von Thomas Meyer, Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG.
Das Entwicklungstempo bei den Spitzenrenditen für Bestandsimmobilien in den Top-7-Städten hat sich verlangsamt. Das zeigt auch eine aktuelle Wohnungsmarktstudie von CBRE. Demnach liegen die Bruttorenditen derzeit im Schnitt bei rund 3,5 Prozent1. Bei voll entwickelten Immobilien fällt der Wert teilweise noch niedriger aus. Setzt sich dieser Trend fort, steuern Bestandsimmobilien auf ein Preisplateau zu. In Leipzig beispielsweise hat die Preisdynamik bereits stark nachgelassen. Ein weiterer Überhitzungskandidat ist die Stuttgarter Innenstadt mit ihrer Kessellage. Dort ist kaum noch Platz für Neuentwicklungen. Dennoch bleibt der überwiegende Teil der A- und B-Städte auch künftig krisenresistent, weil er eine robustere Struktur hat als die C-Standorte. Für ein Immobilienunternehmen, das vor allem Core-Objekte im Bestand hat, ist es ein guter Zeitpunkt, jetzt zu verkaufen. Schließlich kann es nicht mehr darauf hoffen, dass die Wertentwicklungen in den nächsten Jahren so positiv ausfallen wie bisher. Stattdessen bietet es sich an, die aktuelle Marktlage für Strategieänderungen zu nutzen und attraktive Verkaufspreise zu erzielen.
Value-Added-Ansatz gegen den Renditerückgang
Auffällig ist: Das rege Interesse, zu kaufen, bleibt bei den Investoren bestehen. Denn der Anlagenotstand ist aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank unverändert hoch. Es stellt sich also die Frage, wie sich das durch die Verkäufe eingenommene Geld in den Wohnimmobilienmarkt wieder profitabel investieren lässt.
Für interessierte Unternehmen bieten sich gleich mehrere Strategien an: Sie können in eine entwicklungsfähige Immobilie mit Value-Added-Ansatz gehen. Hier erhalten sie die Möglichkeit, den Cashflow zu erhöhen und Werte zu generieren. Infrage kommen beispielsweise sanierungsbedürftige Wohntürme mit Leerstand. Sie lassen sich modernisieren, der Leerstand wird beseitigt, die Miete optimiert. Idealerweise wird die Wohnanlage um einen gewerblichen Mieter – beispielsweise einen Nahversorger – ergänzt, um die gesamte Mikrolage aufzuwerten. Bei solchen Objekten ist ein anfänglich hoher Ankaufsfaktor zweitrangig, da die Rendite im Nachhinein dank der steigenden Mieteinnahmen erhöht wird.
Development to hold – Objekte im Bestand halten
Eine weitere Möglichkeit der Reinvestition besteht darin, eigene Projektentwicklungen zu betreiben. Und zwar auch solche von der grünen Wiese aus. Dort bietet sich beispielsweise der Bau von Mehrfamilienhäusern in Ballungsräumen deutscher Großstädte an. Erklärtes Ziel bei dieser Strategie kann es sein, das Projekt nach der erfolgreichen Entwicklung nicht sofort wieder zu verkaufen, sondern als Mietobjekt im eigenen Bestand zu halten. Für den Investor ergibt sich so die Chance, früh in der Wertschöpfungskette einzusteigen und die Finanzierungskosten sowie Belastung durch Grunderwerbssteuer und Maklergebühren zu optimieren. Dies erhöht die erzielbare Rendite und ermöglicht einen Einstieg in dieses Segment trotz gestiegener Grundstückspreise.
Geförderter Wohnungsbau als Alternative
Für eine besonders defensive Investmentstrategie kann bei den Entwicklungen zudem anteilig stärker auf den geförderten Wohnungsbau gesetzt werden. Aufgrund der deutlich unter Markniveau liegenden Mieten „garantiert“ diese Anlageklasse sichere Mieteinnahmen. Mittels KfW-Förderungen erhalten Investoren attraktive Finanzierungskonditionen. Nach Ablauf von Mietpreisbindung2 und notwendigen Sanierungsmaßnahmen erfolgt dann eine spürbare Renditesteigerung. Schließlich kommen für kleinere, geförderte Wohneinheiten besonders auch Studenten infrage, die über wenig Einkommen verfügen. Die dortige Nachfrage nach Wohnraum kann nicht allein durch die öffentliche Hand und teure Mikroapartments abgedeckt werden. Aufgrund der regelmäßig wiederkehrenden Wohnungssuche in Universitätsstädten lohnen sich solche Wohneinheiten.
Alle drei Strategien bergen höhere Risiken als reine Bestandshaltung von Core-Objekten. Investoren tun sich leichter, in den genannten Fällen das Geschäft Immobilienspezialisten mit einem breit diversifizierten Portfolio zu überlassen. Falls es beim einzelnen Projekt gegebenenfalls einmal nicht nach Plan läuft, kann dies durch die Performance anderer Projekte ausgeglichen werden. Auch in der angespannten Marktsituation rate ich dazu, neu in den Wohnimmobilienmarkt zu investieren. Die Möglichkeiten der Wertschöpfung sind vielfältig. Mit der richtigen Strategie führt sie zu einem deutlichen Plus bei der Rendite.
Quellen:
1) CBRE Wohninvestmentmarkt Erstes Halbjahr 2017
2) vgl. § 16 WoBindG, § 50 WoFG und in Berlin § 11 a WoG Bln
Thomas Meyer
Herr Meyer ist Mitgründer und seit 2006 Vorstandsvorsitzender der WERTGRUND Immobilien AG. Herr Meyer verantwortet im Vorstand die Bereiche Immobilienankauf, Finanzierung, Fondsmanagement und Co-Investments.
WERTGRUND Immobilien AG
Die WERTGRUND Immobilien AG ist ein Investment- und Managementunternehmen für Bestandswohnimmobilien in Deutschland. Ihren institutionellen und privaten Kunden bietet die WERTGRUND Immobilien AG die gesamte Dienstleistungspalette im Bereich Wohnimmobilien an – von Investments über Transaktionsbegleitung bis hin zu Asset Management, Verwaltung, Vermietung und Vermietungssteuerung sowie Mieterprivatisierung. Seit 2005 ist die WERTGRUND Immobilien AG als Co-Investor mit namhaften internationalen Investoren für den Aufbau und das Management bundesweiter Wohnungsportfolios in Deutschland zuständig. Im April 2010 hat WERTGRUND gemeinsam mit der Pramerica Property Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft den offenen Wohnimmobilien Publikums-AIF WERTGRUND WohnSelect D aufgelegt. Im Jahr 2013 hat WERTGRUND in Kooperation mit der HANSAINVEST den auf institutionelle Anleger zielenden Spezial-AIF WERTGRUND Spezialinvest Wohnen D aufgelegt und im August 2014 den WERTGRUND Wohnen D, Ende 2016 folgten die Auflage der Spezialfonds WERTGRUND Wohnen D2 sowie ImmobilienInvestNord. WERTGRUND ist bei allen Fonds für das gesamte Immobilien- und Asset Management zuständig. WERTGRUND ist seit 1992 am Markt und hat seitdem ein Immobilienvolumen von über 3 Mrd. Euro bearbeitet. Als Asset Manager betreute WERTGRUND bisher mehr als 70.000 Wohneinheiten. Im Rahmen des Qualitätsmanagements bietet die WERTGRUND Immobilien AG nach DIN EN ISO 9001:2008 zertifizierte Prozesse. www.wertgrund.de