Investmentmarkt Wohnen 2025: Rückkehrende Dynamik am Jahresende
Das vierte Quartal 2025 verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro das umsatzstärkste Quartal des Jahres. Insgesamt erreichte das Jahr 2025 ein Investitionsvolumen von 7,8 Milliarden Euro im Bereich der Wohnimmobilien.
Der Fokus der Investoren lag insbesondere auf Core- und Core+-Produkten sowie auf etablierten Investmentstandorten. Rund 54 % des Transaktionsvolumens entfielen auf die 14 bedeutendsten A-Märkte gemäß der Definition von Lübke Kelber, während weitere 33 % auf B- und C-Städte verteilt wurden.
Marktentwicklung und Transaktionsgrößen
Im Jahresverlauf verlagerte sich der Investmentfokus zunehmend auf risikoärmere Marktsegmente. Im vierten Quartal dominierten Core- und Core+-Investments, während Value-Add-Portfolio-Transaktionen mit größeren Volumina seltener waren. Ein bekanntes Beispiel hierfür ist der Ankauf von 1.600 Wohneinheiten durch Greykite und Arax Properties.
Die Mehrheit der Einzeltransaktionen blieb moderat: Transaktionen über 100 Millionen Euro waren selten. Im vierten Quartal gab es fünf solche Fälle, darunter der Forward-Ankauf des Quartiers Marienhöfe in Berlin durch Hines für dessen European Core Fund, die größte Transaktion des Quartals.
Mit einem Anteil von 37 % entfiel der größte Anteil der Transaktionen auf Volumina zwischen 10 und 25 Millionen Euro, gefolgt von 25 bis 50 Millionen Euro mit knapp 33 %. In diesem Bereich ist der Anteil an Core-Investments besonders hoch.
Käufer- und Verkäuferstruktur
Die Käufer- und Verkäuferprofile blieben im vierten Quartal vielfältig. Family Offices agierten weiterhin aktiv, besonders bei Transaktionen im Bereich von 10 bis 30 Millionen Euro. Institutionelle Anleger und Investmentmanager kehrten zunehmend zurück. Beispiele dafür sind die Forward Forest Investments in Freiburg durch Tishman Speyer sowie Ankäufe von Catella, Aachener Grund und HIH Invest.
Immobilienaktiengesellschaften agierten ebenfalls: So trat Vonovia Ende 2025 als Käufer von 750 Wohneinheiten in Köln und Norddeutschland auf, während Peach Property den Verkauf von 2.000 Wohneinheiten bekanntgab.
Preisentwicklung und Renditefaktoren
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis aller Transaktionen im vierten Quartal lag bei knapp über 4.000 Euro, was auf die gehandelten Immobiliensegmente und höherpreisige Städte wie München und Berlin zurückzuführen ist, nicht allein auf Preissteigerungen.
Der Gesamtmarkt zeigt einen auf breiter Basis steigenden Mietpreis nebst anziehenden Faktoren und sinkenden Anfangsrenditen. Die Wohnungsmieten im Bestand stiegen in 135 analysierten Märkten durchweg. Die Medianmiete erhöhte sich median um 4,8 % und erreichte im Spitzenmarkt Fürth 8,6 %. Leipzig zeigte mit einem Anstieg von 7,3 % den stärksten Wachstumstrend unter den A-Märkten, während Berlin mit 2,5 % das geringste Wachstum verzeichnete.
Die Entwicklung der Ankaufsfaktoren ist differenzierter: Wirtschaftszentren und Schwarmstädte verzeichnen steigende Faktoren, während strukturschwächere Standorte weiterhin unter Druck stehen.
Marktumfeld und Ausblick
Trotz vier EZB-Zinserhöhungen 2025 blieben die Finanzierungskosten für Wohnimmobilien größtenteils stabil. Die Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen stieg von 2,37 % auf 2,85 %, beeinflusst durch globale Schuldenentwicklung, Inflation und Wirtschaftsausblick. Die allgemeine Situation ist für Anleger jedoch planbarer als in Vorjahren. Für 2026 wird eine stabile Zinsentwicklung erwartet, ohne weitere EZB-Zinsschritte.
Das deutsche Wirtschaftswachstum blieb 2025 schleppend, das BIP stagnierte. Auch für 2026 wird nur ein geringes Wachstum prognostiziert. Die Arbeitslosenquote stieg leicht auf 6,1 %, was mittelfristig das Mietsteigerungspotenzial beeinflussen könnte.
Aufgrund eines anhaltenden Angebotsmangels sind weitere Mietsteigerungen zu erwarten, insbesondere in bezahlbareren Städten der zweiten und dritten Reihe. Der Wohnimmobilienmarkt bleibt aufgrund fundamentaler Faktoren attraktiv und profitiert von der Wahrnehmung als sichere Anlage in einem unsicheren globalen Umfeld.
Lübke Kelber prognostiziert eine deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens für Wohnimmobilien in Deutschland auf über 10 Milliarden Euro im kommenden Jahr.
Methodik und Unternehmensprofil
Die Analyse umfasst wohnwirtschaftlich genutzte Objekte mit mindestens 20 Wohneinheiten, bei denen kommerzielle Nutzungen nur untergeordnet sind. Minderheitsbeteiligungen, reine M&A-Transaktionen sowie spezielle Wohnformen wie studentisches Wohnen oder Seniorenheime sind ausgeschlossen. Die Faktoranalyse bezieht sich auf marktübliche mittlere bis gute Gebäude ohne signifikanten Underrent oder hohen Capex-Bedarf. Die Markttypisierung folgt der Lübke Kelber Definition in A-, B- und C-Märkte.
Lübke Kelber AG ist eine Unternehmensgruppe mit über 55 Jahren Erfahrung und der einzige One-Stop-Shop für Mid-Cap-Immobilien im DACH-Raum. Das Unternehmen bietet integrierte Dienstleistungen in Immobilientransaktionen, digitalem Vertrieb sowie Asset- und Property Management. Es beschäftigt 90 Spezialisten an sechs Standorten und realisiert jährlich bis zu 1 Milliarde Euro an Transaktionsvolumen. Zusätzlich agiert Lübke Kelber als Co-Investor und legt Wert auf Kontinuität, Qualität und transparente Kommunikation.
DE: Dieser Beitrag wurde automatisch vom altii-Redaktionssystem generiert. Der Inhalt wurde nicht manuell auf seine Richtigkeit überprüft. Wir sind bestrebt, relevante und aktuelle Informationen bereitzustellen. EN: This article was automatically generated by the altii editorial system. The content has not been manually reviewed for accuracy. We aim to provide relevant and timely information.