrierten Forward Deals.

Über die Jahre hinweg waren Spezialfonds relativ gleich stark aktiv. Pensionskassen und Versorgungswerke hingegen traten ab 2010 offensichtlicher in Erscheinung. Erst ab 2011 interessierten sich Privatinvestoren und Stiftungen deutlich mehr für Forward Deals.

Büro und Wohnen im Fokus

Während in den Jahren 2008 und 2009 über Forward Deals mehrheitlich Büroimmobilien eingekauft wurden, waren es zwischen 2010 und 2012 hauptsächlich Wohnimmobilien – insbesondere unter den Spezialfonds finden sich Vertreter, die nahezu ausschließlich in Wohnhäuser investierten. Im Jahr 2013 rückten dann wieder Bürogebäude stärker in den Fokus der Investoren.

Nach den Beobachtungen von HOCHTIEF Projektentwicklung war in etwa einem Fünftel der Bürohäuser zum Zeitpunkt des Kaufs noch nichts vermietet. Die meisten dieser „Leerkäufe“ fanden in den Jahren 2012 und 2013 statt.

Von den Top 7 in die B-Lagen

Bis zum Jahr 2012 favorisierten die Käufer bei ihren Forward Deals Immobilien an den Top 7-Standorten. Erst 2013 widmeten sich Investoren ein wenig mehr den B-Standorten – besonders gern griffen hier Spezialfonds zu. Zwar erwarben auch Privatinvestoren und Stiftungen dort das eine oder andere Objekt, bevorzugten allerdings die Top 7-Standorte, vor allem Hamburg und München. Pensionskassen und Versorgungswerke hingegen konnten sich in diesen Jahren kaum für B-Standorte erwärmen und verteilten ihre Käufergunst auf alle Top 7.

Ausblick

Angesichts der hohen Liquidität aller Käufergruppen können wir davon ausgehen, dass in diesem Jahr die Zahl der Forward Deals weiter zunehmen wird und sich 2014 beispielsweise auch Versicherungen oder offene Publikumsfonds stärker engagieren werden als bisher. Dabei werden Büroimmobilien tendenziell wieder eine größere Rolle spielen und sicherlich B-Standorte häufiger aufgesucht werden.