Das Schroders Capital Real Estate Outlook von Kieran Farrelly, Chief Investment Officer & Head of Global Solutions, Real Estate, bei Schroders Capital. Im Immobilienmarkt mehren sich die Anzeichen für positive Marktbewegungen und das trotz schwieriger wirtschaftlicher Aussichten. Das gilt sowohl für die Aktivität, aber auch – und das ist entscheidend – hinsichtlich der Transaktionspreise. Unser firmeneigenes Bewertungsmodell deutet weiterhin auf unmittelbare Chancen in mehreren Sektoren und Regionen hin.
Wir sind der Ansicht, dass die Jahre 2025 und 2026 starke Jahrgänge für Investitionen sein werden. Die Geschäftsbedingungen werden durch ein weiterhin begrenztes Angebot und eine zunehmende Knappheit an modernen, ESG-konformen Flächen gut unterstützt. Erhöhte Baukosten waren ein Hauptgrund für das gedämpfte Angebot, und diese Dynamik könnte sich noch weiter verschärfen. Denn das Potenzial für groß angelegte Umbauprojekte basiert auf der Annahme, dass die größeren globalen Konflikte beendet werden. Ein weiterer Anstieg der Baukosten birgt daher das Risiko, die Mieten in erheblichem Maße in die Höhe zu treiben.
Die Investitionsaktivität an den Märkten ist im historischen Vergleich nach wie vor verhalten, aber die Anlagevolumina haben bereits Anzeichen einer beginnenden Erholung gezeigt. Die Daten von MSCI deuten auf einen jährlichen Anstieg der Anlagevolumina in Europa und den USA um 4 % bzw. 9 % im Jahr 2024 hin.
Generell gehen wir davon aus, dass Überlegungen zu Objekten und Standorten, wie z. B. Nachhaltigkeitsprofile, künftig einen größeren Einfluss auf die Performance haben werden.
Wir sind davon überzeugt, dass man mit einem Hospitality-Ansatz zusätzliche Erträge aus Dienstleistungen erzielen kann, indem man zum Erfolg der Geschäfte der Mieter in den Immobilienanlagen beiträgt. Dabei haben Überlegungen hinsichtlich Nachhaltigkeit und Impact eine hohe Priorität.
Die bevorzugten Strategien von Schroders Capital werden durch die folgenden Anlagethemen geprägt:
- Die Art zu arbeiten hat sich verändert, so dass das Wertpotenzial vor allem in Gebäuden liegt, die spezifische Bedürfnisse und sich verändernde Anforderungen der Mieter erfüllen, während sich verschiedene Industriezweige weiterentwickeln.
- Die Deglobalisierung wirkt sich weiterhin auf die Lieferketten aus, die neugeordnet werden, wodurch die Nachfrage nach lokalen Produktions- und Vertriebseinrichtungen gestiegen ist.
- Der rasche demografische Wandel beeinflusst die relative Nachfrage nach verschiedenen Formen des (bezahlbaren) Wohnens und der Gesundheitsversorgung weiter.
- Immer strengere Vorschriften und Branchenstandards erfordern einen ganzheitlichen Ansatz zur Wertschöpfung für alle Beteiligten, einschließlich Investoren, Nutzer und Gemeinden.
Zu den Strategien, von denen wir überzeugt sind, gehören:
1. Neu bewertete Industrieimmobilien
Wir sind der Ansicht, dass Leichtindustrie- und Last-Mile-Anlagen angesichts des Ausmaßes der Neubewertung einen attraktiven relativen Wert aufweisen, der eine steigerungsfähige, gehebelte Cash-on-Cash-Rendite ermöglicht. Das robuste Mietwachstum in diesem Sektor bietet die Möglichkeit, Fehlbewertungen zu nutzen, weil bestehende Mietverträge auslaufen und zu höheren revidierten Mietpreisen verlängert werden. Schließlich gibt es in diesem Sektor bedeutende Chancen, die sich aus dem Klimaschutz ergeben. Dazu gehören die Modernisierung und Erweiterung des bestehenden Bestands sowie andere Aktivitäten wie die Bereitstellung von Ladeeinrichtungen für mit erneuerbaren Energiequellen betriebenen Elektrofahrzeugen.
2. Operative Immobilienarten
Da sich die Portfolioallokation bei Immobilieninvestments von den „traditionellen Sektoren“ wegbewegt, bevorzugen wir weiterhin operativ intensivere Immobiliensegmente wie Hotels und Selfstorage. Diese sind die in der Lage, zumindest inflationsgesicherte Cashflows zu liefern, sowohl direkt als auch indirekt. Ebenso weisen entsprechende Objekte ein überdurchschnittliches Potenzial zur Ertragssteigerung auf, das auf den Erfolg des Mieters ausgelegt ist. Wir beobachten weiterhin bemerkenswerte Opportunitäten, diese Objektarten zu entwickeln, in dem wir bestehende Objekte in höherwertige alternative Nutzungsformen umwandeln und umfunktionieren.
3. Erschwingliche Mietwohnungen
In den großen Volkswirtschaften herrscht ein erheblicher Mangel an erschwinglichem Wohnraum. In Verbindung mit den strukturellen Trends in Bezug auf Demografie und Urbanisierung ergeben sich daraus Chancen, eine Reihe von dringend benötigten Wohnungen in verschiedenen Segmenten bereitzustellen. Diese können langfristig stabile Cashflows eröffnen, und neben attraktiven Renditen gibt es Strategien, die auch positiven Impact erzielen können. Wir konzentrieren uns auf unterversorgte Mietwohnungssegmente, einschließlich Personal- und Sozialwohnungen, sowie auf solche, die sich an Studenten und ältere Menschen richten. In vielen Fällen muss besonderer Wert auf lokale Vorschriften gelegt werden, die sich weiterentwickeln, um Mieter vor Mieterhöhungen besser zu schützen.
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