Marktentwicklung im ersten Quartal 2026
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt startete das Jahr 2026 mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 3 % zum Vorjahreszeitraum entspricht. Einzeltransaktionen prägten mit 74 % den Markt, wobei Industrie & Logistik im gesamtgewerblichen Kontext mit 17 % den dritten Platz hinter Büro (26 %) und Einzelhandel (18 %) einnahm.
Großabschlüsse verzögern sich
Das Transaktionsgeschehen konzentrierte sich vorwiegend auf kleinere und mittlere Größenklassen: 59 % des Volumens entfielen auf Abschlüsse unter 50 Millionen Euro. Nur zwei Großabschlüsse über 100 Millionen Euro wurden verzeichnet: der Einzelverkauf des Mercedes-Benz-Logistikzentrums in Bischweier an einen US-Investor sowie der Erwerb eines Logicor-Portfolios mit fünf Logistikimmobilien durch die EQT Exeter Group. Internationale Investoren dominierten mit einem Anteil von 66 %, deutlich über dem Vorjahreswert von 47 % und dem Fünfjahresdurchschnitt von 51 %.
Segmentverteilung und Einflussfaktoren
Das Core-Plus-Segment machte 35 % des Transaktionsvolumens aus, was dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht. Einschränkende Faktoren wie eine begrenzte Neubaupipeline, kürzere Mietvertragslaufzeiten und restriktive Ankaufskriterien hemmten das Transaktionsvolumen im Core-Segment.
Die aktuelle geopolitische Lage, insbesondere der Iran-Konflikt, wirkt sich auf die Finanzierungskonditionen und das Transaktionsvolumen aus. Trotz vorhandener Kaufbereitschaft ist mit kurzfristigen Zinssenkungen aufgrund gestiegener Energiekosten und Inflationsrisiken nicht zu rechnen. Kaufpreisabschläge bei laufenden Exklusivitäten erscheinen derzeit unwahrscheinlich, wobei die weitere Entwicklung von der Dauer und Intensität der politischen Spannungen abhängt.
Ausblick und Herausforderungen
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien blieb im ersten Quartal 2026 stabil bei 4,75 %. Geopolitische Konflikte beeinflussen die Resilienz der Lieferketten und erhöhen die Bedeutung der europäischen Verteidigungsfähigkeit. Dies führt zu einer Ausweitung und Differenzierung der Nachfrageprofile, mit neuen Nutzergruppen aus der Defense-Industrie, die spezifische Sicherheits- und Umweltanforderungen stellen. Dadurch steigen Anforderungen an Logistikflächen hinsichtlich Sicherheitsinfrastruktur und Risikobewertung.
Investoren sehen sich einer begrenzten Prognostizierbarkeit der Drittverwendungsfähigkeit und unklaren regulatorischen Rahmenbedingungen gegenüber, was die Risiko- und Renditebewertung erschwert. Gleichzeitig gewinnen asiatische Nutzer aus E-Commerce und Produktion an Bedeutung und suchen deutschlandweit nach Flächen.
Marktimpulse durch neue EU-Zollregelung
Ab dem 1. November 2026 tritt eine neue EU-Zollregelung für Onlinebestellungen unter 150 Euro aus Drittstaaten in Kraft, was den Bedarf an Zwischenlagerflächen deutlich erhöhen dürfte. Dies wird auch von Investoren wahrgenommen, die einen Anstieg bei Transaktionen in Spezialimmobiliensegmenten wie Forschungs- und Entwicklungsimmobilien sowie Cross-Dock-Objekten erwarten. Diese Segmente weisen langfristig attraktive Mietwachstumspotenziale auf.
Herausforderungen bestehen weiterhin durch Bonitätsanforderungen asiatischer Nutzer und eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit einiger Defense-Immobilien.
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