Runter mit der Produktbrille

Die Immobilienwirtschaft muss ihre Produktbrille gegen eine Dienstleistungsbrille austauschen, so Prof. Dr. Tobias Just, FRICS, Universität Regensburg und IREBS Immobilienakademie, in IREBS Immobilienakademie's Publikation Standpunkt.

Immobilien sind vielleicht der Inbegriff des Haptischen. Ihre Materialität gibt uns das Gefühl von Sicherheit und Beständigkeit, und das gilt sowohl für die private Wohnnutzung als auch für die gewerbliche Immobiliennutzung. Und dennoch fußt ein großer Teil der Immobilien­wirtschaft letztlich auf Dienstleistungen, nämlich auf der befristeten Überlassung von Raum gegen ein Entgelt. Das Produkt Immobilie ist so nur Mittel zum Zweck für die Wertschöpfung oder den Konsum, der auf den Flächen ermöglicht wird. In der Vergangenheit war die Pro­duktperspektive auf Immobilien, auf das Haptische, hinreichend, wenn die Anforderungen der Nutzer sehr ähnlich waren und über einen relativ langen Zeitraum stabil. Doch es spricht vieles dafür, dass diese Perspektive nicht mehr ausreicht, um den Herausforderungen der (v. a. gewerblichen) Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahrzehnten gerecht zu werden. Viele gewerbliche Immobiliennutzer sehen sich aktuell in einem Marktumfeld, das unsicher ist, sich schnell wandelt und einen raschen Fokuswechsel erfordert. Kostendisziplin ist dann zwar weiterhin eine notwendige Bedingung für die Geschäftserbringung der Immobilien­nutzer, aber nicht mehr hinreichend, wenn Kosteneinsparungen durch fehlende Flexibilität erkauft werden müssen. 

In der Vergangenheit ließ sich die Hauptdienstleistung der Immobilienwirtschaft häufig hin­reichend durch das Produkt „Fläche in Quadratmeter“ abbilden. Doch in den letzten Jahren traten neue Dienstleistungsbedürfnisse der Kunden hinzu: Risikoübernahme, Flexibilität, Unterstützen im Kerngeschäft durch Aufgabenübernahme und vielleicht auch Konsum­nutzen. Es ist unwahrscheinlich, dass sich diese Entwicklung umkehrt. Die Entwicklung zu Co-Formaten spiegelt nichts anderes als ein Bedürfnis nach Fristentransformation und Risikoübernahme. Das Immobilienunternehmen wird dann zur Flächenbank, und wie eine Bank gründliche Kundenanalyse als Risikomanagement betreibt, müssen dies auch Immobilienunternehmen lernen.

Daten gehen ungenutzt in Luft auf

Die Immobilienwirtschaft muss also ihre Produktbrille gegen eine Dienstleistungsbrille aus­tauschen. Das elementare Bestimmungsmerkmal der meisten Dienstleistungen ist, dass der Kunde bei der Gutserstellung direkt beteiligt ist. Selbstreferenzielle, reine Immobilienkon­ferenzen ermöglichen diese Integration nicht. 

Bei diesem Brillenwechsel kann die Immobilienwirtschaft sowohl von der Automobilbranche als auch von der IT-Branche lernen. Die Automobilunternehmen haben es in den letzten Jahrzehnten verstanden, nicht nur das Konzept der Massenindividualisierung umzusetzen, sondern auch die Finanzierung und die Wartung der Fahrzeuge zu eigenen Geschäftsfeldern auszubauen. Das Auto wirkt günstig, die Dienste nicht. Die Informations- und Kommuni­kationsunternehmen haben dies letztlich dahingehend perfektioniert, dass sie den Kunden ein Kernprodukt „Smartphone“ mit all den tollen Apps anbieten, letztlich aber neue Geschäftsmodelle auf der Basis der vermeintlich en passant eingesammelten Daten ent­wickelt haben. Daten sind nämlich nicht das neue Öl. Sie sind viel besser, denn sie lassen sich nicht verbrauchen, sondern werden durch intensive Nutzung wertvoller. In Gebäuden entstehen unglaublich viele Daten, die aktuell wie die Mehrzahl der Sonnenstrahlen einfach ungenutzt in Luft aufgehen. 

Gewimmel nur für kurze Zeit

Auf den ersten Blick ließe sich vermuten, dass die Vielzahl der möglichen Dienste auch sehr viele neue Nischenanbieter schaffen wird. Dafür spricht das lebhafte Gewimmel bei den Proptech-Unternehmen. Dies ist kurzfristig möglich, langfristig unwahrscheinlich. Sowohl die Bankenbranche (Fristentransformation und Risikoübernahme) als auch die IT-Branche (Daten als Geschäftsmodell) und die Automobilbranche (Massenindividualisierung) sind durch sehr massive Skaleneffekte gekennzeichnet, die zu hoher Branchenkonzentration führten. Wenige Große halten sich ein Heer von kleinen, abhängigen Zulieferern. Auch diese Entwicklung dürfte mit der Idee „Real Estate as a service“ verbunden sein. Das muss nicht so weit gehen wie in den genannten Branchen, die Richtung dürfte aber stimmen. 

Doch bei all dieser Lernempfehlung sollte nicht vernachlässigt werden, dass beim Wohn­segment die oben skizzierten Aspekte wohl nur für ein Nischensegment gelten. Für den größten Teil des Wohnungsmarktes bedeutet Kundenverständnis die Einsicht, dass Wohnen als zu teuer wahrgenommen wird. Hier hieße es, vielleicht weniger von Google oder Apple, sondern eher von Aldi oder Lidl zu lernen. Oder ließe sich Wohnen durch Datenüberlassung subventionieren?


Dieser Beitrag wurde zuerst von der IRE|BS Immobilienakademie publiziert. Ein PDF des Beitrags finden Sie hier.

Prof. Dr. Tobias Just FRICS

Prof. Dr. Tobias Just FRICS ist Wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie und Lehrstuhlinhaber für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg.
IREBS Immobilienakademie GmbH, Kloster Eberbach, 65346 Eltville
Telefon: 06723 9950-30
E-Mail: tobias.just@irebs.de
www.irebs-immobilienakademie.de

Law passed to regulate rental housing market in Berlin

Dr. Benjamin Schirmer and Dr. Julius Städele, LL.M., both lawyers at CMS, one of the leading commercial law firms in Germany, explain the regulation of Berlin's housing market in IRE|BS Immobilienakademie's publication Standpunkt.

Following months of political wrangling, on 30 January 2020 the Berlin House of Representatives passed the “Law on the Revision of Statutory Provisions for Rent Limitation” for the Federal State of Berlin. The new statute constitutes rent-control legislation under public law. Its purpose is to influence market developments with the aim of ensuring that housing remains affordable until the situation in the Berlin housing market eases. In addition to a rent freeze, i.e. a freezing of the rents as agreed at a certain reference date, the legislation also provides for absolute rent ceilings covering new and existing rents, thereby implementing a rent cap.

The law incorporates the key provisions approved by the Berlin Senate on 18 June 2019. The draft bill, which was initially introduced on 28 November 2019 after lengthy discussions, was substantially amended in the course of the subsequent legislative process. For the most part, the law will enter into force the day after its promulgation in the Berlin Law and Ordinance Gazette, which is expected to happen in February 2020. The rent cap for existing rents comes into force nine months after promulgation of the law.

I. Key provisions

The main provisions of the law, which is limited to five years, can be summarised as follows:

The law applies to all housing, with the exception of publicly funded housing and new construction, i.e. housing ready for first-time occupation on or after 1 January 2014. A total of around 1.5 million rented apartments will be covered by the law.

The law provides for a rent freeze (section 3 of the law) which is conceived as a statutory prohibition within the meaning of section 134 of the German Civil Code (BGB). Accordingly, the law imposes a ban on any rent (i.e. net rent excluding heating but including all additional charges) that exceeds the rent agreed with legally binding effect as at 18 June 2019 (the “reference date”). If a stepped or index-linked rent was agreed, the amount of rent due at the reference date applies. If this permitted rent is less than EUR 5.02 per square metre of living space, the rent may increase by EUR 1 when the apartment is re-let, provided it has two modern features (such as a fitted kitchen or high-quality sanitary fixtures). The increase must not lead to a rent that exceeds EUR 5.02 per square metre.

The maximum limits resulting from the rent freeze will increase annually from 1 January 2022 by the rate of inflation, but by no more than 1.3%. The rent ceilings likewise stipulated by the new legislation (see below) may not be exceeded.

The rent freeze is buttressed by rent ceilings which may not be exceeded when housing is re-let or let for the first time (section 4 of the law). This represents a rent cap on new lettings. The ceilings are detailed in the rent table set out in the law. This table stipulates the permissible rent, based on the date on which the apartment was ready for first-time occupation and on its fittings (section 6 of the law). The maximum permissible rent ranges from EUR 3.92 for first-time occupation up to 1918 without central heating and without a bathroom to EUR 9.80 for first-time occupation from 2003 to 2013 with central heating and bathroom. For housing with modern fittings (see above), an additional EUR 1 on the maximum rent is permitted. A rent increase due to modernisation is permissible if the rent-freeze compliant rent does not increase by more than EUR 1 per square metre and at the same time the relevant rent ceiling is not exceeded by more than EUR 1 (section 7 of the law).

The law does not provide for any distinction to be made depending on the location of the housing. An apartment on downtown Kurfürstendamm is subject to the same criteria as an apartment on the outer fringes of the city.

During the legislative process, substantial amendments were made to the provision relating to excessive rents, i.e. the rent cap for existing rents (section 5 of the law). Rent is excessive if it exceeds the maximum permissible rent by more than 20%, taking the area into account, and has not been approved. The area (poor/average/good) is only a factor with regard to the rent cap for existing rents: in poor and average areas, the rent ceiling is reduced by EUR 0.28 or EUR 0.09, respectively, while EUR 0.74 is added for good areas. It was originally envisaged that the relevant Senate Department would reduce the rent at the tenant’s request. The law now merely states that excessive rent is prohibited. Here again, this can be regarded as a statutory prohibition within the meaning of section 134 of the German Civil Code (BGB). As a result, it is necessary for the tenant to challenge excessive rent demands made by the landlord and to recover any excessive rent payments from the landlord. The disputes arising in this context are a matter for the civil courts. The competent Senate Department will monitor compliance with the ban on excessive rent and may, ex officio, take any measures necessary for enforcing the prohibition. The rent cap in relation to existing rents does not come into force until nine months after promulgation of the law.

A hardship clause provides that a higher rent may be approved to avoid undue hardship (section 8 of the law). Investitionsbank Berlin is responsible for this aspect. The law stipulates that undue hardship exists if maintaining the level of rent permitted by the law would result in long-term losses for the landlord or materially erode the value of the asset. The possibility that a higher rent may be charged in individual cases is cushioned by the possibility of a rent subsidy for the tenant concerned (section 9 of the law).

Lastly, the law provides for administrative offences, in particular for demanding undue rent. These offences are punishable with a fine of up to EUR 500,000 (section 11 of the law).

II. Concerns about the constitutionality of the law

As expected, political disputes have continued after publication of the draft bill and the amendments made during the legislative process have failed to dispel concerns around the constitutionality of the law.

In addition, the authority of the Federal State of Berlin to enact such legislation has been widely questioned. It is argued that the German federal government has already enacted definitive provisions by way of the rent regulations laid down in the German Civil Code. It is certainly the case that as a result of the new law landlords can no longer make use of the option of increasing the rent within the constraints of the “rent brake”. There is also a view that the law interferes disproportionately with landlords’ fundamental right of ownership. Linking the rent freeze to the reference date of 18 June 2019, meanwhile, has led to a discussion about retroactive effect, which the German constitution only permits within narrow limits.

The opposition in the Berlin House of Representatives has announced that it will ask the Berlin Constitutional Court to conduct an abstract judicial review of the law. An application to this effect is expected to be submitted before the summer break. Regardless of this move, it is possible that the Federal Constitutional Court will also be confronted with the new law in the context of civil court proceedings between tenants and landlords or through separate applications. Only a ruling at the highest level will deliver legal clarity. 

III. Consequences in practice

Until the constitutionality of the law has been definitively assessed, landlords should comply with its provisions.

Even at this stage, the initial effects of the law on the Berlin housing market are already evident – although not the effects intended by the law. Many landlords have reduced their investment in new builds and in modernisation and refurbishment. There are also cases of landlords agreeing two rents simultaneously: a “rent-cap rent” which meets the requirements of the law, and a “normal” rent in the event that the law fails to meet the constitutionality test. Lastly, there are already signs of a more cautious valuation of Berlin real estate.

The law now has to demonstrate that it can work in practice. It remains to be seen how many tenants will actually take civil court action against rents that are illegal under the law and what role the Berlin administration will play in enforcing the law. The Berlin administration will have to find workable answers to many unresolved issues. That includes dealing with unsettled rent claims in the event that the law is not upheld.


This article was first published by IRE|BS Immobilienakademie. Please find a PDF here.

Dr. Benjamin Schirmer

Benjamin Schirmer’s practice focuses on environmental, planning and construction law and specifically on infrastructure and energy sector projects. In case of large trans¬actions, he coordinates teams across CMS offices and practice areas and acts as a personal contact for all regulatory issues. His clients include public bodies as well as private companies across all industries.
Tel: +49 30 20360 2606
E-Mail: benjamin.schirmer@cms-hs.com

Dr. Julius Städele, LL.M. (Cambridge)

Julius Städele specialises in public commercial law and procurement, advising public authorities as well as German and international companies on all aspects of public and procurement law. He also represents clients in administrative proceedings and legal disputes and advises them in transactions.
Tel: +49 30 20360 2606
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