von Katrin Neuhaus, VLR Germany GmbH – exklusiver Assetmanager der EPH European Property Holdings.
Corona hat unsere Welt komplett durcheinandergewirbelt. Die Pandemie ist ein nicht vorhersehbares Jahrhundertereignis und hat auch die Immobilienbranche nicht verschont – auch wenn die verschiedenen Assetklassen nicht alle gleichermaßen betroffen waren und weiterhin sind. Aber heißt das, dass alles Bisherige außer Kraft gesetzt wurde und man sich als Immobilieninvestor und Assetmanager auf solche exogenen Schocks überhaupt nicht vorbereiten kann? Die Antwort ist vielschichtig.
Sicherlich stellt Corona die ganze Immobilienbranche vor neue Herausforderungen und ist eine Art Brandbeschleuniger für alle, die eh schon mit strukturellen Problemen zu kämpfen hatten. Die Pandemie ist aber auch ein Beschleuniger von Trends, die sich zuvor bereits angebahnt hatten und auch künftig Bestand haben werden. Schon seit Längerem steigt die Bedeutung eines aktiven Assetmanagement von Immobilien. Corona hat diese Entwicklung noch einmal kräftig angeschoben und gezeigt, wie wichtig ein funktionierendes und vor allem aktives Assetmanagement ist – aufgrund der Digitalisierung und der veränderten Ansprüche der Mieter. Wer bereits vor Corona eine aktive Kommunikationskultur mit seinen Mietern gepflegt hat, ist klar im Vorteil. Aber auch die Fundamentaldaten einer Immobilie und die Lage haben sich als entscheidende Stabilitätsfaktoren bewährt. Hochwertige und moderne Objekte in erstklassigen Standorten bieten generell eine starke Substanz – auch für die langfristige Vermietbarkeit von Flächen. Das wurde durch Corona noch vehementer ins Bewusstsein von Immobilieninvestoren und Assetmanagern gerückt.
Aber was genau können Assetmanager aus der Corona-Krise lernen?
Ganz klar sind Assetmanager durch die Corona-Krise deutlich stärker gefordert. Diese müssen noch näher an den Mietern dran sein, um die veränderten Bedürfnisse und Anforderungen zu erkennen und frühzeitig zu reagieren. Schließlich hat sich die Art und Weise des Lebens und Arbeitens immens verändert. Vielmehr müssen die Flächen generell den Nerv der Zeit treffen und bereits einige Entwicklungen vorwegnehmen. Das erfordert natürlich, flexibler zu werden und am Puls des Markts zu bleiben. Natürlich sinkt das Leerstandsrisiko generell mit attraktiven Flächen mit Drittverwendungsmöglichkeit in guter Lage. Dreh- und Angelpunkt ist indes die laufende Kommunikation mit den Mietern, um ein Gespür für veränderte Trends zu bekommen und schnell effiziente Lösungen zu finden. Dabei gibt es einen weiteren wichtigen Aspekt: den regelmäßigen persönlichen Kontakt. Es reicht schon lange nicht mehr, Mietrechnungen und einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung zu schicken – essenziell ist eine gute und persönliche Gesprächsbasis. Das steigert die Zufriedenheit der Mieter. Und je zufriedener der Mieter in der Fläche ist, desto schneller findet man gemeinsame Lösungen. Das wirkt sich auch langfristig positiv auf den Vermietungsstand aus. Die zunehmende Digitalisierung sollte zwar ebenfalls berücksichtigt werden, dies kann aber nur als zusätzliche Unterstützung dienen und den persönlichen Austausch nicht ersetzen.
Entscheidender denn je ist, sich mit den Geschäftsmodellen der Mieter auszukennen und sich damit zu beschäftigen, wie volatil diese sind oder wie etabliert das Unternehmen am Markt ist. Die Bonität der Mieter spielt ebenso eine Rolle und ob diese über finanzielle Reserven verfügen. Das ist insbesondere bei Neuvermietungen wichtig, aber man sollte bei Bestandsmietern gleichermaßen up to date bleiben. Aber auch die Reporting-Anforderungen sind generell gestiegen, um die viel dynamischere Entwicklung im Objekt an die Investoren zu berichten. Es geht auch darum, kontinuierlich an wichtige Daten zu gelangen, diese zu analysieren und Handlungsoptionen abzuleiten. Dabei ist viel Engagement gefragt.
Fazit: Corona bietet Herausforderungen und große Potenziale für Assetmanager
Corona hat uns gezeigt, wie wichtig ein aktives Assetmanagement und solide Strukturen in der Kommunikation mit den Mietern sind. Deutlich wurde aber auch, dass eine höhere Flexibilität im Assetmanagement gefordert ist, um frühzeitig auf Veränderungen zu reagieren. Dies leistet einen großen Beitrag, um die Immobilien zukunftsfähig aufzustellen und für etwaige neue exogene Krisen gerüstet zu sein. Damit steigt die Verantwortung für das Assetmanagement. Dessen Potenzial ist erheblich, um auch in Krisenzeiten für stabile Mieteinnahmen sowie für den Werterhalt des Immobilienportfolios zu sorgen und schließlich zum Erfolg des Immobilieninvestments beizutragen.
EPH European Property Holdings Ltd. (EPH) ist eine an der SIX Swiss Stock Exchange kotierte Investmentgesellschaft, die ein umfangreiches Immobilienportfolio im Gesamtwert von rund 1,5 Milliarden Euro hält. Im Rahmen der geografischen Diversifikation und der strategischen Absicht, Werte und Cashflows zu stabilisieren, investiert die Gesellschaft derzeit ausschließlich in Zentraleuropa. Die EPH wird von der Valartis Group AG und ihren Tochtergesellschaften verwaltet. Die VLR Germany GmbH, mit Sitz in Frankfurt am Main, ist der exklusive Asset Manager der EPH.