von Oliver Soini, CEO, Soini Asset Immobilien.
Das Wort „offensiv“ hatte lange keinen guten Ruf, entsprechende Immobilieninvestments wurden gedanklich mit der Finanzkrise verbunden. Core-Objekte in den Innenstädten galten hingegen als wetterfest. Mittlerweile ändert sich das zumindest teilweise.
Die stetig steigenden Ankaufsfaktoren lassen schließlich kaum Problemszenarien zu. Wenn ein Mieter insolvent geht oder wenn unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen notwendig sind, wird die laufende Rendite schnell unter das Inflationsniveau gedrückt. Zwar ist damit kein Wertverfall verbunden, aber eben auch keine Performance. Einige Projektentwicklungen können hingegen selbst in der aktuell angespannten Marktphase Renditen von mehr als zehn Prozent erzielen. Dafür ist ein Vertrauensvorschuss der Investoren nötig. Aber wie rechtfertigt sich dieser?
Der erste wichtige Faktor für einen unkonventionell agierenden Immobilienentwickler ist eine gefüllte Projektpipeline. Sie ermöglicht es, zu priorisieren. Wer hingegen mehr Kapitalkapazität als Möglichkeiten hat, sieht sich irgendwann mit dem Druck konfrontiert, nehmen zu müssen, was kommt. Legt der Entwickler zweitens einen Fonds mit mehreren ausgewählten Objekten auf, kann er Verzögerungen bei einem der Projekte durch die Performance der anderen austarieren. Ein wichtiger Sicherheitsaspekt gegen einen Totalausfall. Drittens ist eine gesunde Portion Diversifikation über die Nutzungsarten hinweg wichtig. Ein Entwickler sollte sich nicht auf einen einzelnen Objekttyp oder selektierte Assetklassen begrenzen, da ihm sonst womöglich die aussichtsreichsten Projekte entgehen könnten. Die eigene Expertise sollte dafür in Form von Kooperationen erweitert werden.
Bei einem vielversprechenden Grundstück und einem tragfähigen Konzept sollte ein Entwickler seine Chance ergreifen. Aber wo sind diese Chancen heute zu finden? Beispiel Logistik: Die Studie der Logix-Initiative aus dem vergangenen Jahr zeigt den Bedarf von nicht weniger als 200 Verteilzentren in der Nähe deutscher Städte auf. Während sich die entsprechenden Objekte in der Bundesrepublik immer mehr zu Investors Liebling mausern, haben bisher wenige den Blick nach Österreich und an das angrenzende Osteuropa gerichtet, wo der Online-Handel ebenso wie in Deutschland ein Umsatzhoch nach dem anderen erreicht. Oder anders gesagt: Die stetig steigenden Paketvolumina sind quasi ein Garant dafür, dass sich auch für eine spekulative Entwicklung der richtige Nutzer findet.
Zugegeben, offensive Immobilienanlagen sind nicht für alle Investoren geeignet. Vielmehr sind es Investitionen, bei denen die sprichwörtliche Trüffelnote mehr zählt als der computerbasierte Algorithmus, der alles genau vorrechnet. Das gilt für die Ankaufsprüfung genau wie für die zu erwartende Performance.
Über den AutorDer Salzburger Unternehmer Oliver Soini wurde 1969 in Baden-Württemberg geboren und absolvierte in Innsbruck das Studium der Betriebs- und Volkswirtschaft. Mit dem Ziel, Kapitalmarktprodukte und Immobilienbeteiligungen zu verbinden, entschied er sich im Jahr 2002 zur Selbständigkeit und gründete sein erstes Investmenthaus, das sich später als die Unternehmensgruppe SOINI ASSET IMMOBILIEN ausschließlich an eigenen Immobilienentwicklungen beteiligte. Dieser Strategie ist Oliver Soini bis in das heutige Gemeinschaftsunternehmen treu geblieben.