Institutionelle Investoren setzen weiter auf Immobilien

von Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien.

Die Expo Real 2019 hat verdeutlicht, dass die Nachfrage von institutionellen Investoren nach Immobilienanlagen weiterhin hoch ist. Dabei steht unter anderem Deutschland weiter im Fokus von Anlegern. Dies verwundert im aktuellen extremen Niedrigzinsumfeld nicht, das nach Meinung unserer Volkswirte in der Eurozone noch einige Zeit bestehen bleiben sollte. Für den Erwerb von qualitativ hochwertigen und renditestarken Objekten braucht es deshalb heute einen sehr guten Zugang zum Immobilienmarkt und eine tief­greifende Expertise. Im anhaltenden Niedrigzins­umfeld treffen Investments in Immobilien nach wie vor den Nerv der Anleger. Im Jahr 2018 lag das Trans­aktions­volumen gewerblich genutzter Immobilien in Deutschland bei gut 60 Milliarden Euro. Dies entspricht einer Zunahme von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr und einer Verdreifachung gegenüber 2010. Addiert man außerdem gewerbliche Wohn­immobilien wie Wohnportfolios und Pflegeimmobilien hinzu, ergibt sich ein Gesamtvolumen von 79 Milliarden Euro. Mit dieser Entwicklung sind auch die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren kräftig nach oben geklettert. Dazu kommt, dass die Leerstandsquote vor allem in den deutschen Metropolen und zunehmend auch in B-Lagen sukzessive zurück­geht, während das Neubauvolumen im Gewerbebereich auf absehbare Zeit moderat bleiben dürfte. In attraktiven B-Städten wie Hannover, Bremen, Bonn oder Essen sind die Leerstände traditionell noch niedriger als in den A-Städten. Das Neubau­volumen ist geringer und wird häufig durch Eigennutzer dominiert. Daher haben sich auch hier aufgrund des Angebotsmangels die Bürospitzenmieten erhöht. Teilweise verzeichnen dort Cityrandlagen mit hohem Neubauanteil höhere Mieten als die kleinteilig strukturierten Innenstädte. 

Investoren schätzen Deutschlands Stabilität

Gleichzeitig erfreut sich Deutschland bei internationalen Investoren großer Beliebtheit. Auch wenn die Konjunktur unter den internationalen Handels­streitigkeiten leidet und das Wirtschaftswachstum 2019/20 laut dem Makro Research der DekaBank mit 0,4 Prozent beziehungsweise 0,7 Prozent schwächer ausfällt, sind die Rahmenbedingungen für die Binnenwirtschaft weiterhin stabil. Die Arbeitslosigkeit lag im September dieses Jahres nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit bei 4,9 Prozent. Die Löhne steigen 2019 weiter kräftig an, was sich dank der maßvollen Inflation auch in Realeinkommenszuwächsen niederschlägt. Die öffentliche und private Verschuldung ist im internationalen Vergleich niedrig. Diese guten Rahmenbedingungen hat sich in den vergangenen Jahren bereits der Domus-Deutschland-Fonds zunutze gemacht. Da dieser vollständig investiert ist, hat die Deka mit dem Domus-Deutschland-Fonds Nr. 2 ein Nachfolgeprodukt auf­gelegt, das auf dem Erfolgsrezept des Vorgänger­produkts aufbaut.

Der Fokus der Investmentstrategie liegt wie beim Vorgängerfonds zum einen bei Core-Immobilien, also qualitativ hochwertigen Gebäuden in A-Lagen mit langlaufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern. Und zum anderen bei Core+-Immobilien, sowie ein kleiner Teil Value-Add-Immobilien mit möglichen Wertsteigerungspotenzial durch aktives Mieter- und Asset-Management. Dazu zählen Gebäude, die auf Grund von Leerstand oder geringerer Qualität Entwicklungs­­­potenziale bieten. Ferner profitieren Investoren auch bei dem neuen Domus-Fonds von einer konsequenten Liquiditätssteuerung, einem umfassenden und transparenten Reporting und der tief gehenden und langjährigen Expertise des Deka-Immobilienteams. 

Seit der Auflage des Fonds Domus-Deutschland-Fonds Nr. 2 im Jahr 2018 sind bereits neun Immobilien mit einem Immobilienvermögen in Höhe von rund 310 Millionen Euro in das Sondervermögen übergangen. Das erste Bürogebäude des Fonds war das DOCK1MAINZ. Der fünfgeschossige Büroneubau, der im Jahr 2017 direkt am Wasser im Neubaugebiet Zollhafen Mainz fertiggestellt wurde, weist eine Mietfläche von 5.900 Quadratmeter auf. Das moderne Multi-Tenant-Bürogebäude, zu dem auch 52 Tiefgaragenstellplätze gehören, überzeugt durch eine exzellente Nachhaltigkeit sowie durch eine hohe Flexibilität bei der Flächennutzung. So lassen sich die einzelnen Büroeinheiten individuell als klassische Einzelbüros, effiziente Kombibüros oder Open-Space-Areas darstellen, wobei jedes der vier Regelgeschosse mit einer, zwei oder auch vier Büroeinheiten belegt werden kann.

Im ersten Quartal 2019 wurden neben dem Ankauf der Büroimmobilie Hamburg Süderstrase, zwei Einzelhandelsimmobilien in Göttingen und Detmold sowie ein Ibis Styles Hotel in Stuttgart erworben. Im dritten Quartal 2018 war bereits die Büroimmobilie „Office One“ in das Liegenschaftsvermögen des Fonds ein­geflossen. Der Neubau in Stuttgart mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 14.200 qm und 318 PKW-Parkplätzen im angrenzenden Parkhaus wurde im Mai 2018 fertiggestellt. Die Flächen sind vollständig und langfristig an die Trelleborg Sealing Solutions Germany GmbH, einen Nutzer mit hoher Bonität, vermietet. Die Immobilie ist wie das ebenfalls erworbene Ibis Styles Hotel im Synergie-Park Vaihingen angesiedelt. Das langjährig etablierte und größte Gewerbegebiet der Hauptstadt Baden-Württembergs verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung und wird durch weitere Projektentwicklungen in Zukunft eine zusätzliche Aufwertung erfahren.

Dadurch konnte das Immobilienportfolio insbesondere im Bereich der Nutzungsarten Hotel und Einzelhandel weiter diversifiziert werden. Aktuell befinden sich weitere Objekte in der Ankaufsprüfung, die bei einem positiven Verlauf der Due Diligence das Immobilienportfolio künftig stärken werden. Die aktuelle sektorale Allokation setzt sich wie folgt zusammen: 52 Prozent Büro, 25 Prozent Einzelhandel, rund 9 Prozent Hotel und 4 Prozent Logistik. Die Immobilien zeichnen sich durch eine junge wirtschaftliche Alters­struktur und langfristige Mietvertrage mit einer durchschnittlichen Rest­laufzeit von 9,5 Jahren aus. Der Fonds steht für weitere Investitionen offen. Das nächste Closing ist am 30. November 2019 geplant.


Über Torsten Knapmeyer

Torsten Knapmeyer ist seit Oktober 2009 Geschäftsführer der Deka Immobilien Investment und WestInvest GmbH. Er verantwortet das gesamte Fondsmanagement der Deka Immobilien sowie die Produktentwicklungen und die Vertriebsunterstützung.


Über Deka Institutionell

Deka Institutionell ist der Partner für institutionelle Anleger in der Deka-Gruppe. Ihr Angebot deckt die gesamte Wertschöpfungskette professioneller Asset Management- und Kapitalmarktdienstleistungen ab. Ein betreutes institutionelles Vermögen von rund 150 Mrd. Euro spiegelt das wachsende Vertrauen professioneller Anleger in die Produkte und Leistungen der Deka wider. Das Spektrum umfasst die ganze Bandbreite des institutionellen Asset Managements und Liquiditätsmanagements sowie des Kredit- und Risikomanagements. Abgerundet wird das Angebot durch Serviceleistungen wie Master-KVG, als Kern des Asset Servicing, und Verwahrstelle. Weitere Informationen finden Sie unter www.deka-institutionell.de.

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