Wohnportfoliomarkt Deutschland: Deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens im dritten Quartal

Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group trägt das dritte Quartal 2016 auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland mit dem höchsten gehandelten Volumen der ersten drei Quartale von 3,3 Mrd. Euro zum bisherigen Jahresergebnis von 7,9 Mrd. Euro bei. Das Transaktionsvolumen liegt damit 59,5 Prozent unter dem Vorjahreswert (Q1-Q3 2015: 19,6 Mrd. Euro). Auch die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten liegt mit 77.400 um 73,6 Prozent unter dem Vorjahr (Q1-Q3 2015: 292.700 Einheiten). Demgegenüber ist die Zahl der Transaktionen mit 281 nahezu unverändert geblieben (Q1-Q3 2015: 288).

Bislang keine Ankäufe über 500 Millionen Euro
Im Vergleich zu 2015 haben im bisherigen Jahresverlauf deutlich weniger Großdeals und Unternehmensübernahmen stattgefunden. So gibt es keine Transaktion in der Größenklasse über 500 Mio. Euro (Q1-Q3 2015: 58,9 % / 11,5 Mrd. Euro). Verkäufe zwischen 25 Mio. und 100 Mio. Euro haben hingegen stark zugenommen und summieren sich auf 4,5 Mrd. Euro bzw. einen Anteil von 56,2 Prozent (Q1-Q3 2015: 2,7 Mrd. Euro / 13,9 %).

Stärkste Käufergruppe in den ersten drei Quartalen 2016 sind „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds“. Auf diese entfällt ein Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. Euro, was einem Anteil von 28,5 Prozent am Umsatz entspricht (Q1-Q3 2015: 1,6 Mrd. Euro / 8,2 %). „Ursachen der gestiegenen Investmentaktivitäten sind dabei die hohen Mittelzuflüsse und der daraus resultierende Liquiditätsüberschuss“, begründet Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH, die Entwicklung. Nach den „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ folgen „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ mit 1,2 Mrd. Euro und einem Anteil von 14,8 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen (Q1-Q3 2015: 12,7 Mrd. Euro / 65,0 %).

Als stärkste Verkäufergruppe treten „Projektentwickler / Bauträger“ mit einem Volumen von 2,9 Mrd. Euro und einem Umsatzanteil von 36,9 Prozent auf (Q1-Q3 2015: 1,6 Mrd. Euro / 8,2 %). Hier zeigt sich die starke Zunahme von Projektverkäufen. Zweitgrößte Verkäufergruppe sind „Privatinvestoren / Family Offices“ mit 12,4 Prozent, was sich u. a. im gestiegenen Handel kleinerer Portfoliogrößen widerspiegelt.

Bedeutungszunahme ausländischer Investoren
Bei Betrachtung der Käufernationalitäten wird deutlich, dass in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 deutsche Investoren mit einem Ankaufsvolumen von 5,8 Mrd. Euro (73,5 % des Transaktionsvolumens) die aktivsten Käufer sind (Q1-Q3 2015: 17,2 Mrd. Euro / 87,6 %).

Internationale Investoren erreichen ein Volumen von 2,1 Mrd. Euro, was einem Anteil von 26,5 Prozent entspricht (Q1-Q3 2015: 2,4 Mrd. Euro / 12,4 %). „Inwieweit der bevorstehende Brexit zu dem wieder gestiegenen Interesse ausländischer Anleger an deutschen Wohninvestments beiträgt, lässt sich momentan noch schwer abschätzen“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Berlin bleibt in den ersten neun Monaten trotz Rückgang an Transaktionen räumliches Investmentziel Nummer eins unter den deutschen Großstädten mit 13,8 Prozent aller Transaktionen (nach Anzahl) (Q1-Q3 2015: 25,5 %). „Allerdings ist die Bundeshauptstadt ebenso wie die weiteren deutschen Metropolen von einer stetig wachsenden Angebotsknappheit geprägt. Hierdurch gewinnen Investments in B- und vermehrt auch in C-Standorten weiter an Attraktivität“, führt Mergen weiter aus.

Mehrzahl der Großverkäufe im dritten Quartal
„Insgesamt ist das Umsatzergebnis im dritten Quartal deutlich stärker ausgefallen als erwartet. Folglich hat sich das Transaktionsvolumen in jedem Quartal gesteigert. Großdeals und Unternehmensübernahmen bleiben im Jahr 2016 aber weiterhin unterrepräsentiert. Die Mehrzahl der bisher größten Transaktionen sind dabei im dritten Quartal abgeschlossen worden“, ergänzt Mergen. So unter anderem der Verkauf des Berolina-Portfolios mit 1.500 Einheiten in Berlin und Hamburg, das von der Deutsche Investment für den Fonds Deutsche Investment Wohnen III von der S Immo AG für rund 250 Mio. Euro eingekauft wurde. Als zweitgrößten Deal übernahm Benson Elliot ebenfalls im dritten Quartal 74,9 Prozent der GWB Elstertal Geraer Wohnungsbaugesellschaft in Gera, die insgesamt 6.700 Einheiten besitzt, von der insolventen Muttergesellschaft. Der drittgrößte Deal, der abermals im dritten Quartal stattgefunden hat, war der Kauf zweier Berliner Portfolios mit 1.905 Wohn- und Gewerbeeinheiten für 218 Mio. Euro von deutschen und luxemburgischen Gesellschaften im Rahmen eines Share Deals, bei dem die ADO 95 Prozent erwarb. Darauf folgt die Mehrheitsübernahme der Residenz Berolina mit einem Wohn- und Gewerbeportfolio von 970 Einheiten durch die Immeo Wohnen (Tochtergesellschaft der Foncière des Régions (FDR).

Projektankäufe befeuern Preisanstieg
Bei Einbeziehung aller Transaktionen liegt der durchschnittliche Preis für eine Wohneinheit am Ende des dritten Quartals bei rund 102.500 Euro. Dieser hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 53,4 Prozent deutlich erhöht. „Die Preiserhöhung basiert zum einen auf dem Fehlen von Großdeals mit zumeist geringeren Durchschnittspreisen je Wohneinheit und zum anderen auf der Zunahme von Projektverkäufen mit höheren durchschnittlichen Preisen je Wohneinheit“, führt Kanzler aus. So betrug der Anteil der Projektentwicklungen am Umsatzvolumen 27,1 Prozent bzw. 2,1 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich der Anteil damit von 7,0 Prozent um 20,1 Prozent-Punkte erhöht (Q1-Q3 2015: 1,4 Mrd. Euro). „Neben der Zunahme an Projektverkäufen setzt sich des Weiteren der Preisanstieg für Bestandswohnungen in Ballungsräumen über alle Baualtersklassen fort“, erklärt Kanzler.

Der Verkauf von Projektentwicklungen werde ebenso wie der Handel von kleineren Portfolios auch in den kommenden Monaten den deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios prägen. Daneben könne bis Jahresende noch die von Vonovia angestrebte Unternehmensübernahme der österreichischen Conwert mit über 20.000 Wohneinheiten in deutschen Städten stattfinden, prognostiziert die NAI apollo group. Vor diesem Hintergrund sei mit einem erneuten Anstieg des gehandelten Volumens im vierten Quartal zu rechnen. Damit könnte die Schwelle von 12 Mrd. Euro im Gesamtjahr 2016 überschritten werden.