Während die Finanzkrise immer noch nicht vorüber ist, werden Anleger bereits wieder mit neuen Szenarien konfrontiert. Die wirtschaftliche Erholung in den USA, eine mögliche Reflation in Japan und eine Reduzierung des Quantitative Easings üben Druck auf die Zinssätze aus. Wie Anleger in dieser Welt der Unsicherheiten positive reale Erträge generieren können, erklärt Peter Doherty von Tideway Investment Partners im Interview.

altii: Niedrige Volatilität, positive reale Erträge und ein handhabbares Risiko. Das mit festverzinslichen Wertpapieren zu erreichen klingt wie die Quadratur des Kreises. Ist das tatsächlich möglich?
Peter Doherty: Zwei wichtige Themen fördern derzeit die steigende Emission von Anleihen: Zum einen fahren Banken ihr Fremdkapitalengagement zurück. Daher geben viele Unternehmen zum ersten Mal selber Wertpapiere aus oder nutzen das Instrument stärker zur Finanzierung.
Zum anderen nutzen viele unterschiedliche Emittenten, also Banken, Versicherungen und Unternehmen, die Ausgabe neuer Anleihen als Alternative zu frischem Eigenkapital.
Obwohl diese Papiere per Definition riskanter sind, lässt sich das Risiko reduzieren, indem man die Emittenten mit der stärksten Bilanz wählt. So ist es durchaus möglich, positive reale Renditen zu bekommen und gleichzeitig ein hohes Maß an Sicherheit zu haben.

altii: Wie investieren Sie, ohne zu viel Risiko einzugehen?
Doherty: Ich sage gerne, dass ich immer versuche, das schlechteste Haus in der besten Straße zu kaufen. Gehen Sie kein unnötiges Emittenten- oder Ausfallrisiko ein. Wählen Sie stattdessen einen allgemein bekannten Namen mit einer starken Bilanz und einer guten Marke und suchen Sie dann nach einem Rentenpapier, das aus irgendeinem Grund ungewöhnlich günstig ist.

altii: Welche Zielrenditen sind bei solchen Rentenpapieren künftig realistisch?
Doherty: Durch das sorgfältige managen von Durations- und Kreditrisiken wird es immer noch möglich sein, 6 Prozent pro Jahr nach Gebühren zu liefern – über viele Jahre hinweg. Offensichtlich ist das mit 10-jährigen Staatspapieren für 1,8 Prozent schwieriger. Das ist das Feld, in dem sich der klare Mehrwert eines aktiven Managements und der täglichen Suche nach risikoadjustierten Erträgen auszahlt.

altii: Auf was für eine Wertentwicklung kann Ihr Fonds zurückblicken?
Doherty: Der Fonds startete im September 2011 und hat seitdem 27 Prozent nach Gebühren abgeliefert. In beiden Kalenderjahren waren die Erträge mit etwa 13,5 Prozent nahezu gleich. Das Jahr 2013 war bis zum heutigen Tag eine deutliche Herausforderung. Aber wir sind stetig im positiven Bereich mit über 3 Prozent (YTD) und müssen damit den Vergleich mit anderen Fonds nicht scheuen.

altii: Was war der maximale Verlust?
Doherty: Der maximale Drawdown seit Auflegung, gemessen am täglichen NAV war 4,1 Prozent. Mein Ziel ist es, niemals über 5 Prozent abzugeben. Das ist ein schwieriges Ziel, gemessen an dem Umfeld, in dem wir uns bewegen. Wenn wir aber nicht so strenge Ziele hätten, würden die Investoren sich zurecht fragen, warum sie uns ihr Geld anvertrauen sollten.

altii: Sie schauen sehr stark auf die fundamentalen Wirtschaftsdaten. Wann werden wir wieder steigende Zinsen sehen?
Doherty: Ich glaube, dass es 2014 keine Erhöhungen von offizieller Seite geben wird. Die Zinskurven könnten dennoch etwas steiler werden, um die anstehenden Zinsbewegungen im Jahr 2015 und darüber hinaus zu reflektieren. Wenn die Umlaufgeschwindigkeit des Geldes und die Inflationserwartungen in den USA zunehmen, werden die Zinsen weit schneller und höher steigen, als dies gegenwärtig erwartet wird.

altii: Die Bilanz der US-Notenbank ist außer Kontrolle geraten. Was bedeutet das für Bond-Investoren?
Doherty: Ist die Bilanz wirklich aus dem Gleichgewicht? Wer weiß das schon? Ja, die Bilanz der FED ist mit 3,75 Billionen US-Dollar riesig. Doch im Kontext einer Wirtschaftsleistung von 15 Billionen Dollar ist das nicht notwendigerweise unverhältnismäßig. Sicherlich, wenn die Bedingungen für das Ende des QE einmal festgelegt sind und der größte Käufer der US-Schulden nicht länger aktiv sein wird, werden die Zinsen steigen, insbesondere für Hypotheken.

altii: Sollten Bond-Investoren vor einem solchen Wende-Szenario Angst haben?
Doherty: Jeder muss bereits sein, den Schmerz zu ertragen, wenn sich nach dem QE die Zinsen wieder hin zu einem „normalen“ Niveau bewegen. Die Frage ist: Welchen realen Zins können die Volkswirtschaften aushalten? Ich glaube, dieser kann nicht sehr hoch sein. Solange die Verschuldungsraten nicht von über 100 Prozent auf 70 bis 80 Prozent zurückgegangen sind, werden wir eine Periode mit negativen Realzinsen brauchen.

altii: Bei steigenden Zinsen heißt es immer: lange Laufzeiten sind schlecht, kurze sind gut. Ist das so einfach?
Doherty: Das ist keine schlechte Faustregel. Aber wenn die Zinsen nicht so schnell und so stark anziehen, wie viele glauben, dann verliert der Anleger, der auf kurze Laufzeiten setzt. Das ist jetzt tatsächlich fast fünf Jahre lang in den USA geschehen und in der Tat sind die Verluste, sogar bei den sehr langen Laufzeiten nicht wirklich katastrophal.

altii: Wie hedgen Sie die Durationsrisiken?
Doherty: Ich mache da einiges – manches ist konventionell, anderes eher weniger. Eine einfache Methode ist es, zehnjährige Futures auf US-Schatzbriefe, Gilt und Bunds zu verkaufen. Gegenwärtig schätze ich, dass bei einem Anstieg der zehnjährigen Zinsen um 100 Basispunkte der Fond nur 0,6 Prozent verlieren würde.
Auf dem Papier sieht das Durationsrisiko höher aus. Ein Bond wird bei einem gegebenen Preis auch von Kreditereignissen beeinflusst und das kann zu einer höheren Durationseinschätzung führen.
Ich versuche das zu kompensieren, weil in diesem Fall die Bond-Preis-Bewegung nicht ursächlich durch die Zinsen ausgelöst wird, sondern mit den Kredit-Spreads einhergeht, die sehr stark mit den Aktienmarktrisiken korrelieren. Ich glaube, das ist so ein Moment, bei dem ich mich einbringen kann. Da helfen keine Modelle und keine Formeln. Da helfen nur Erfahrung und Besonnenheit.

altii: Sie investieren in Finanzwerte systemrelevanter Institute. Dabei ist es doch das erklärte Ziel der Regierungen, diese Systemrelevanz künftig zu beseitigen.
Doherty: Banken und Versicherungen sind seit der Krise viel sicherer geworden. Ausschlaggebend aber ist, dass die emittierten Instrumente den Anlegern signifikant höhere und schnellere Verluste bescheren als die vorherigen Kapitalmarktinstrumente.
Also nein, ich stimme der These nicht zu, dass die Regierungen wollen, dass der Sektor uninvestierbar wird. Was gerade passiert ist ein geplanter und klarer Transfer von Risiken vom öffentlichen auf den privaten Sektor. Das ist etwas Gutes.

altii: Gibt es viele Bonds, die derzeit aufgrund der sich verändernden Verhältnisse fehlbepreist sind?
Doherty: Ich glaube, alle „zero recovery“ CoCo’s sollten gemieden werden. Ansonsten finde ich Tier 1 Bonds von Versicherungsunternehmen gut. Auf der Verkaufsseite gibt es relativ wenig Research bzgl. der Verschuldungssituation dieser Emittenten, dass es schon per Definition falsch bewertete Assets gibt.

altii: Würden Sie ein Investment in Banken und Versicherungen im Moment generell empfehlen.
Doherty: Meine Empfehlungen sind sehr selektiv, sogar innerhalb dieser Gesellschaften. Im Allgemeinen kämpfen die Anleger, die Banken und Versicherungen meiden noch auf verschiedenen Feldern gestrige Schlachten. Makroökonomische Risiken bestehen natürlich weiterhin aber die Reparatur der Bilanzen und die Transparenz machen Fortschritte, auch wenn es noch einigen Weg zu gehen gilt.

altii: Gibt es noch andere Sektoren außer der Finanzbranche mit einem ähnlichen Alpha für Bond-Investoren?
Doherty: Ich investiere nicht in Emerging Markets Anleihen, aber ich bin sicher, dass die letzte Verkaufswelle Preis-Anomalien verursacht hat, insbesondere wo liquide Bonds von gut geführten Unternehmen und sogar von Ländern Wert bieten.

altii: Was ist mit Versorgern? Sind die attraktiv?
Doherty: Der Versorgungssektor ist im Allgemeinen defensiv, aber einige Gesellschaften in Europa sollten gemieden werden. Ich fange an auf Länder zu schauen, die einen verlässlichen regulatorischen Rahmen und ein stabiles Umfeld für Unternehmen haben.

altii: Was ist mit Staatsanleihen? Was erwarten Sie hier für das nächste Jahr, insbesondere in der Euro-Zone und in den USA?
Doherty: Staatsanleihen bleiben als Folge des QE und der längerfristigen Refinanzierungsgeschäfte (LRGs) in Europa, Japan, den USA und in Großbritannien künstlich teuer. Es ist diese Politik, die kaum vorhersagbar ist, die bestimmt, was künftig bei Staatsanleihen passiert.
Für Banken bedeuten Staatsanleihen immer noch Positionen für Null Prozent Risiko. So bleibt es ein Mechanismus, um mit der Zeit die Bilanzen zu bereinigen und um die lasterhaft spendablen Regierungen zu finanzieren. Ich glaube nicht, dass sich das ändern wird.

Im Interview

Peter Doherty
ist Partner und Chief Investment Officer bei Tideway Investment Partners. Der 46-Jährige hat mehr als 20 Jahre Erfahrung mit festverzinslichen Wertpapieren, Währungen und Derivaten bei Goldman Sachs, Bear Stearns, Bank of America, Solent Capital und Markit.

Tideway Investment Partners LLP
ist ein in London ansässiger Vermögensverwalter unter Aufsicht der englischen Finanzaufsichtsbehörde FSA (Financial Services Authority). Das Unternehmen wurde im Jahr 2009 gegründet und hat sich auf festverzinsliche Anlagen sowie Währungen (Overlay-Strategie) unter makroökonomischen Gesichtspunkten spezialisiert.

Investments, die auf dem Erbbaurecht basieren, sind sowohl für institutionelle Immobilienhalter interessant als auch für Kapitalanleger. An solche Grundstücke heranzukommen ist allerdings nicht einfach. Kirchen und andere Bestandshalter verkaufen nur selten. Es gibt jedoch die Möglichkeit, selber solche Grundstücke zu schaffen.

Abseits der Renten- und Aktienmärkte bieten sich, der markowitzschen Portfolio­theorie folgend, Sachwerte von jeher als Stabilisatoren für das Portfolio an. Die Investition in ein physisch vorhandenes Gut gilt als rentabel (Erträge + Wertsteigerung), sicher, inflationsgeschützt und korreliert kaum mit der Entwicklung an den Aktien- und Rentenmärkten. In Zeiten turbulenter Kapitalmärkten stehen Sachwerte besonders hoch im Kurs. Außer in Handelsschiffe wird so ziemlich in alle Assetklassen investiert, allen voran in Immobilien. Folge: Die Preise haben – zumindest in den guten Lagen – in den letzten Jahren deutlich angezogen. Die Bundesbank hat bei Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten allein im Jahr 2012 eine Preissteigerung um 11% festgestellt. Der Preisindex für den Neubau von Mehrfamilienhäusern ist dem Statistischen Bundesamt zufolge von 2006 bis 2012 um rund 21% gestiegen.

Aus Kapitalanlagegesichtspunkten ist – für sich betrachtet – das Grundstück im Gegensatz zu den Gebäuden die werthaltigere Investition. Denn die klassischen Immobilienrisiken wie das Mietausfallrisiko sowie die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten betreffen ausschließlich die Gebäude, nicht das Grundstück. Letzten Endes ist es immer das Grundstück, das den Wert einer Immobilie nicht nur hält, sondern über die Zeit auch steigert – im Durchschnitt 6,4% pro Jahr. 
Auch wenn die Preise für Immobilien seit Ausbruch der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise stark gestiegen sind, so darf unterstellt werden, dass der Wert für das bebaute Grundstück daran einen überproportionalen Anteil hat.

Trotzdem sind Grundstücke als Kapitalanlagen bei Investoren nicht besonders weit verbreitet. Dabei hat diese Anlageklasse eine jahrhundertelange Tradition. Kirchliche Einrichtungen und Kommunen halten von jeher Grundstücke, auf denen sie ein Erbbaurecht vergeben und welches ihnen damit sehr gut planbare und stabile Cashflows beschert – ­gesetzlich normiert und inflationsgeschützt.

Im Erbbaurechtsmodell werden Immobilien rechtlich in das Grundstück einerseits und das Gebäude andererseits getrennt und können danach vollkommen unabhängig voneinander vermarktet werden. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Erbbaurechtsnehmer (= Gebäudeeigentümer) das Recht zuspricht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten bzw. zu besitzen. Dafür zahlt der Erbbaurechtsnehmer dem Erbbaurechtsgeber (= Grundstückseigentümer) eine Nutzungsgebühr, den sogenannten Erbbauzins.

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern erfasst, zum einen erstrangig in der zweiten Abteilung im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Grundstücksgrundbuch) und zum anderen im sogenannten Erbbaugrundbuch, ebenfalls im ersten Rang. Somit ist geregelt, dass auch ein neuer Gebäudeeigentümer in die Zinszahlungspflicht eintritt. Das Erbbaurecht kann als grundstücksgleiches Recht vererbt, veräußert, verschenkt und belastet werden.

Das führt zu einer Win-win-Situation. Der Eigentümer des Gebäudes verringert beim Kauf einer Immobilie seinen finanziellen Aufwand, da das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss. Ebenso können Bestandshalter durch einen nachträglichen Grundstücksverkauf mittels Erbbaurechtsbestellung Kapital generieren – zum Beispiel für notwendige Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die wiederum den Wert der Gebäude steigern. Der Grundstückseigentümer/Investor erhält einen sehr stabilen und langfristigen Cashflow, den Erbbauzins. Dieser bemisst sich in der Regel am Wert des Bodens. Der Erbbauzins ist indexiert. Das heißt, er ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt – mit steigender Inflation steigt auch der Zinssatz, sodass man hier von einer Realverzinsung sprechen kann. Die Anpassung an die Inflation ist vertraglich geregelt und wird bei Wohnimmo­bilien in der Regel alle drei Jahre vorgenommen, bei Gewerbeimmobilien sind die Intervalle kürzer. Somit ist ein laufender Inflationsschutz impliziert.

Darüber hinaus muss der Investor bei Erbbaugrundstücken nicht mit den üblichen Immobilienrisiken wie Mietausfall oder Instandhaltungskosten rechnen. Selbst Gebäudeversicherungen, die Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben trägt der Gebäude­eigentümer. Durch die lange Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages – in der Regel 99 Jahre – erhalten alle Parteien Planungssicherheit. Nach Ablauf des Erbbaurechts kann dieses entweder verlängert werden oder der Grundstückseigentümer kauft das Gebäude, wobei er sich an dem dann aktuellen Verkehrswert orientiert.

Sollte der Gebäudeeigentümer Insolvenz anmelden, beziehungsweise mit der Erbbauzinszahlung in Höhe mindestens zweier Jahresbeiträge in Verzug sein, kann der Heimfall durch den Grundstückseigentümer betrieben werden. Dabei wird der Grundstückseigentümer das Gebäude verwerten, um seine Ansprüche zu decken und als Entschädigung den Verkehrswert des Gebäudes mit einem Abschlag zahlen (je nach Erbbaurechtsvertrag).

Der größte Haken ist die geringe Verfügbarkeit von Erbbaugrundstücken. Wer Erbbaugrundstücke als Kapitalanlage im Portfolio hat, der trennt sich in der Regel kaum von ihnen, weshalb Erbbaugrundstücke selten gehandelt werden. Daher generieren Spezia­lis­ten dieses Asset selbst, indem sie Vollimmobilien in Grundstück und Gebäude aufspalten und getrennt vermarkten. Die DGR-Deutsche Grundstücksverwaltungs GmbH räumt dem Erbbauberechtigten auf Wunsch das vertragliche Recht ein, dass das Grundstück nach einer fest definierten Laufzeit zu einem fest definierten Preis zurückgekauft werden kann; etwa wenn der Eigentümer der Gebäude das Objekt nach 10 Jahren als Vollimmobilie wieder veräußern möchte. Erbbaugrundstücke als Kapitalanlage müssen bestimmte Inves­titionskriterien erfüllen: Die Werthaltigkeit der Aufbauten auf dem Grundstück muss in einem vernünftigen Verhältnis zum aktuellen oder möglichen Mietertrag und dem Jahreserbbauzins stehen. Im aktuellen Zinsumfeld bieten Grundstücksinvestitionen dieser Art stabile Cashflows und attraktive Renditen von rund 4 bis 4,5% pro Jahr. Stresstests zeigen, dass eine Erbbaugrundstücksinvestition selbst unter Worst-Case-Szenarien (Grundstückswert nach 30 Jahren: 0,00 Euro) noch rund 3% Rendite erwirtschaften.

Investoren können sich nach ihren eigenen Investitionskriterien ein oder mehrere Erbbaugrundstücke zusammenstellen. Der Verwaltungsaufwand ist verhältnismäßig gering und kann auf Wunsch auch an Dritte vergeben werden. Aber auch strukturierte Poolinglösungen, sogenannte Club Deals, sind denkbar. Dabei investieren mehrere Investoren in eine neu gegründete Gesellschaft, die wiederum ein Grundstücksportfolio kauft und hält. Ein Blick in die Nische „Kapitalanlagen auf Basis des Erbbaurechtes“ kann sich für Investoren mit konservativem Anlageansatz im aktuellen Zinsumfeld also lohnen.

Der Autor

Klaus Secker
verfügt über langjährige Erfahrung im Versicherungs- und Immobilienbereich. Seit 2008 hat er sich auf die Bewertung und Neubildung von Erbbaugrundstücken spezialisiert und gründete mit Partnern aus dem Finanzdienstleistungsbereich die DGR - Grundstücksverwaltungs GmbH.

DGR Grundstücksverwaltungs GmbH
mit Sitz in Ahrensburg bei Hamburg ist als innovativer Finanzdienstleister in der Immobilienwirtschaft tätig und hat sich auf die Konzeption von Erbbaugrundstücks-Investments sowie die Akquisition und Verwaltung von Erbbaugrundstücken spezialisiert. 

Ein Pensionsfonds kauft eine ganze Leasinggesellschaft. Ein US-Investor sichert sich ein großes Container-Portfolio. Während Container-Investments in Deutschland eher für Privatanleger strukturiert werden, haben international Institutionelle die Nase vorn. Dr. Dirk Baldeweg, geschäftsführender Gesellschafter des Container-Spezialisten Buss Capital, erklärt was Profi-Anleger an den bunten Boxen schätzen – und worauf sie achten sollten.

Rund 300.000 kanadische Lehrer verlassen sich bei ihrer Alterssicherung seit einigen Monaten auch auf Container. Mitte Januar kaufte sich der „Ontario Teachers‘ Pension Plan“ die Leasinggesellschaft SeaCube. Mit rund 930.000 TEU (Twenty-foot Equivalent Unit, Standardcontainer) verwalteter Container ist SeaCube der sechstgrößte Containervermieter der Welt. Zwei Wochen zuvor sicherte sich eine Tochterfirma des US-Investors Lindsay Goldberg das Portfolio der beiden Buss-Global-Fonds 2 und 3. Mit rund 275.000 Containern und einem Transaktionsvolumen von rund 410 Millionen US-Dollar war das unserer Kenntnis nach der größte Fondscontainerverkauf aller Zeiten.

Was macht Container so attraktiv für Institutionelle? Container sind einfache Stahl­kisten, die schnell hergestellt sind. Genau deshalb eignen sie sich gut für Investoren, die auf Sachwerte mit mittlerem bis langfristigem Investitionshorizont setzen. Denn Container werden erst dann bestellt, wenn der Bedarf konkret abzusehen ist. Gleichzeitig gehen permanent ältere Boxen aus dem Markt – der deshalb rasch auf Nachfrageänderungen reagieren kann. Das hat sich zum Beispiel im Jahr 2009 gezeigt, als der Containerumschlag zurückging. Während die Containerschifffahrt bis heute unter Überkapazitäten leidet, hat der Containermarkt rasch reagiert. Bis heute profitiert der Markt sogar von den finanziellen Problemen vieler Reedereien: Sie mieten lieber Container, als sie selbst zu kaufen. Der Trend geht zum Leasing.

Dazu kommt: Container sind sehr wertstabil. Sie bestehen zu vier Fünfteln aus ­einer Stahl-Legierung, die sie sehr widerstandsfähig macht. Standardcontainer werden gut 12 Jahre in der internationalen Transportlogistik eingesetzt. Anschließend werden sie einzeln in den Container-Zweitmarkt verkauft – und das immerhin noch für rund die Hälfte ihres Neupreises. In ihrem zweiten Leben dienen die Boxen dann als Baucontainer oder als stabile Einwegverpackung für Transporte in entlegene Gebiete, für die sich neue Container nicht lohnen würden, weil man sie leer über Land zurücktransportieren müsste. Dazu kommt: Container-Eigentümer müssen sich kaum Gedanken über den Fortschritt machen. Die Kisten sind technisch seit Jahren fast unverändert geblieben. Zwar gibt es immer mal wieder technische Innovationen wie etwa faltbare Container, die als „Neuheit“ vorgestellt werden, oder kürzlich zwei Zwanzigfüßer, die sich zu einem Vierzigfüßer koppeln lassen. Das sind aber Exoten ohne Chance, sich auf breiter Basis durchzusetzen. Denn die Kosten für solche Sonderlösungen sind weit höher, als die im normalen Betrieb möglichen positiven wirtschaftlichen Effekte.

Weiterer Vorteil: die Möglichkeit zur breiten Streuung. Professionelle Fondsmanager stellen Containerportfolios mit mehreren Hunderttausend einzelnen Containern zusammen und achten darauf, eine breite Mischung von Containertypen, Altersklassen, Mietern und Mietverträgen zu erreichen. Im Idealfall ist so ein Containerportfolio ein Abbild der Weltcontainerflotte – mit zum Teil mehreren Hundert Mietern. Ausfälle können so ausgeglichen werden. Das Ergebnis: Investments mit zuverlässigen Einnahmen, kontinuierlicher Performance und Wachstumschancen – so fasst der kanadische Pensionsfonds Ontario Teachers‘ Pension Plan, die Vorteile des Containerleasings zusammen.

Wie kommt der Container ins professionelle Portfolio? Grundsätzlich gibt es für institutionelle Anleger drei Möglichkeiten, in Container zu investieren: Sie können Anteile an Containerleasinggesellschaften erwerben, sie können von Containerleasinggesellschaften begebene Anleihen erwerben, oder sie können direkt in Containerportfolios investieren.

Der kanadische Pensionsfonds Ontario Teachers’ Pension Plan hat den ersten Weg gewählt: Er hat vor Kurzem die Leasinggesellschaft SeaCube gekauft. Die Kanadier folgten damit dem Beispiel einiger großer Private-Equity-Gesellschaften wie Kelso, Warburg Pincus oder Vestar Capital Partners, die ebenfalls Containerleasinggesellschaften übernommen haben. Dieser Weg steht letztlich nur großen Investoren offen, denn die Transaktionsvolumina liegen schnell über einer halben Milliarde US-Dollar. Zudem kauft sich der jeweilige Investor in ein operatives Unternehmen ein – mit den dafür typischen Risiken. Diese Form der Investition ist damit im Grundsatz vergleichsweise risikobehaftet, potenziell aber recht ertragreich. Ähnlich sieht es aus, wenn der institutionelle Investor sich Teile von Containervermietern kauft – etwa über Aktien. Dann kommt zu den operativen Risiken die zusätzliche Volatilität, die eine Börsennotierung mit sich bringt.

Die Investition in Anleihen ist demgegenüber sehr risikoarm und auch mit geringeren Investitionssummen möglich. Typischerweise strukturieren große Containerleasinggesellschaften ihre langfristige Darlehensfinanzierung über besicherte Anleihen. Diese werden im amerikanischen Kapitalmarkt bei institutionellen Investoren platziert. Die Sicherheit dieser zuletzt in der Regel mit einem Rating von „A-“ versehenen Anleihen ist hoch: Auch in der Finanzkrise im Jahr 2009 gab es keinen einzigen Ausfall. Entsprechend niedrig ist die erzielbare Rendite. Bei den letzten Emissionen lag sie bei rund 3%. Von diesem niedrigen Zinsniveau profitieren die Containerleasinggesellschaften und deren Kunden, weil ihre Zinslast entsprechend sinkt.

Die dritte Option ist, Eigenkapital in ein Containerportfolio zu investieren. Dies ist vom Risiko-Rendite-Profil die in vielen Fällen attraktivste Variante. Allerdings ist der Zugang zu entsprechenden Transaktionen begrenzt. Containerleasinggesellschaften, die börsennotiert sind oder deren Eigentümer eine Börsennotierung anstrebt, sind aktuell besonders interessiert, ihren eigenen Umsatz möglichst stark auszuweiten. Diese Fokus­sierung auf „Top Line Growth“ führt dazu, dass die Containerleasinggesellschaften ihre Container lieber selbst finanzieren und nicht am Finanzierungsmarkt anbieten. Aber auch ohne Börsenambitionen stellen Containerleasinggesellschaften kaum Container für Direkt­investitionen zur Verfügung, wenn der Gesellschafter dieses Leasingunternehmens selber ein institutioneller Anleger ist, der sein Kapital arbeiten lassen möchte. Es verbleibt somit eine kleine Anzahl geeigneter Quellen für direkte Investitionen in Container.

Wie bei anderen Investitionen gilt: Container-Investments erfordern ein erhebliches Know-how. Verträge mit Containerleasinggesellschaften müssen ausgehandelt, mögliche Containerinvestitionen begutachtet, fortlaufend muss die wirtschaftliche Entwicklung der Container überwacht und bei einem Exit muss ein möglichst effizienter Verkaufsprozess durchgeführt werden. Es ist daher sinnvoll, entsprechende Investitionen nur gemeinsam mit einem erfahrenen Assetmanager umzusetzen, die über einen aussagefähigen Track-Record und einen nachweisbaren Zugang zu geeigneten Transaktionen verfügt. 

Der Autor

Dr. Dirk Baldeweg
ist seit 2005 geschäftsführender Gesellschafter von Buss Capital. Zuvor war der promovierte Wirtschaftsingenieur als Unternehmensberater tätig – unter anderem bei Price Waterhouse und seiner eigenen Unternehmensberatung ConsultingContor, mit der er unter anderem Buss Capital beriet. 

Buss Capital
ist ein Containerfinanzierer und Fondshaus mit den Schwerpunkten Schifffahrt, Logistik und Immobilien. Bislang hat Buss Capital 37 Fonds und Direktinvestments aufgelegt, in die etwa 27.500 Investoren rund 860 Millionen Euro investiert haben. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 2,3 Milliarden Euro. Buss Capital hat seinen Hauptsitz in Hamburg und Tochterfirmen in Singapur. Das Haus gehört zur 1920 gegründeten Hamburger Buss-Gruppe.

Since 2006 the Generali group is giving the topic “sustainable developments” careful consideration. A dedicated team of professional analysts from Generali Investments Europe is developing its self-created ethical filter that comes into deployment in the investment process. alternative investor information asked Franca Perin and Murielle Villemin for background information.

altii: Why should institutional investors pay more attention to social responsible investments (SRI) at all?

Franca Perin: Most ‘mainstream’ fund managers do not research environmental, social and governance (ESG) issues in detail. As a result they can miss possible investment opportunities – or risks for the companies they invest in. This is particularly true for longer-term issues, but can also be related to the shorter term.
Companies that manage ESG issues well relatively to their peers will increasingly gain advantages, as they will be able to spot related business opportunities (and risks) ahead of their peers.
Murielle Villemin: Covering ESG issues is more and more important for both investee companies and institutional investors because regulation and legislation are driving the standards higher. The investment communities are therefore developing increasing interest in the demand for products and services.
Funds that invest in environmental solution driven companies are investing early into companies that may enjoy significant future growth.
Perin: At least: Companies that manage their use of natural resources well – including the cost of carbon emissions – can save money and generate higher profits for distribution to investors. A strong management of ESG issues is often regarded as an indicator of good overall company management in addition.

 altii: There is a straightforward presumption almost a myth that investments done under SRI principles are archiving less return than conventional investments. Is that really true and what is your experience?
Villemin: Socially responsible business is less likely to encounter regulatory penalties or harmful portrayals in the media. This mitigated risk will ideally be passed along to investors through higher returns. Our SRI funds have outperformed their benchmarks since inception and during the most volatile times. It is our belief that socially responsible companies create value for all stakeholders, not just shareholders.

altii: Investing under SRI principles has a wide universe of definitions and different understandings. How is Generali defining such investments in respect to SRI principals?
Franca Perin: For the selection of socially responsible investments, a proprietary methodology based on a best-effort approach has been developed. For each company analyzed, this methodology provides:
- An analysis of 34 ESG criteria, reviewed and updated annually, with the allocation of scores;
- The mapping of non-financial risks like reputational risk, class action, legislative pressure or carbon footprint that may have an impact on the price of company shares and the way in which they are regarded by corporate policies;
- The integration of financial criterias for the final selection of the companies identified.
- A team of five analysts, supported by a scientific committee, then selects the best companies with regard to corporate social responsibility and sustainable development policies, also by means of a process of dialogue aimed at improving the performance of the companies considered, as appropriate.
- This approach led to the creation of an internal database, called S.A.R.A. (Sustainability Analysis of Responsible Asset), through which dedicated funds have been established, including the fund under Luxembourg law - Generali Investments SICAV European SRI Equity.

altii: Some market players think SRI is the same like “green” investments. This is of course not the case. How does Generali draw the borderline?
Perin: Our funds are SRI because they take into account all the 3 ESG criteria and not only the environmental aspects.

altii: Generali Investments Europe developed an ethical filter that is called into action by considering the investment process. Please explain us briefly what you are taking into consideration and how does it work in reality.
Villemin: The Group has been implementing an ethical filter to its global investments since 2006, eschewing instruments of companies that violate human rights, directly or indirectly contribute to killing, torture, deprivation of freedom, or have a severely harmful impact on the environment or the production or sell of weapons. It is based on our ethical guidelines and exclusion list. By that filter we exclude 32 companies for all our direct funds.

altii: How many companies can you consider for investments after deploying this filter?
Villemin: We cover 460 large caps in the European universe. After deploying the filter, around 230 companies are integrated in our SRI buy-list. 

altii: How do you use your influence over selected companies? Are you actively using your power of influence and voice?
Perin: The SRI department is in charge of the proxy voting for all the assets, which supports our focus on engagement and corporate governance. We aim to ensure as a major shareholder that we are also acting as an active stakeholder in the companies that we hold. In this regard, we are one of the asset managers that opposes the most frequently to resolutions.

altii: What is happening when companies are breaching ESG rules after the filter is positively used and Generali already placed investments?
Perin: We write an alert that we send internally to the portfolio managers and, depending on the seriousness of the breach and its potential financial and reputational impact, we put the company under supervision or decide to exclude it from our SRI buy-list.

altii: How often are you checking and controlling your investments?
Perin: For the companies under coverage we check continuously according to public information and controversies. For the invested SRI funds we monitor performance through a monthly and quarterly reporting that include financial and non-financial data.

altii: As the general basis of the Generali approach you mentioned your own developed database S.A.R.A. Please explain us the principals.
Villemin: Through the platform S.A.R.A., the SRI research team helps our managers to integrate ESG issues and risks in the investment process.
To do so we use a risk scoring matrix to determine the most relevant issues of each sector:
- Damage to the image and reputation
- Legislative pressure to regulate the activities of the company
- Class action (direct and indirect costs)
- Immaterial Capital (long-lasting value of intangible capital)
- Carbon impact (trading price)
In each activity sector, the 34 criteria are variously pondered to take account of all underlying risks. This makes it possible to select the companies with the best practices in relation to the specific characteristics of their particular business.
Then, all the relevant information collected from public sources and company meetings are integrated in the database to explain the ratings and scorings assigned to each company under SRI coverage.

altii: Why is Generali spending the resources and developing an own build database? You could use Sustainalytics as an example.
Villemin: We have rather specific needs, so we use our own proprietary ESG database. Our Database allows the traceability of all ESG ratings and quantitative and qualitative data.
Our in-house database allows us to examine and integrate into our investment decisions a series of non-financial variables. Over the long term this information can have an impact on the economic and financial performance of our assets. Our in-house ESG research is a differentiation factor in the insurance industry.

altii: Right now Generali has approx. Eur 6 bln assets under management in SRI related assets selected by the described investment philosophy. Compared to the overall managed assets of Generali in the size of Eur 290 bln this seems to be just a smaller portion. Is this view correct and why is SRI such an important topic for the investment behavior of the near future?
Perin: It is our objective to convert more funds in the future under SRI principles.

Im Interview

Franca Perin
Leiterin SRI Research, kam 2010 als Leiterin des SRI Analysts Team zu Generali Investments Europe inParis. Sie definierte den ESG-Ansatz und entwickelte eine Rating-Datenbank für Mandate im GISEuropean SRI Equity Fund. Davor leitete sie das SRI Research & Analysis bei Dexia A.M. und Core Ratings, Fitch Group. Sie begann ihre Karriere 1999 als Projektmanager RSE in der NGO Friend of the Earth. Perin ist seit 2009 Partner-Professor im Bereich Umweltmanagement an den Universitäten Sète undVersailles.

MurielleVillemin
ist seit 2003 Equity Fund Manager bei Generali Investments Europe. Sie begann 1995 bei der Axa Finance Division als Finanzanalystin.

Generali Investments Europe (GIE)
ist mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 320 Mrd. Euro einer der führenden Asset Manager in Europa. Das Unternehmen, das zu 100% von der Generali Gruppe kontrolliert wird, verwaltet Vermögenswerte Dritter und der Gruppe und greift dabei auf die Expertise von mehr als 100 Experten zurück.

Zusätzlich zu traditionellen Aktien- und Rentenstrategien, Multi-Asset-Portfolios und Dachfonds baut Generali Investments Europe auf seine ausgewiesene Expertise und Möglichkeiten, die bei der Verwaltung der Vermögenswerte der Gruppe zum Einsatz kommen, um den bewährten flexiblen Absolute-Return-Ansatz und die Asset-Liability-Strategie zu entwickeln. 
Gleichzeitig verfügt das Unternehmen über eine eigene Screening-Methode für Socially Responsible Investments (SRI). Generali Investments Europe zeichnet sich durch seinen disziplinierten und umsichtigen Ansatz basierend auf konsequentem Risikomanagement und eigenem Research aus. Ziel sind langfristig konstante Renditen mit geringer Volatilität und Schutz des investierten Kapitals.