In den vergangenen Monaten ist Nachhaltigkeit zu einem zentralen Thema in der Immobilienwirtschaft geworden. Der Rückenwind in Europa ist unverkennbar. Die Vorgabe der Europäischen Kommission zum Green Deal war der Auftakt dafür. Kapitalflüsse sollen in nachhaltige Investments gelenkt werden. Gleichzeitig will man dadurch die Langfristigkeit des Finanz- und Wirtschaftslebens fördern. Die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen haben die Entwicklung deutlich beschleunigt, bestätigt Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Asset Management und CEO der ERSTE Immobilien KAG im Blog Interview mit Dieter Kerschbaum, Communications Specialist Österreich der Erste AM.
Warum nimmt die Immobilienbranche gerade jetzt das Thema Nachhaltigkeit ernst?
Die Immobilienbranche hat sich mit Nachhaltigkeit lange schwergetan. Man wurde von manchen belächelt, wenn man es als Investor thematisiert hat. Die neuen gesetzlichen Vorgaben beginnen erfreulicherweise Wirkung zu zeigen. Denn nicht nur die Investoren, sondern auch (vor allem gewerbliche) Mieter richten sich vermehrt nach Nachhaltigkeitskriterien. Wenn man dann kein nachhaltiges Gebäude anbieten kann, hat das Nachteile in der Vermarktung. Da erhöht sich gleichzeitig der wirtschaftliche Druck, eine Immobilie nachhaltig und damit marktfähig zu gestalten.
Wie hat die ERSTE Immobilien „Nachhaltigkeit“ definiert und welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit praktisch bei Ihren Immobilien?
Wir sind ein langfristig orientierter Immobilieninvestor. Gerade deshalb muss alles, was heute gekauft wird, auch in 5 oder 10 Jahren marktfähig sein. Meiner Meinung nach sind nur nachhaltige Immobilien zukunftsfähig. Für nicht nachhaltige Gebäude erwarte ich mittelfristig Probleme bei der Vermietung und wohl auch bei der Bewertung.
Ich persönlich sehe Nachhaltigkeit als Gebot der Stunde. Auch aus Verantwortung gegenüber den nachkommenden Generationen. Es ist wichtig, die nächsten Jahrzehnte so zu gestalten, dass Europa und die ganze Welt lebenswert bleiben. Ich glaube, dass es viele gute Gründe gibt, das Thema ernst zu nehmen.
Die ERSTE Immobilien KAG war die erste Gesellschaft im Immobilienbereich, die sich mit Nachhaltigkeit beschäftigt. Bereits 2016 haben wir den nachhaltigen ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS aufgelegt. Er ist nach wie vor der einzige nachhaltige Publikumsimmobilienfonds in Österreich und wird auch für den gerade zur Zeichnung aufliegenden Fonds ERSTE REAL ASSETS investierbar sein – wenn man neben Immobilien auch Wert legt auf andere reale Werte, also Aktien und Gold.
Welche Kriterien müssen konkret erfüllt sein, damit eine Immobilie nach Ihrem Dafürhalten nachhaltig ist?
In unserem Nachhaltigkeitskatalog gibt es drei Hauptpunkte – Umweltkriterien, den sozialen Aspekt und die Wirtschaftlichkeit. Diese bilden zusätzlich zu den grundlegenden wirtschaftlichen, technischen und juristischen Ankaufskriterien eine Entscheidungsgrundlage für die Investitionen. Die Faktoren können jedoch nicht singulär für sich gesehen werden. Nur im Zusammenspiel der Aspekte kann eine Bewertung vorgenommen werden.
Wie transformieren Sie Ihren Immobilienbestand in einen nachhaltigen Bestand?
Sämtliche Immobilien bzw. Projekte durchlaufen vor Ankauf einen detaillierten Prüfungsprozess. In dessen Rahmen wird auch ihre soziale Komponente, die Umweltverträglichkeit und die Wirtschaftlichkeit bewertet. Dabei wird die grundsätzliche Eignung für unsere Immobilienfonds geprüft.
Diesen Prozess durchlaufen nun auch bereits angekaufte ältere Immobilien. Hier werden mögliche Sanierungen bzw. Adaptierungen im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien geprüft. Dieses Thema betrifft vorrangig das Portfolio des ERSTE IMMOBILIENFONDS. Denn der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS ist ja seit Start an nachhaltig ausgerichtet. Wir haben uns entschieden, im Portfolio des ERSTE IMMOBILIENFONDS Nachhaltigkeitskriterien insbesondere im Zusammenhang mit anstehenden Sanierungen miteinzubeziehen. Beispielsweise durch den Einbau von Photovoltaikanlagen zur Steigerung der Energieeffizienz. Oder die Verwendung von alternativen Dämmmaterialien anstatt Polystyrol. Denn ich halte nichts davon, Immobilien in Styropor einzupacken – und diese dann aufgrund der gestiegenen Energieeffizienz als nachhaltig zu verkaufen.
Wie bewerten Sie Nachhaltigkeitsrisiken bei Ihren Investitionsentscheidungen? Welche Rolle spielen dabei neben Gesetzen freiwillige Standards?
Wir greifen bei der Bewertung auf eine ESG-Toolbox zurück. Elemente der Toolbox sind unter anderem Nutzungsart, Mieterauswahl, Nachhaltigkeitsrating sowie klimaaktiv Zertifizierungen. Mit deren Hilfe gehen wir auf die unterschiedlichen Nachhaltigkeitsauswirkungen und Nachhaltigkeitsindikatoren ein. Nicht alle Elemente der Toolbox (Tools) werden in allen Anlagestrategien eingesetzt. Die Nutzung der Tools wird auf Basis der Anlagestrategie und des daraus zu erwartenden Risikopotenzials für jeden Immobilienfonds festgestellt.
Die Objekte werden im Zuge des detaillierten Prüfungsprozesses auf die grundsätzliche Eignung für die Fonds geprüft. Wir integrieren also bereits hier eine Prüfung der verschiedensten Risiken. Dadurch können wir schon in der Immobilienselektion ESG-Risiken reduzieren.
Daneben spielen selbstverständlich auch freiwillige Standards eine Rolle, die man nicht unterschätzen darf. Die Erste Asset Management (Erste AM) hat die Principles of Responsible Investing (PRI) der Vereinten Nationen (als erste in Österreich) unterzeichnet. Als Tochter der Erste Asset Management orientieren wir uns an diesen Grundsätzen. So arbeiten wir beispielsweise aktiv bei verschiedenen Organisationen mit um die Themen in der Immobilienwirtschaft voranzutreiben.
Wie setzen Sie die Taxonomieverordnung und die Offenlegungsverordnung der EU um?
Genaugenommen haben wir Nachhaltigkeitsrisiken, die in der Offenlegungsverordnung der EU behandelt werden, schon immer in unseren Auswahlprozess miteinbezogen. Sowohl auf Produkt- als auch auf Unternehmensebene. Denn wir verfolgen seit unserer Gründung an eine langfristige buy-and-hold Strategie bei den Investments. Nachhaltiger Werterhalt und die Erwirtschaftung von nachhaltigen Erträgen war und ist seit jeher unser Ziel. Im Zuge der Vorbereitung für die Offenlegungsverordnung und die Taxonomieverordnung haben wir die Gelegenheit genützt, um nachzujustieren und unseren Prüfungsprozess weiter zu schärfen.
Welche Bedeutung haben Immobilien-Zertifikate und ähnliche Auszeichnungen? Bieten sie einen echten Mehrwert, oder sind sie bloß ein Marketinginstrument (Stichwort „Greenwashing“)?
Leider gibt es das Thema „Greenwashing“ bei allen Anlageklassen. Für mich ist Nachhaltigkeit aber kein Hype – sie ist ernst gemeint. Meines Erachtens nach haben sich die am Markt verbreiteten Zertifikate stark weiterentwickelt. Auf manche Faktoren, wie insbesondere die soziale Nachhaltigkeit, legen wir als ERSTE Immobilien KAG noch mehr Wert. Dem wollen wir mit unserem eigenen Nachhaltigkeitskatalog gerecht werden.
Welchen Stellenwert werden die Zertifikate der freien Marktwirtschaft aus Ihrer Sicht im Kontext zu den harten EU-Standards haben?
Hier stehen wir am Anfang einer Entwicklung. Ich erwarte mir immer mehr gesetzliche Vorgaben in diese Richtung. Zumal auch der wirtschaftliche Druck auf die Immobilienbranche von Seiten der Investoren und Anlegern steigen wird. Wir glauben, dass vor allem private Anleger der Erfüllung von staatlichen bzw. öffentlichen Standards mehr Anerkennung beimessen. Dies ist auch der Grund, warum wir uns für das Umweltzeichen entschieden haben.
Inwieweit sind tatsächlich nachhaltige Immobilien teurer als konventionelle Immobilien? Wird sich das durch die kommenden EU-Standards ändern?
Wenn Projektentwickler vom Start weg in der Planung Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen, entsteht in der Regel kein nennenswerter Mehraufwand. Möchte man jedoch die höchsten Standards erfüllen entstehen Zusatzkosten. Diese können durchaus bis zu 10 % an Mehrkosten verursachen. Da muss man sich im konkreten Fall überlegen, wie sinnvoll diese Mehrkosten sind. Aufgrund der Langfristigkeit von Immobilieninvestments bin ich jedoch der Meinung, dass sich diese Kosten mittel- bis langfristig durchaus rentieren. Denn ich erwarte mir bei nachhaltigen Immobilien eine bessere Entwicklung als bei konventionell errichteten Immobilien. Grundsätzlich kann man aber einen soliden nachhaltigen Standard ohne großen Zusatzaufwand bauen.
Wie gut sind die Projektentwickler Ihrer Beobachtung in diesem Bereich aufgestellt?
In der Vergangenheit hat sich die Projektentwicklerbranche leider wenig mit dem Thema auseinandergesetzt. Auch weil es keine gesetzlichen Vorgaben gab, an denen man sich orientieren konnte. Wenn dann aber doch ein Investor auf Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien bestanden hat musste in der Regel eine vorhandene Planung geändert werden. Was natürlich extra Kosten verursacht hat. Zum Glück hat mittlerweile ein Umdenken stattgefunden. Sicher auch im Hinblick auf die kommenden EU-Standards. Denn damit geht ein steigender Bedarf an nachhaltig errichteten Immobilien einher. Heute sind viele Projektentwickler fit was die Themen betrifft. Überlegungen, wie man Nachhaltigkeit in zukünftige Immobilienprodukte integrieren kann sind Teil von Strategieprozessen geworden. Erfreulicherweise merken wir bereits jetzt, dass das Angebot zunimmt. In den nächsten 5 Jahren wird dann deutlich spürbar sein, dass sich in der Branche viel verändert hat.
Wichtige rechtliche Hinweise:
Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.
Dieser Beitrag erschien zuerst im Blog der Erste Asset Management.
Mehr Informationen zur Produktpalette der Erste Asset Management finden Sie unter www.erste-am.at.