Mieten statt Kaufen – der liquide US-Markt für Multifamily-Immobilien

von Thomas Gütle, Managing Partner, US Treuhand.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt war in den letzten Jahren bei vielen institutionellen und semi-institutionellen Investoren en vogue. Die Renditen gingen dabei jedoch auf Talfahrt. Kürzlich wurde in München bei einem Deal angeblich der Faktor 60 bezahlt – ein solches Investment wird vermutlich nur in der Kategorie „Liebhaberobjekt“ getätigt. Es besteht zwar kein Zweifel, dass Wohnimmobilien zu einem ausgewogenen Portfolio gehören. Wohninvestoren sollten aber auch einmal über die deutschen Grenzen und sogar den Atlantik hinausblicken, auf einen der professionellsten und größten Wohnimmobilienmärkte der Welt. Dieser ist noch liquider als der dortige Bürosektor. Das hohe Maß an Liquidität wird besonders im direkten Vergleich deutlich: Das Transaktionsvolumen für den gesamten deutschen Wohnungsmarkt lag 2017 bei rund 13,7 Milliarden Euro¹, während es in den USA 139,3 Milliarden US-Dollar² (rund 113 Milliarden Euro) allein im Multifamily-Segment betrug. 

Die USA als vielversprechende Investmentregion werden von deutschen professionellen Investoren und Fondsmanagern jedoch nach wie vor meist nicht oder nicht in angemessenem Umfang berücksichtigt. Zu den US-Investments der deutschen Investoren liegt zwar kein detailliertes Zahlenmaterial vor, es gibt jedoch eine Reihe von Indizien, dass eine deutliche Unterallokation gegeben ist. Vor dem Hintergrund der Marktgröße, Marktliquidität, Transparenz, Rechtssicherheit und Renditechancen wäre nämlich eine USA-Quote von etwa 25 bis 30 Prozent definitiv zu rechtfertigen. Eine solche Quote dürfte – abgesehen von der Bayrischen Versorgungskammer – kaum ein institutioneller Investor vorweisen können. Eine aktuelle Studie über institutionelle Immobilienfonds der unabhängigen Ratingagentur Scope unterstreicht dies. Sie ergab, dass nur knapp sieben Prozent aller untersuchten Fonds US-Immobilien als Strategieschwerpunkt verfolgen.³

Interessant sind auch Unterschiede zwischen deutschen und US-Anlegern bei der sektoralen Allokation. So liegt die Wohnimmobilienquote der US-Investoren laut verschiedenen Statistiken (PREA, NCREIF) zwischen 21 und 25 Prozent, was sicherlich mit der Marktbedeutung dieses Segments in den USA zu tun hat. Laut Entzian Report entfallen in Deutschland nur circa 8,5 Prozent der Investments auf Wohnungen.⁴

Multi-Family ist nicht gleich Multifamily

Der Begriff Multifamily kann im Deutschen missverstanden werden. Es handelt sich bei Multifamily nicht um einen Manager, der das Vermögen verschiedener Familien anlegt. Er bezeichnet vielmehr Apartment-Anlagen, die mindestens zwei Wohneinheiten beinhalten, welche entweder horizontal oder vertikal aneinandergrenzen und sich eine bestimmte Infrastruktur wie z.B. Heizung und Lüftung teilen.

Aufteilung des-Mietwohnungsmarktes nach Immobilientypen

Quelle: US-Treuhand, sowie die oben genannten

Weitere Unterscheidungskriterien innerhalb des Sektors sind High Rise, Gebäude, die aus mindestens zehn Stockwerken bestehen, Mid Rise, mit fünf bis neun Stockwerken, und Garden Style, also Apartments mit angrenzenden Grün- oder Freizeitflächen. Eine Besonderheit in den USA ist, dass die Standardlaufzeit eines Mietvertrages in der Regel nur ein Jahr beträgt, was natürlich Risiken für den Investor mit sich bringt. Umgekehrt sind dann aber auch etwa bei inflationären Entwicklungen in der Regel kurzfristige Mietanpassungen möglich. Für Investoren ist es deshalb besonders wichtig, dass die Apartments langfristig attraktiv sind, um sowohl vorhandene Mieter an die Immobilie zu binden als auch bei Leerständen neue anzuziehen, so dass ein stabiler Cashflow generiert werden kann. Die Amenities (Einrichtungen und Annehmlichkeiten wie Clubhouse, Fitnesscenter, Barbecue-Bereich, Pool sowie Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen) innerhalb der Gebäude oder in unmittelbarer Umgebung nehmen an Bedeutung zu.  

Die Relevanz der Amenities steigt

Die jeweilige Ausstattung der Apartments unterscheidet sich je nach Immobilientyp (Garden Style, Mid Rise oder High Rise) sowie nach der Mietpreishöhe. Bei Garden-Style-Gebäuden gehört ein Pool oder ein offener Kamin häufig zu den Amenities, während die Qualität des Aufzugs ein wichtiges Kriterium für High-Rise-Immobilien ist. Mieter bei Multifamily-Objekten in der mittleren Preiskategorie legen vor allem auf eine einwandfreie technische Ausstattung wie Klimaanlage und Spülmaschine Wert, die Wünsche bei Premiumimmobilien fallen dagegen exklusiver aus. Hier gehören der Concierge-Service, der begehbare Kleiderschrank oder ein eigenes Clubhouse zu den wichtigen Annehmlichkeiten.⁵

Mobilitätsoptionen wie Fahrradabstellmöglichkeiten, Car-Sharing-Dienste und Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln sind für alle Preisklassen zunehmend wichtig. Mit Blick auf die Zukunft sollten sich die Anbieter von Mietwohnungen und Projektentwickler verstärkt auf mögliche Arbeitsplätze in der Multifamily-Anlage, technologische Verbesserungen vor allem im Bereich der Sicherheitssysteme sowie auf Annehmlichkeiten in den Bereichen Community, Wellness und Outdoor konzentrieren.⁶

Die Dynamik des Multifamily-Sektors

Die Dynamik des Multifamily-Sektors in den Vereinigten Staaten beruht vor allem auf zwei Entwicklungen: dem Anstieg der Zahl der Haushalte sowie dem Rückgang der Wohneigentumsquote. Ersteres wird von der Bevölkerungszunahme – in den USA kommen jährlich circa zwei Millionen neue Einwohner dazu, umgerechnet wächst die Bevölkerung etwa alle 14 Sekunden um eine Person⁷– sowie dem aktuellen Aufwärtstrend auf dem Arbeitsmarkt getrieben. Im vierten Quartal 2017 betrug das Wirtschaftswachstum 2,9 Prozent verglichen mit dem Vorquartal.⁸ Für die kommenden drei Jahre rechnet die Federal Reserve Board und die FOMC mit einem Wachstum von jeweils 2,0 bis 2,7 Prozent⁹, in anderen von CoStar geführten Analysen ist von einem durchschnittlichen Wachstum um 2,2 Prozent die Rede. Durch das Beschäftigungswachstum steigt auch die Anzahl der Menschen, die sich eine eigene Wohnung leisten können. Doch trotz des wirtschaftlichen Aufschwungs entfernen sich die Amerikaner zunehmend vom klassischen Wohneigentumsmodell und wenden sich mehr und mehr der Wohnflexibilität zu. Insbesondere Berufseinsteiger wollen sich frei bewegen können, um attraktive Beschäftigungsmöglichkeiten wahrzunehmen. Dafür wird Wohneigentum als weniger geeignet angesehen. Und da für den Kauf eines neuen Eigenheims rund 20 bis 25 Prozent Eigenkapital benötigt werden¹⁰, hat diese Bevölkerungsgruppe meist ohnehin noch nicht die Mittel, eine Immobilie zu erwerben. Hinzu kommt die Verschuldung vieler Universitätsabgänger. Die Höhe der Studentendarlehen ist in den letzten Jahren signifikant gestiegen; sie beträgt inzwischen USD 1,4 Billionen und bremst damit auch die Eigentumsbildung. Da die Wohnungs- und Häuserpreise sowie Zinssätze voraussichtlich weiter steigen, ist es eher unwahrscheinlich, dass sich dieser Trend kurzfristig ändert. 

Der Trend zu Multifamily-Apartments und zur Miete wird weiter verstärkt durch die Tatsache, dass mehr als 23 Millionen junge Amerikaner¹¹ noch zu Hause oder im College leben, die mit großer Wahrscheinlichkeit ihre erste Wohnung mieten wollen, wenn sie ausziehen. Auch der Trend alleine zu wohnen steigt: Der Anteil der Single-Haushalte wuchs in den vergangenen Jahren konstant¹² und liegt aktuell bei 28 Prozent.¹³ In den Städten ist diese Quote teilweise noch deutlich höher – so lag sie 2016 in Atlanta, Georgia, bei 48,6 Prozent.¹⁴ Begünstigt wird dies durch den Trend, dass jüngere Amerikaner dazu neigen, später zu heiraten und Familien zu gründen als ihre Eltern und Großeltern. Auch Senioren sehen die Vorteile des Mietens von Apartments und entscheiden sich im höheren Alter für Multifamily-Angebote.

Der Mietmarkt und die Multifamily-Immobilien können von US-Steuerreform profitieren

Trotz leichtem Anstieg der Eigentumsquote wird von einer anhaltend guten Nachfrage nach Apartments zur Miete ausgegangen. Durch die Reduzierung von Steuervorteilen für Eigenheimbesitzer könnten, insbesondere in Regionen mit hohen Grundsteuern und Immobilienpreisen, der Mietmarkt und somit auch Multifamily-Immobilien profitieren.¹⁵

Zudem ist für ausländische Investoren in US-Immobilien die Reduzierung des Körperschaftssteuersatzes von Vorteil. Auf Dividenden aus Veräußerungsgewinnen zahlen Investoren bei entsprechender Strukturierung des Investments künftig nur noch den niedrigeren Satz von 21 Prozent. Vor der Reform waren sie einem Steuersatz von 35 Prozent unterworfen.¹⁶

Defensiv investieren

Über einen Zeitraum von 20 Jahren weist der Bereich Multifamily im Sektorenvergleich die höchsten Renditen und das höchste Sharpe-Ratio aus. In den vergangenen fünf Jahren erzielte keine andere Nutzungsart so starke Wertzuwächse wie der Multifamily-Sektor, der durchschnittlich 13 Prozent Wertsteigerung pro Jahr ausweisen konnte.¹⁷

Rendite und Sharpe Ratio nach Nutzungsart

Eine solche Anlage ist aufgrund der geringen Volatilität und der hohen durchschnittlichen Belegungsquote von etwa 94 Prozent¹⁸ vor allem eines: defensiv. Der Sektor zeigt sich stabil. So erholte er sich nach Immobilienkrisen zügig, da Familien gekaufte Immobilien gegen Mietverträge tauschten. Von allen Immobiliensektoren ist der Wohnungsmarkt derjenige, der am wenigsten von disruptiven Technologien betroffen ist. Anders ergeht es beispielsweise dem Einzelhandels-Sektor, der durch den E-Commerce stark im Umbruch ist. 

Zudem wird eine breite Diversifikation durch eine große Anzahl der Investoren ermöglicht. Und letztendlich werden die Menschen immer Apartments brauchen – Wohnen ist schließlich ein Grundbedürfnis des Menschen. 

Auch die Ankaufsrenditen sind attraktiv: CoStar prognostiziert für 2018 bei Multifamily-Objekten in den 54 US-Metropolen Cap Rates zwischen 5,1 und 6,3 Prozent.

Die Kriterien des magischen Investmentdreiecks – Sicherheit, Liquidität und Rendite – werden von diesem Sektor besonders gut erfüllt. In der Retrospektive hat sich der Wohnsektor langfristig stabiler und nachhaltiger entwickelt als Gewerbeimmobilien. 

Investmentfokus ist entscheidend

Oft heißt es, der hohe Fertigstellungsgrad im Multifamily-Sektor stelle ein Problem dar. Tatsächlich wird der Höhepunkt der Fertigstellungen im Jahr 2018 erreicht. Doch bei genauerer Betrachtung ergibt sich ein differenziertes Bild. Der Fokus der Fertigstellungen liegt eindeutig auf Class-A-Immobilien in Downtown, also im Hochpreissegment. Hier sind die Leerstandsquoten auch bereits deutlich höher als bei der Class B. Spannend ist daher vor allem die „Mitte des Marktes“. Hier sehen wir weiterhin gute Chancen in ausgewählten Städten, mit Anfangsrenditen von 5,5 Prozent bis 6,5 Prozent.¹⁹

Immobilien-Portfolios derzeit „unterallokiert“

Rund 25 Prozent ihres Immobilien-Portfolios haben US-amerikanische Institutionelle im Multifamily-Sektor allokiert. Dies entspricht auch dem Anteil von Multifamily im wichtigsten Index, dem NCREIF Property Index (NPI).²⁰ Dennoch kommentieren einige US-Researcher dies als „Unterallokation“ vor dem Hintergrund der Bedeutung und Dynamik dieses Marktes. 

Fazit: Potenziale besser ausschöpfen

Deutsche institutionelle Investoren schenken dem weltweit größten Immobilienmarkt, der USA, noch vergleichsweise wenig Beachtung. Zu Unrecht. Angesichts der massiven Investitionen in Aktien und Anleihen in der größten Volkswirtschaft der Welt scheint es wenig gerechtfertigt, diesen hochliquiden und attraktiven Markt außer Acht zu lassen.

Besonders gilt das für den Multifamily-Bereich, der die höchste Liquidität der amerikanischen Immobiliensektoren aufweist. Dank des wirtschaftlichen und demografischen Wachstums zeigt er weiterhin einen Aufwärtstrend. Für interessierte deutsche institutionelle Investoren ist jedoch wichtig, mit einem erfahrenen Manager im Markt zu agieren.