Europäischer Immobilienmarkt im Aufwärtstrend

Guy Barnard, stellvertretender Leiter des Bereichs Global Property Equities bei Henderson Global Investors, London:

London / Frankfurt am Main – Zahlreiche wirtschaftliche und marktspezifische Faktoren, darunter die Maßnahmen der Zentralbanken, veranlassen Anleger, in anderen als den klassischen Bereichen nach ertragsstarken Investments zu suchen. Europäische Immobilienaktiengesellschaften sind gut aufgestellt, um in den kommenden Jahren weiter zu wachsen. Dass ihre Ertragspotenziale als attraktiv angesehen werden, spiegelt sich im steigenden Anlegerinteresse wider.

Attraktives Renditepotenzial 
Durch ein „noch längeres und noch niedrigeres“ Zinsumfeld sind Ertrag generierende Anlageinstrumente noch gefragtere Investments geworden. Von dieser Entwicklung dürften Immobilien als Anlageklasse profitieren, denn der Renditeunterschied zwischen ihnen und anderen Anlageklassen ist größer geworden. So erzielen deutsche Bundesanleihen mit 10 Jahren Laufzeit eine Rendite von 0,2%, während Immobilienaktien in Deutschland mehr als 6% Rendite bieten. Das bestätigt unsere Einschätzung, dass der Aufwärtstrend der Anlageklasse weitergehen wird. Darüber hinaus können die Erträge aus Immobilien ähnlich wie bei Aktien steigen, wenn sich die Wirtschaftslage bessert. Das ist einer der zentralen Vorteile von Immobilien, den Anleihen nicht bieten.

Besserung der Fundamentaldaten von Immobilien in Europa
Als Anlageklasse befinden sich Immobilien weiter im Aufwind. Die Kurse der börsennotierten Immobilienunternehmen sind 2014 sowie seit Beginn dieses Jahres kräftig gestiegen. Beflügelt werden Immobilienaktien derzeit vor allem durch das von der Europäischen Zentralbank (EZB) im Januar angekündigte Anleihekaufprogramm mit einem Volumen von monatlich 60 Milliarden Euro.
Nach Angaben von EPRA (European Public Real Estate Association) und MSCI befinden sich die Kurse von Immobilienaktien seit dieser Ankündigung in einem stetigen Aufwärtstrend und lassen damit auch den europäischen Aktienmarkt als Ganzes hinter sich (siehe Grafik). Aufgrund dieser positiven Entwicklung, die schon vor dem offiziellen Start des Anleihekaufprogramms begann, sollten Anleger ein Investment in europäische Immobilienaktien aus unserer Sicht in Betracht ziehen.

Die Bedeutung steigender Mieten
Bei unseren Anlagen bevorzugen wir Immobiliengesellschaften, deren Erträge größtenteils aus Mieteinnahmen stammen. Auf lange Sicht wirken sich steigende Mieten auch auf den Wert einer Immobilie positiv aus. Dass die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen werden, dafür sprechen aus unserer Sicht sinkende Leerstände, ein begrenztes Neuangebot und die wieder anziehende Nachfrage seitens der Mieter. Was die einzelnen Märkte anbelangt, bleibt London der dynamischste Mietmarkt in Europa. In den nächsten beiden Jahren wird für ihn ein Wachstum von 5 bis 10% erwartet.
Im übrigen Europa sehen wir Wachstumsnischen in einzelnen Märkten wie zum Beispiel in Schweden und ganz besonders in Deutschland. In der größten Volkswirtschaft Europas wächst die Wirtschaft schneller als in anderen Ländern der Eurozone, auch wenn die lockere Geldpolitik für den gesamten Währungsraum gilt. Darüber hinaus erwarten wir in den kommenden Jahren eine stetigere Erholung auch in anderen Regionen, in denen die Wirtschaftsdynamik, ausgehend von niedrigen Niveaus, wieder Fahrt aufnimmt. 

Gute Gründe für eine Anlage in Immobilienaktien
Nach unserer Einschätzung sind europäische Immobilien als Anlageklasse gut aufgestellt, um trotz des schwachen Wirtschaftswachstums und der unsicheren politischen Aussichten für die Region auf Wachstumskurs zu bleiben. Die Nachfrage seitens der Anleger nimmt weiter zu und institutionelle Investoren weiten ihre historisch niedrige Allokation in diese Anlageklasse inzwischen wieder aus. Hinzu kommt, dass historisch niedrige Staatsanleiherenditen und die lockere Geldpolitik der EZB Erträge aus Immobilien attraktiver machen. Ferner dürften der Mangel an Projektentwicklungen und niedrige Leerstandsquoten dazu beitragen, dass die Mieten voraussichtlich im Fahrwasser einer nachhaltigeren Belebung der Wirtschaftsaktivität steigen werden. Angesichts angemessener Bewertungen, attraktiver Dividendenrenditen und des guten Zugangs zu den Kapitalmärkten sind die Unternehmen in unseren Portfolios kurz- bis mittelfristig weiterhin gut aufgestellt.