von John Amram, Geschäftsführer, HPBA GmbH.
Die Businesspläne der einzelnen Akteure auf den deutschen Immobilienmärkten unterscheiden sich teilweise erheblich voneinander. Dementsprechend schwer können allgemeingültige Aussagen über eine ideale Vorgehensweise in puncto Investmentansatz getroffen werden. Umso wichtiger ist es, die Ausgangssituation des eigenen Businessplans und den Status quo seiner Assets analytisch zu betrachten.
Wer für die kommenden Jahre einen Exit plant, für den könnte es besser sein, diesen vorzuziehen. Die Zeichen des Wandels werden deutlicher, denn die Immobilienmärkte haben in einigen Lagen und bei einigen Nutzungsarten ein Preisplateau erreicht. Bestes Beispiel: Highstreet-Retail-Immobilien in den 1a-Lagen deutscher Metropolen.
Preisentwicklung hat kaum noch Luft nach oben
Gewerbeobjekte im Bereich Prime-Retail erzielen derzeit Faktoren zwischen 30 und 45. Selbst Faktor 50 wird hin und wieder gefordert. Für Verkäufer ist das eine gute Grundlage – und in vielen Fällen eine ideale Gelegenheit, da der überwiegende Teil der Objekte gut entwickelt ist. Beispielsweise gibt es auf der Düsseldorfer Königsallee oder dem Berliner Kurfürstendamm kaum noch Value-Add-Objekte in Prime-Lage, bei denen wertsteigernde Maßnahmen und damit eine Erhöhung der laufenden Rendite möglich sind.
Die hohen Kaufpreise werden wahrscheinlich nicht weiter steigen. Im Gegenteil: JLL zufolge zeichnen sich erste Mietrückgänge ab. Wurden 2016 in den B1a-Citylagen Berlins durchschnittliche Spitzenmieten von 350 Euro pro Quadratmeter erzielt, liegt der aktuelle Wert bei 330 Euro pro Quadratmeter.
Hinzu kommt, dass sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien in einem Strukturwandel befindet. Etablierte Händler verlagern ihr Geschäft ins Internet, neue Player suchen hingegen Showrooms mit Omnichannel-Konzept, um ihre Produkte zu präsentieren. Diese Bewegungen müssen sich zwar nicht negativ auf die Flächennachfrage auswirken, können aber für Mieterwechsel und potenziellen Leerstand sorgen. Werden anschließend die Mietverträge auf niedrigerem Niveau neu ausgehandelt, sinkt der Verkehrswert der Immobilie.
Zinswende würde auf die Preise drücken
Zahlreiche Experten, unter anderem die Analysten der Rating-Agentur Scope, sind davon überzeugt, dass die deutschen Immobilienmärkte für externe Schocks anfällig sind. Bei diesem Begriff denken viele zunächst an einen Krieg oder eine internationale Wirtschaftskrise – und nicht an eine Erhöhung der Leitzinsen. Doch genau diese Zinswende ist ein realistisches Szenario für die nächsten Jahre.
Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im April 2017 das monatliche Volumen für Anleihekäufe von 80 auf 60 Milliarden Euro zurückgefahren hat, wird es ab 2018 auf 30 Milliarden Euro gesenkt. Diese Änderung ist bis September 2018 in Kraft, was danach folgt, ist unklar. Wenn das Anleihekaufprogramm zurückgefahren wird, dürften die Kapitalmarktzinsen steigen. Gleichzeitig ist denkbar, dass die EZB ihre Leitzinsen erhöht. Zudem wird 2019 Mario Draghi als EZB-Präsident abgelöst.
Es ist also äußerst fraglich, ob die aktuelle Niedrigzinspolitik fortgeführt wird. Fest steht nur: Sobald ein Kurswechsel verkündet wird, setzt Bewegung auf den Märkten ein. Auch wenn ein realistisches Zinsniveau von 1,75 oder 2,5 Prozent noch immer historisch niedrig wäre, würde das bedeuten, dass festverzinsliche Staatsanleihen als Anlageziel wieder konkurrenzfähig werden. Wenn sich die Renditen dieser risikolosen Anlageform denjenigen von Prime-Retail-Immobilien annähern oder sie sogar übersteigen, würde endgültig eine Trendwende an den Märkten einsetzen.
Ein Exit sollte wohlüberlegt sein
Das Ende des günstigen Gelds würde bei der Immobilienfinanzierung entscheidend zu Buche schlagen und dafür sorgen, dass sich die Hürden für ein Investment vergrößern. Einerseits nimmt der Anteil derjenigen ab, die in Immobilien investieren wollen, und andererseits die Anzahl derer, die investieren können. Eigentümer sollten ihr Investment genau prüfen. Insbesondere dann, wenn der Businessplan schon weitgehend erfüllt ist.
Der psychologische Aspekt darf natürlich ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden. Sobald ein deutlicher Preisrückgang eingesetzt hat, beginnen potenzielle Käufer zu zögern, um eine günstigere Gelegenheit abzuwarten. Spätestens dann ist der Zeitpunkt für einen optimalen Verkauf endgültig vorbei. Im Vergleich dazu sind die Nachteile eines etwas zu frühen Verkaufs äußerst gering. Ich glaube deshalb: Wer einen Ausstieg plant, sollte wahrscheinlich jetzt die Gunst der Stunde nutzen.
Über den AutorJohn Amram gründete HPBA im Jahr 2009. Heute hat das Unternehmen fast ausschließlich langjährige Stammkunden und das Neugeschäft beruht überwiegend auf Empfehlungen. Ethische Werte haben für John Amram eine zentrale Rolle bei der Beratung von Kunden: „Authentizität ist grundlegend für eine gute Zusammenarbeit. Wir wollen ein langfristiges Vertrauensverhältnis zu unseren Kunden entwickeln. Dabei beschönigen wir keine Lagen und Zahlen. Wir arbeiten immer darauf hin, optimale Ergebnisse zu präsentieren. Ich begegne meinen Kunden oder einer fremden Person mit derselben Offenheit wie meiner Familie oder mir selbst.“ John Amram lebte und arbeitete zuvor 18 Jahre in London.
Über HPBA
HPBA ist Deutschlands führender Off-Market-Spezialist für Immobilientransaktionen. In den vergangenen Jahren haben wir Transaktionen in Höhe von mehr als vier Milliarden Euro begleitet, davon eine Milliarde im Jahr 2017. Wir finden für Sie stets den „Best Buyer“, also den optimalen Käufer für Ihre Objekte. Ob einzelne Immobilien oder bundesweite Portfoliotransaktionen, Joint-Venture-Deals und Mergers & Acquisitions – wir begleiten für Sie den gesamten Transaktionsprozess. Dabei verstehen wir uns als vertrauensvoller Partner unserer Kunden, um stets die beste Verkaufsstrategie und den optimalen Käufer zu finden. Weitere Informationen finden Sie unter: https://hpba.eu