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Europa wird modernisiert

OpinionsEuropa wird modernisiert

Europäische Immobilien bieten einen besseren Wert als ihre Pendants in den USA oder Asien und ihre Renditen lassen sich durch aktives Management erheblich steigern, erklärt Ioanna Exarchou, Real Estate Investment Specialist bei Pictet Asset Management.

Europa ist ein Nachzügler in Sachen Immobilieninvestments. Aber das ist gar nicht so schlecht, denn der Immobilienzyklus ist in Europa noch nicht so weit vorangeschritten – das bedeutet, dass dort im Gegensatz zu den USA noch mehr Wachstum drin ist und die Bewertungen attraktiver sind als an den großen Märkten Asiens.

Außerdem werden viele Gebäude in Europa nicht mehr den Anforderungen der Mieter gerecht, nachdem ein Jahrzehnt nicht ordentlich investiert worden ist.

Die Anleger haben nun die seltene Gelegenheit, durch Modernisierung oder Neupositionierung Wert zu erzielen.

Wir sind der Ansicht, dass sich mit einem solchen aktiven Ansatz die Renditen erheblich steigern lassen – mehr als mit einer traditionellen Buy & Hold-Strategie.

Die europäische Wirtschaft steht auf einem hinreichend starken Fundament, sodass Menschen und Unternehmen in der Lage sind, für Raum zu zahlen, der ihren Anforderungen besser gerecht wird. Da die Arbeitslosenquote gesunken ist, liegt die Bürobelegungsquote mittlerweile bei durchschnittlich 93% (siehe Abbildung).

An den beliebtesten Immobilienmärkten in Europa liegt die Belegungsquote bei 95% oder sogar noch höher. In der Vergangenheit war dies ein Stand, bei dem der Raum knapp war und es mehr als einen potenziellen Mieter gab. Dadurch entstand Wettbewerb und es stellte sich das lang ersehnte Mietwachstum ein.

NACHFRAGE NACH BÜROFLÄCHEN

Arbeitslosenquote in den USA vs. Bürobelegungsquote

Quelle: Eurostat, CBRE. Daten beziehen sich auf den Zeitraum 31.12.2017–31.12.2018.

Andere Anforderungen

Für künftige Immobilienanleger besteht die erste Herausforderung darin, die neuen Anforderungen der Mieter von Geschäfts- und Wohnobjekten zu ermitteln.

In den größeren europäischen Städten belegen Technologieunternehmen mittlerweile mehr Büroflächen als Banken, vor zehn Jahren war das noch ganz anders1. Die zunehmende Verbreitung von Co-Working hat zur Folge, dass der benötigte Raumbedarf pro Mitarbeiter sinkt, während Flexibilität immer wichtiger wird – nicht nur im Hinblick auf das Design von Büroräumen, sondern auch auf die Ausgestaltung von Mietverträgen.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird stark durch den demografischen Wandel beeinflusst. Die Zahl der Haushalte steigt, weil immer mehr Menschen alleine leben, und die Bautätigkeit hält nicht Schritt (siehe Abbildung). Millennials mieten lieber und bevorzugen moderne Wohnungen in städtischen Zentren, die aber dünn gesät sind. Gleichzeitig führt die Alterung der Bevölkerung zu einer größeren Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen. Europäische Länder verzeichnen auch einen Zufluss ausländischer Studenten2, weil an den Hochschulen auf dem Kontinent immer mehr auf Englisch unterrichtet wird3– diese Gelegenheit nutzen viele zu Wohlstand gekommene Asiaten, nicht zuletzt die wachsende Mittelschicht in China.

WENIGER EIGENHEIME, MEHR HAUSHALTE

Bautätigkeit in der EU vs. Bildung von Einpersonenhaushalten

Quelle: Eurostat, CBRE. Daten beziehen sich auf den Zeitraum 01.01.2009–31.12.2017.

Bei Einzelhandel und Logistik ergeben sich Chancen aus dem Umstand, dass der E-Commerce in Europa weniger entwickelt ist als in den USA und großen Teilen Asiens.

In allen Branchen nimmt das Umweltbewusstsein zu – Verbesserung der Effizienz von Gebäuden und Verkleinerung ihres ökologischen Fußabdrucks vom Bau bis zur Bewirtschaftung.

Eine weitere Entwicklung ist „Space-as-a-Service“. Ganz gleich, ob es darum geht, wo wir arbeiten, schlafen oder uns entspannen – die Nachfrage nach zusätzlichen Serviceleistungen nimmt zu, wie z. B. Networking- und Socialising-Einrichtungen im Büro, Concierge und Fitnessstudio im Wohnblock oder Lagermöglichkeiten für Geschäftsreisende an den Orten, an denen sie sich regelmäßig aufhalten. Die richtige Bereitstellung der richtigen Services kann sich sehr positiv auf die Mieteinnahmen auswirken.

Aktives Management

Wir haben vier Bereiche für das aktive Management von Immobilienanlagen identifiziert.

Der erste ist Modernisierung und Neupositionierung – Kauf einer Anlage mit einer geringen Performance, mit dem Ziel, sie zu einer rentableren Anlage, zu einer Kernanlage zu machen. Das könnte z. B. bedeuten, dass aus einem traditionellen Büro ein moderner kreativer Raum wird, der die Anforderungen eines Mieters aus der Technologiebranche erfüllt, oder eine völlig andere Nutzung eines sekundären Einzelhandelsobjekts.

Der zweite Bereich ist der Ausbau der vermietbaren Bruttofläche, indem zusätzliche Geschosse errichtet werden oder der Raum anders aufgeteilt wird. In einem Business-Hotel z. B. werden die Gäste vermutlich mehr Wert legen auf ein bequemes Bett und moderne Einrichtungen als auf ein großes Platzangebot – es könnte so umgebaut werden, dass mehr Zimmer entstehen und gleichzeitig die Attraktivität oder Qualität des Hotels verbessert wird.

Der dritte Bereich ist die Erhöhung der Miete, indem mehr Serviceleistungen in einem Gebäude angeboten werden, wie beispielsweise Concierge, Wäscheservice oder organisierte Veranstaltungen. Der vierte Bereich – „Buy & Build“ – beschreibt den Erwerb verschiedener kleiner Investments, die zu einem Portfolio gebündelt werden, das so umfangreich ist, dass es für größere institutionelle Anleger attraktiv ist.

Der Standort ist entscheidend

Bei Immobilien haben wir alle eine Präferenz für den Heimatmarkt; dieses Phänomen wird als „home bias“ bezeichnet. Immobilien sind ein lokales Business, daher ist der Binnenmarkt der einzig logische Ausgangspunkt. Aber wie bei jeder Anlage ist Diversifizierung wichtig. Europaweite Investments bieten ein breiteres Spektrum an Möglichkeiten, durch unterschiedliche wirtschaftliche und mieterbezogene Dynamiken.

Spanien zum Beispiel ist immer noch dabei, sich vom Platzen der Immobilienblase 2008 zu erholen. Madrid gibt richtig Gas und entwickelt sich zu einer internationalen Stadt, die sich mit London oder Paris messen kann. Bislang hat der spanische Immobiliensektor nur die Hälfte seiner Talfahrt wieder wettgemacht, daher gibt es jede Menge Potenzial. Deutschland ist eine der stärksten Volkswirtschaften in Europa, mit einer florierenden Technologie-Szene, vor allem in Berlin. Die skandinavischen Länder punkten mit ihrem stabilen Wirtschaftswachstum. Diese Märkte sind in der Regel stark lokal geprägt, mit einer hohen Nachfrage seitens lokaler Akteure.

Trotz aller Unsicherheit in Sachen Brexit ist das Vereinigte Königreich weiterhin ein großer Immobilienmarkt. Der Brexit wird bzw. hat schon für Volatilität gesorgt und damit die Nachfrage von Mietern und Anlegern gleichermaßen belastet. Wir glauben aber, dass London eine globale Stadt bleiben wird und Marktturbulenzen interessante Anlagechancen eröffnen könnten, insbesondere infolge von Zwangsverkäufen durch Unternehmen, die das Land verlassen oder ihren Geschäftsbetrieb ganz einstellen.

Ein europaweit agierender Investmentmanager ist daher im Vorteil, vor allem bei der Suche nach attraktiv bepreisten Off-Market-Deals. Da wir flexibel sind und uns in allen Branchen und Regionen bewegen, können wir uns zu jeder Zeit die besten Chancen sichern.

Bei Immobilieninvestments ist zunehmend ein operativ intensives Modell gefragt – um attraktive Renditen zu erzielen, reicht es nicht mehr aus, einfach nur ein Objekt zu kaufen und im Bestand zu halten. Hier ist ein aktiver Ansatz sinnvoll, der Wert schafft und dazu beiträgt, dass die Renditen über den Zyklus hinweg maximiert werden.


1) CBRE
2) „Academic staff joint mobility study“, Europäische Kommission, Chinesisches Bildungsministerium, 2011
3) „English-taught bachelor’s programmes“, A-M Sandström, C. Neghina, 2017

Erfahren Sie mehr zu unserer aktuellen Markteinschätzung und Asset Allocation: Barometer – Nicht übertreiben

Über die Autorin

Ioanna Exarchou kam 2014 als Alternative Investment Specialist zu Pictet Alternative Advisors, wobei sie sich hauptsächlich auf Hedgefonds konzentrierte, bevor sie zum Real Estate Team kam. Sie begann ihre Karriere in der Diplomatie beim griechischen Außenministerium und dann im Non-Profit-Sektor in Genf. Bevor sie zu Pictet kam, leitete sie die Zulassungsabteilung der EU Business School Genf und war für die Rekrutierung und den Verkauf in der Schweiz, Italien, Monaco und den GUS-Staaten verantwortlich. Ioanna hat einen Master-Abschluss in Internationalen Beziehungen mit Schwerpunkt Geopolitik von der Geneva School of Diplomacy und einen Executive MBA von der EU Business School (Magna cum Laude). Sie ist auch Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA) Charterholder und Mitglied des Executive Committee des CAIA Geneva Chapter.

Über Pictet Asset Management

Pictet Asset Management ist ein unabhängiger Vermögensverwalter mit einem verwalteten Vermögen von 165 Milliarden EUR, das wir für unsere Kunden in Aktien, Festverzinsliche, alternative Anlagen und Multi-Asset-Produkte investieren. Wir verwalten Einzelmandate und Anlagefonds für einige der größten Pensionsfonds, Finanzinstitute, Staatsfonds, Finanzintermediäre und deren Kunden weltweit. Bei unserem auf Anlagen basierenden Geschäft verfolgen wir einen langfristigen Ansatz mit einer einzigartigen Kundenorientierung. Unser Ziel ist es, der bevorzugte Anlagepartner unserer Kunden zu sein. Wir schenken ihnen unsere ungeteilte Aufmerksamkeit, bieten Pionier-Strategien und fühlen uns der Exzellenz verpflichtet.

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