Erholung am Wohnimmobilienmarkt seit Ende 2024
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, nachdem seit Ende 2022 ein Rückgang beobachtet wurde. Im Jahr 2025 stiegen die Wohnimmobilienpreise und Mieten durchschnittlich um 3,3 %. Die Mietrenditen blieben insgesamt stabil, während die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen von 2,4 % auf 2,9 % anstiegen. Die Finanzierungskosten für Baudarlehen stabilisierten sich dagegen knapp unter 4 %.
Die Neubaupreise für konventionell gefertigte Wohngebäude zogen ebenfalls an, was auf eine positive Entwicklung im Bestand hindeutet. Das Transaktionsvolumen im Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser lag mit 8,4 Milliarden Euro leicht unter dem Vorjahresniveau, jedoch stieg die Anzahl der Transaktionen um über 40 % auf 200 Deals.
Marktausblick 2026 und Einflussfaktoren
Für 2026 wird eine weitere Marktbelebung erwartet, insbesondere durch institutionelle Investoren mit Fokus auf Wohnimmobilien. Das Transaktionsvolumen könnte auf bis zu 10 Milliarden Euro steigen. Die Mietrenditen sollen stabil bleiben, während ein anhaltendes Mietwachstum aufgrund der Wohnungsknappheit erwartet wird. Ein Risiko besteht jedoch in möglichen steigenden Energiekosten, insbesondere bei Gaspreisen, die die Nebenkosten erhöhen und das Mietsteigerungspotenzial begrenzen könnten.
Wohnungsknappheit als zentraler Preistreiber
Die Wohnungsknappheit bleibt der wichtigste Faktor für steigende Preise und Mieten. Die Anzahl der Baugenehmigungen stieg 2025 zwar erstmals seit längerem wieder um 10,8 % auf 238.500 Wohnungen, doch strukturelle Engpässe bleiben. Hohe Baukosten, restriktive Kreditvergaben und lange Fertigstellungszeiten von im Schnitt 26 bis 34 Monaten erschweren den Marktausgleich. Fertigstellungen sinken sogar von 235.000 auf 215.000 Wohnungen. Eine Entspannung ist frühestens ab 2027 zu erwarten, jedoch ohne signifikante Verbesserung der Knappheit.
Bewertung von Wohnimmobilienaktien
Deutsche Wohnimmobilienaktien haben trotz positiver Marktindikatoren die Börsenhausse 2025 nicht mitgegangen. Dies liegt vor allem an der Sorge vor weiter steigenden Zinsen. Die aktuellen Anleiherenditen sind knapp unter 3 %, was die Bewertungen attraktiv macht. Im Vergleich zum Nettovermögenswert notieren Marktführer wie Vonovia, LEG und TAG mit deutlichen Abschlägen von bis zu über 50 %.
Investoren rechnen weiterhin mit einem Mietwachstum von 3 % bis 4 %, das die erhöhten Finanzierungskosten ausgleichen kann. Die Gesellschaften verfolgen dabei unterschiedliche Wachstumsstrategien: Vonovia fokussiert zusätzliche Erlöse aus Dienstleistungs- und Entwicklungsgeschäften, TAG baut seinen Bestand in Polen aus und LEG profitiert von auslaufenden Sozialbindungen geförderter Wohnungen mit entsprechendem Mietsteigerungspotenzial.
Bewertungskennzahlen
- Vonovia: P/FFO von 10,13, Kaltmiete von 8,20 Euro/m² gegenüber Marktmiete über 12 Euro/m²
- LEG: P/FFO von 8,72, Nutzung von Mietsteigerungen bei auslaufenden Sozialbindungen
- TAG: P/FFO von 12,88, Expansion in Polen mit hohem Verkaufsergebnis erwartet
Externe Risiken durch geopolitische Entwicklungen
Die Eskalation im Nahen Osten belastet die Märkte und könnte die Inflation treiben, vor allem durch steigende Öl- und Gaspreise. Die Europäische Zentralbank prognostiziert für 2026 eine Inflation von durchschnittlich 2,6 %. Ein anhaltender Konflikt und Schäden an Energieinfrastruktur könnten die Inflation über längere Zeit erhöhen und einen Zinsanstieg begünstigen. Ein höheres Zinsniveau würde den Kursrückgang bei Immobilienaktien verstärken.
Gleichzeitig deuten Konjunkturschwächen in den USA und Europa auf eine begrenzte Wahrscheinlichkeit weiterer Zinserhöhungen hin. In diesem Umfeld könnten sich langfristig orientierte Anleger Chancen auf Einstiegsmöglichkeiten eröffnen.
Fazit: Chancen und Risiken für Anleger
Die Erholung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland wird von der anhaltenden Wohnungsknappheit und stabilem Mietwachstum getragen. Immobilienaktien notieren trotz Erholung und positiven Fundamentaldaten weiterhin günstig. Entscheidender Risikofaktor bleibt die Entwicklung der Zinsen, die eng mit geopolitischen Einflüssen und der Energiepreisentwicklung verknüpft ist. Anleger sollten die Balance zwischen Chancen und möglichen Inflations- und Zinsrisiken genau beobachten.
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