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AEW sieht in seinem Jahresausblick für 2023 Logistik weiterhin als attraktivsten Sektor

OpinionsAEW sieht in seinem Jahresausblick für 2023 Logistik weiterhin als attraktivsten Sektor

AEW, einer der weltweit größten Real Estate Investment und Asset Manager, veröffentlicht heute seinen Jahresausblick 2023 für Europa. Der Bericht befasst sich mit der Frage, wie Investoren sich in Hinblick auf die tiefgreifenden politischen, ökonomischen und finanziellen Umbrüche positionieren können, die derzeit die Immobilieninvestment-Landschaft verändern.

Die zentralen Ergebnisse des Berichts:

  • Das neue AEW-Basisszenario geht davon aus, dass der Höhepunkt der Inflation in allen der 20 untersuchten Ländern überschritten ist. Laut Oxford Economics wird die Inflation bis Anfang 2024 unter das 2% Ziel der Zentralbanken sinken, nachdem diese zunächst die Leitzinsen erhöht und ihre Geldpolitik gestrafft habe.
  • Trotz niedriger Arbeitslosenzahlen und dem erfolgreich gesteuerten Aufschwung nach den Corona-Lockdowns geht unser Basisszenario von höheren Anleiherenditen sowie einer kurzen und flachen Rezession im 4. Quartal 2022 bis weit ins Jahr 2023 aus. Das AEW-Negativszenario sieht eine längere Rezession und längerfristig hohe Anleiherenditen voraus.
  • Für das Gesamtjahr 2022 rechnet AEW mit einem Investitionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt von 260 Mrd. €. Davon entfallen 218 Mrd. € auf die ersten drei Quartale. Dieser Wert ist gegenüber dem Vorjahres-Rekordergebnis von 350 Mrd. € rückläufig und spiegelt die Auswirkungen der Verdopplung der Fremdkapitalkosten gegenüber den letzten 10 Monaten wider.
  • Für die nächsten drei Jahre wird in UK, in Frankreich und Deutschland eine Kreditfinanzierungslücke von 24 Mrd. € erwartet, da die Refinanzierung fälliger Kredite aufgrund des Kapitalwertverfalls und geringen Interesses der Kreditgeber an niedrigeren LTVs problematisch werden dürfte. Davon entfallen 6,2 Mrd. € auf den deutschen Einzelhandel. Wie in der Post-GFK-Ära bietet dies Investitionschancen für Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber.
  • In der Analyse des relativen Werts werden von 168 Märkten aktuell lediglich fünf Märkte als attraktiv und 47 als neutral eingestuft. Das heißt, Investoren können die erforderliche Rendite (RRR) aus ihren Investments an 30% der Märkte erwarten. Selektiv können sich allerdings in den einzelnen Märkten weiterhin Chancen für attraktive Investments ergeben.
  • Zum zweiten Mal in Folge wird UK auf Basis des relativen Werts in den nächsten fünf Jahren als attraktivster Markt von insgesamt 169 Märkten eingestuft. Den zweiten Platz belegt Benelux aufgrund seines überdurchschnittlichen Anteils attraktiver und neutraler Märkte.
  • In Deutschland bieten neben dem Berliner Logistikmarkt noch sechs weitere Märkte einen guten relativen Wert und werden als neutral eingestuft: Logistikmärkte in Düsseldorf und München, Einzelhandelsmärkte in Berlin und Frankfurt sowie Einkaufszentren in Berlin und München.
  • Die prognostizierten Renditen für alle Immobilien in Europa im Zeitraum 2023-27 bleiben positiv, obgleich die Renditeerwartungen infolge der Renditeausweitung in allen 196 Sektoren auf 4,0 % per annum[1] gegenüber 5,8 % im Vorjahr nach unten korrigiert wurden. Zurückzuführen ist dies hauptsächlich auf höhere Staatsanleiherenditen, die die Immobilienrenditen in die Höhe treiben und den Kapitalwertzuwachs begrenzen.
  • Wir gehen davon aus, dass der Logistik-Sektor in den nächsten fünf Jahren mit 5,4% per annum von allen Sektoren die höchsten Renditen erzielt, da solide Mietzuwächse die Renditeausweitung ausgleichen.
  • Den zweiten Platz belegen Premium-Einkaufszentren, wo im Zuge der aktuell hohen Erträge Renditen von 5,1 % per annum erzielt werden. Bei prognostizierten relativ stabilen Renditen im Ausgangsszenario dürften Einkaufszentren in den nächsten fünf Jahren der beste einkommensgenerierende Sektor sein.
  • In den nächsten drei Jahren werden in allen Segmenten negative Kapitalerträge mit einem kumulativen Kapitalwertverlust im Ausgangsszenario von -12% erwartet. Dieser fällt allerdings weniger dramatisch aus als während der GFK, als der kumulative Verlust im Zeitraum 2008-09 bei -20% lag.
  • Wohnimmobilien und Logistik sind aufgrund des Mietzuwachses die resilientesten Sektoren. Höhere Fremdkapital- und Baukosten sowie ESG-Vorschriften für alle Asset-Klassen könnten zu einer weiteren Angebotsverknappung führen und die meisten Sektoren vor den Auswirkungen der Rezession schützen, die die Flächennachfrage drücken.
  • Lediglich 8% mehr Mitarbeiter als vor der Corona-Krise arbeiten derzeit im Home Office (HO). Damit ist der HO-Effekt auf die Büroflächennachfrage weniger bedeutend als zuvor angenommen. Der bereinigte Büroflächennutzungszuwachs im Zeitraum 2022-26 zeigt in London, Amsterdam und Den Haag die deutlichsten Verbesserungen gegenüber unseren früheren Prognosen.
  • Fünf Segmente verbleiben in der Analyse zum relativen Wert in der attraktiven Kategorie: Light Industrial in Paris, der Logistiksektor in Berlin und Zürich sowie Einkaufszentren in Stockholm und London. 

Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy bei AEW, kommentiert: „Der erste Krieg in Europa seit 80 Jahren hat die Inflation in Rekordhöhen getrieben. Auch wenn wir glauben, dass der Höhepunkt der Inflation in unserem Ausgangsszenario überschritten ist, so haben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und höhere Fremdkapitalkosten die Aussicht für Immobilieninvestitionen erheblich zum Nachteil verändert. Immobilieninvestoren sehen sich mit einem schwierigen Marktumfeld konfrontiert. Unsere Untersuchungen zeigen allerdings auch, dass der Markt für Investoren, die über Kapital verfügen, nach wie vor Chancen bereithält. Die letzten Jahre haben auch gezeigt, dass das makroökonomische Umfeld sich rasch ändern kann. Unsere Prognosen gewähren einen Ausblick auf die nächsten fünf Jahre und wir denken, dass Investoren im aktuellen volatilen Umfeld besser vorbereitet sein müssen, da sich die Lage sowohl zum Positiven als auch zum Negativen schnell verändern kann. Es überrascht nicht, dass der Logistik-Sektor angesichts des erwarteten Mietwachstums trotz der größten erwarteten Renditesteigerung weiterhin der attraktivste Sektor ist. Wir prognostizieren auch positive Aussichten für das Einkommenswachstum im Wohnsektor und auch Premium-Einkaufszentren bleiben auf Basis der Gesamtrendite attraktiv. Für den Büromarkt ist der Effekt des Home-Office weniger gravierend als zuvor angenommen. Von Bedeutung ist allerdings, dass der Immobilienmarkt nach wie vor von angebotsverknappenden Faktoren, wie durchweg steigenden Fremdfinanzierungs- und Baukosten, geprägt ist. Wir gehen davon aus, dass diese Angebotsverknappung den negativen Auswirkungen der schlechten Wirtschaftslage auf die Nachfrage entgegenwirkt.“

[1] Bitte beachten Sie, dass aufgrund begrenzt verfügbarer Daten lediglich 168 von 196 Marktsegmenten mit prognostizierten Renditen für unsere Analyse zum relativen Wert herangezogen werden konnten.

ÜBER AEW

AEW ist einer der weltweit größten Real Estate Asset Manager mit 87,7 Milliarden Euro an Assets under Management (Stand
30. Juni 2022). Mit über 800 Mitarbeitern und Hauptniederlassungen in Boston, London, Paris und Hongkong bietet AEW ein breites Spektrum von Real Estate-Investmentprodukten, wie Mischfonds, Sondervermögen und Wertpapiermandate für sämtliche Investmentstrategien. AEW ist die Real Estate Asset Management Plattform von Natixis Investment Managers, einem der weltweit größten Asset Manager.

In Europa verwaltet AEW ein Immobilienvermögen in Höhe von 39,7 Milliarden Euro, das in Fonds und Sondervermögen gebündelt ist (Stand 30. Juni 2022). AEW beschäftigt über 450 Mitarbeiter an 10 Standorten in ganz Europa und kann eine lange Erfolgsbilanz in der erfolgreichen Umsetzung der Investmentstrategien Core, Value-Add und Opportunistic im Auftrag seiner Kunden vorweisen. Das Investmentvolumen (Käufe und Verkäufe in ganz Europa) der vergangenen fünf Jahren beläuft sich auf 21 Milliarden Euro.

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