Transaktionsvolumen im Investmentmarkt 2025
Im Jahr 2025 wurden in Deutschland Immobilien mit einem Gesamtvolumen von 34,3 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 25,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 9,1 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Das Transaktionsvolumen ging gegenüber dem Vorjahr um 6 Prozent zurück. Während der Wohnbereich um 15 Prozent schrumpfte, verfehlte der Gewerbebereich sein Vorjahresergebnis nur knapp um 2 Prozent. Die Anzahl der Abschlüsse im Gewerbesegment stieg um 2 Prozent.
Frühzyklische Erholung und Volatilität bei Großabschlüssen
Die Steigerung der Quartalsergebnisse im Gewerbebereich deutet auf einen beginnenden moderaten Aufschwung hin. Rund 90 Prozent der Abschlüsse lagen weiterhin unter 50 Millionen Euro, mit einem leichten Anstieg des Marktanteils in diesem Segment auf 46 Prozent. Das Volumen von Portfolioverkäufen blieb unter dem langjährigen Durchschnitt und trug nur mit 21 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Nur neun Transaktionen überstiegen 2025 die Marke von 250 Millionen Euro, was gegenüber 2024 einem Rückgang um ein Drittel entspricht.
Größte Transaktionen des Jahres
- Strategische Übernahme des Porta-Möbelhausportfolios durch XXXLutz für rund eine Milliarde Euro
- Verkauf des Berliner Hochhauses Upper West für 435 Millionen Euro
Entwicklung in den Top 7 Investmentstandorten
Die sieben wichtigsten Investmentzentren verzeichneten ein schwaches Abschlussergebnis im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Verkäufe aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe in innerstädtischen Bestlagen resultierten in rund 1,4 Milliarden Euro Umsatz, überwiegend an Privatinvestoren mit teils erheblichen Abschlägen. Die größte Einzeltransaktion des letzten Quartals war der Verkauf des Oberpollinger in München für etwa 380 Millionen Euro.
Berlin führte mit 2,85 Milliarden Euro, knapp vor München, während Frankfurt mit 500 Millionen Euro sogar unter den Zahlen des Krisenjahres 2009 lag. Etwa 60 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Märkte außerhalb der Top 7.
Spitzenrenditen und Anlegeraktivitäten
Core-Büroinvestments institutioneller Anleger bleiben in den Top-7-Standorten eine Ausnahme. Die Verknappung zukunftskonformer Büroflächen führt zu einem leichten Wachstum der Spitzenmieten und Renditekompressionen von 20 bis 25 Basispunkten in Städten wie München, Hamburg und Köln. Die aktuellen Spitzenrenditen bewegen sich zwischen 4,30 Prozent (München) und 5,00 Prozent (Düsseldorf), Frankfurt und Berlin liegen leicht darunter.
Der Anteil internationaler Investoren stieg auf 44 Prozent, vor allem ausländische Anleger nutzen zunehmend Chancen im Value-Add-Segment, sofern realistische Preisverhandlungen mit hohen Bau- und Finanzierungskosten vereinbar sind.
Veränderungen bei Nutzungsarten und Käufergruppen
Industrie und Logistik sowie Büroflächen erreichten jeweils 24 Prozent Marktanteil, gefolgt vom Einzelhandel mit 23 Prozent. Entwicklungsgrundstücke machten 12 Prozent aus, hiervon entfallen etwa die Hälfte auf Data-Center-Errichtungen. Hotel- und Gesundheitsimmobilien verzeichneten je 7 Prozent Marktanteil. Betreiberimmobilien gewinnen aufgrund ihrer stabilen Cashflows und wachsender Bedeutung im Impact-Investing zunehmend an Relevanz.
Private Investoren und Family Offices wurden mit 18 Prozent Marktanteil nach Vermögensverwaltern (23 Prozent) zur dominanten Käufergruppe, gefolgt von Corporates und Eigennutzern (15 Prozent). Bei den Verkäufern führten Vermögensverwalter (19 Prozent), Projektentwickler (18 Prozent) sowie Corporates und Eigennutzer (15 Prozent) das Feld an.
Ausblick für 2026
Es wird ein weiteres Übergangsjahr mit moderatem Wachstum erwartet. Dank vorhandener Produkte und größerer Dealpipeline könnte das Investmentvolumen im Gewerbesegment auf bis zu 30 Milliarden Euro steigen. Die Marktgängigkeit großer Transaktionen bleibt eingeschränkt. Staatliche Investitionspakete und strukturelle Reformen werden erst mittelfristig Wirkung zeigen. Geopolitische Unsicherheiten bleiben ein bedeutender Risikofaktor mit potenziell positiven und negativen Effekten auf die Weltwirtschaft.
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