Marktentwicklung Wohnportfolios Q1 2026
Zu Beginn des Jahres 2026 ging die Aktivität auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios mit mindestens 30 Wohneinheiten zurück. Das Handelsvolumen belief sich auf 2,0 Milliarden Euro und liegt damit auf dem Niveau der beiden letzten Quartale 2025, aber unter dem Vergleichsquartal des Vorjahres (2,3 Milliarden Euro). Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten sank um 28,2 Prozent auf etwa 12.500 Einheiten. Grund hierfür ist das Ausbleiben von Megadeals über 500 Millionen Euro, die im Vorjahr stattfanden, obwohl die Zahl der Transaktionen insgesamt leicht gestiegen ist.
Marktsegmentierung nach Transaktionsvolumen
Der Cluster von 100 bis 500 Millionen Euro verbesserte seine Performance merklich und erreichte mit 601 Millionen Euro ein Marktanteil von 29,6 Prozent, das stärkste Segment im Quartal. Auch das Segment unter 10 Millionen Euro verzeichnete mit einer Verdreifachung des Umsatzvolumens signifikantes Wachstum. Segmente zwischen 50 und 100 Millionen Euro bzw. 10 bis 25 Millionen Euro wuchsen ebenfalls stark, während das mittlere Segment von 25 bis 50 Millionen Euro um 29,4 Prozent zurückging. Transaktionen über der 500-Millionen-Euro-Marke blieben aus.
Investorenlandschaft
Die öffentliche Hand erhöhte ihre Investitionen im ersten Quartal 2026 um rund 40 Prozent und erreichte mit einem Anteil von 23,4 Prozent die Spitzenposition der Investoren. Immobiliengesellschaften steigerten ihr Investitionsvolumen von 203 auf 453 Millionen Euro und belegten Rang zwei. Verkäuferseitig dominieren Projektentwickler und Bauträger mit einem Verkaufsvolumen von rund 900 Millionen Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit über 300 Millionen Euro. Immobilienaktiengesellschaften erzielten mit 288 Millionen Euro ein deutliches Plus und rangieren an dritter Stelle im Verkäuferranking. Interessant sind hierbei insbesondere Value-Add- und Opportunistic-Objekte mit Manage-to-Green-Potenzial, obwohl die Preisfindungen noch nicht abgeschlossen sind.
Starker Markt für Projektentwicklungen
Der Bereich der Forward-Deals verdoppelte sein Transaktionsvolumen auf 1 Milliarde Euro, was einem Marktanteil von 50,5 Prozent entspricht. Besonders im Fokus stehen Projektentwicklungen in gemischt genutzten Quartieren, serielle und modulare Bauweisen im geförderten Wohnungsbau sowie Doppel- und Reihenhausvorhaben. Sozialwohnungsbau in sekundären Lagen gewinnt an Attraktivität aufgrund niedrigerer Bau- und Planungskosten. Die Nachfrage nach Neubauten in Metropolen bleibt hoch, allerdings könnten geplante Mietindexbegrenzungen die Rentabilität beeinträchtigen.
Ausblick und Marktrisikofaktoren
Die Unsicherheit im Investmentmarkt bleibt hoch, getragen von geopolitischen Risiken und schwachen Konjunktursignalen. Das institutionelle Wohnsegment wirkt weiterhin als Stabilitätsfaktor. Strengere ESG-Anforderungen und steigender Verkaufsdruck auf unsanierte Bestände könnten zusätzliche Impulse setzen. Zudem dürfte der deutsche Markt für internationale Investoren attraktiver werden, die Kapital aus politisch instabilen Regionen umschichten. Trotz konstanter Leitzinsen sind die Bauzinsen wegen gestiegener Rendite der Bundesanleihe deutlich gewachsen, was vor allem projektbezogene Finanzierungen beeinträchtigt. Für eigenkapitalstarke Investoren eröffnen sich hingegen Chancen, während risikoaverse Anleger sich auf Core-Produkte fokussieren.
Die Marktdynamik bleibt verhalten, und die Transaktionsvolumina dürften 2026 erneut unter 10 Milliarden Euro liegen. Für das zweite Quartal wird eine stabile bis leicht rückläufige Investitionsbereitschaft erwartet, mit einem möglichen moderaten Anstieg gegen Jahresende, jedoch ohne Hinweis auf eine nachhaltige Trendwende.
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