Hinschauen lohnt sich: Gewerbeimmobilien in Mittelstädten

von Stefan Kalmund, Geschäftsführer, Accom Immobilien GmbH.

Nationale wie internationale institutionelle Investoren, die auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv sind, legen ihren Fokus traditionellerweise auf die großen Metropolen. Dadurch übersehen sie die Chancen, die sich in Deutschland durch den starken, in der Fläche breit vertretenen Mittelstand auch an anderen Standorten bieten. In zahlreichen Mittelstädten, beispielsweise Nürnberg, Hannover, Dresden, Fürth oder auch Wuppertal, besteht eine hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen. Zwar weisen diese Immobilienmärkte einige Unterschiede zu den Metropolen auf, doch gerade im Niedrigzinsumfeld bieten viele Objekte deutlich attraktivere Renditen als vergleichbare Objekte in den Metropolen. Um die Renditechancen von Gewerbeimmobilien in solchen Städten wahrzunehmen, müssen Investoren jedoch die spezifischen Anforderungen an deren Asset-Management beachten.

Ein großer Vorteil für Investoren bei den insbesondere in Mittelstädten vertretenen kleineren und mittelständischen Unternehmen ist die gewünschte Mietdauer. Meist möchten sie Mietverträge für mindestens zehn Jahre abschließen. Anwälte, Notare oder auch Ärzte benötigen größtmögliche Planbarkeit. Ist ein Mieter eingezogen und mit dem Standort und dem Management zufrieden, wird er in den meisten Fällen langfristig vor Ort bleiben. Die Fluktuation ist deutlich geringer. Bis zu 90 Prozent der Gewerbemieter machen Gebrauch von ihren Verlängerungsoptionen, ohne dass der Vermieter besondere Anstrengungen unternehmen muss. Diese Kontinuität bietet langfristige Sicherheit. Damit unterscheiden sie sich von größeren Konzernen, die eher ein höheres Maß an Flexibilität suchen und zunehmend kurzfristigere Mietverträge abschließen. Die Konjunkturwellen, die in den A-Städten schnelle Gewinne ebenso ermöglichen wie herbe Verluste, erreichen die Mittelstädte langsamer und vor allem mit weniger extremen Ausprägungen. Während in den Metropolen die Büromieten laut Bulwiengesa innerhalb weniger Jahre um bis zu 20 Prozent schwankten, war die Volatilität in den kleineren Städten deutlich geringer. 

Das Mietwachstum ist in Mittelstädten deutlich zurückhaltender als in umkämpften innerstädtischen Lagen der Metropolen. Meldungen über Rekordmieten an einzelnen mittelgroßen Standorten, die womöglich zu überzogenen Erwartungen führen, sollten mit Vorsicht genossen werden. Einzelne Objekte, die gerade neu errichtet oder umfassend saniert wurden, können durchaus Quadratmetermieten von zwanzig Euro erzielen, doch das ist nicht repräsentativ. Die Renditeniveaus liegen allerdings tatsächlich deutlich über denen der A-Städte. Das Analyseunternehmen Bulwiengesa ermittelte für 2016 am Beispiel Büroimmobilien, dass sich in Mittelstädten 5,1 Prozent durchschnittliche Nettoanfangsrendite erzielen lässt, in den Top-Standorten dagegen bei gleichem Risiko zuletzt nur noch 3,6 Prozent. Im Durchschnitt aller Assetklassen sind es laut einer Studie der Deutschen Hypo sechs Prozent in den Mittelstädten gegenüber vier bis fünf Prozent in den A-Städten. Der Trend in den Top-7-Städten geht zudem seit Jahren in Richtung noch geringerer Renditen.

Obwohl sich der Mietmarkt in mittelgroßen Städten langsamer bewegt, entwickelt sich der Investitionsmarkt positiv. Zu beachten ist nämlich, dass gerade in Mittelstädten die bekannten mittelständischen Hidden Champions ihren Sitz haben. In der Region wird dann auch das Vermögen in Immobilien investiert. Deshalb haben diese Märkte auch eine hohe Liquidität. Es ist daher ein Trugschluss zu glauben, dass ein Immobilienexit problematisch sei. Die Bedeutung des Mittelstands für die mittelgroßen Städte ist so stark, dass es sinnvoll ist von Mittelstandsstädten zu sprechen. 

Die Mieterstruktur vor allem in den Innenstädten von Mittelstädten ist meist kleinteilig. Obwohl auch größere Flächen mit bis zu 5.000 Quadratmetern nachgefragt werden, sind 100- bis 400-Quadratmeter-Einheiten durchaus üblich. Das bedeutet wegen der höheren Anzahl von Mietern in einem Objekt einerseits eine gewisse Risikostreuung, andererseits aber auch einen höheren Verwaltungsaufwand. Um diese Struktur optimal zu nutzen, muss auf die Kompatibilität der Mieter geachtet werden. Dabei kann es sich im Einzelfall lohnen, einen etwas längeren Leerstand einzelner Flächen in Kauf zu nehmen, um den bestmöglichen Neumieter zu finden. Wenn Gebäude gut positioniert sind, gelingt die Vermietung relativ schnell, da es in Mittelstädten oft wenige attraktive Flächen gibt. Zu beachten ist aber, dass gerade Mieter aus dem Mittelstand den eigenen Ausbau von Mietflächen eher scheuen. Es ist daher empfehlenswert, wenn der Eigentümer dies übernimmt.

Allgemein gilt bei der Vermietung in Mittelstädten, dass sie keine Selbstläufer sind. Der Eigentümer oder Asset-Manager muss möglichst nah am Standort, am Objekt und am Mieter sein, um Optimierungspotenziale zu entdecken und zu nutzen. Das Gespräch mit den Nutzern der Immobilie sollte nie abbrechen. So erfährt der Vermieter frühzeitig, wo Probleme auftreten, und kann etwa Reparaturen veranlassen, bevor sie Folgeschäden nach sich ziehen, oder unzufriedenen Mietern entgegenkommen und damit Wegzüge verhindern. Kurze Reaktionszeiten und ein Ansprechpartner für alle Angelegenheiten sind für Mieter große Pluspunkte und bewirken nicht nur eine Bindung der Bestandsmieter, sondern steigern auch die Attraktivität für zukünftige Interessenten. 

Zudem sollte der Vermieter wissen, wie es um das Geschäft seiner Mieter steht. Haben sie Cashflow-Probleme, kann das zu Mietrückständen führen. Das sollte vorausschauend angesprochen werden, um Konflikte zu vermeiden und womöglich unterstützend einzugreifen – kann ein Umbau einen Einzelhandel attraktiver machen? Können steigende Nebenkosten durch bauliche Maßnahmen kompensiert werden? Gibt es die Möglichkeit, durch eine veränderte Nutzungsmischung einen Synergieeffekt zu erzielen, der allen Mietern zugutekommt? Ein Asset-Manager hat mehr Stellschrauben, als auf den ersten Blick sichtbar sind. Deshalb sind die kontinuierliche Kommunikation und ein tiefes Verständnis für das einzelne Objekt so zentral. Will oder muss ein Unternehmen trotz aller Maßnahmen ausziehen, etwa weil ein Geschäft oder eine Filiale aufgegeben wird, hört der Vermieter das lange bevor die Kündigung unterschrieben ist und kann entsprechend früh mit der Nachmietersuche beginnen. In Anbetracht der oben erwähnten großen Zeiträume ist das ein wichtiger Vorteil, der Leerstände stark verkürzen kann. 

Wer also hinschaut, der findet gerade in Mittelstandstädten Investitionschancen in Gewerbeimmobilien, mit denen sich langfristige, stabile Renditen generieren lassen. Diese liegen deutlich über den Renditen, die sich in den Top-7-Städten erzielen lassen, müssen aber nicht riskanter sein. Bei aller Strahlkraft der A-Standorte: Deutschlands zweite Reihe muss sich nicht verstecken. Ihr ganzes Potenzial erschließt sich jedoch nur, wenn das Asset-Management ebenfalls jedes Objekt genau im Blick hat.