Die europäischen Wohnungsmärkte bleiben angespannt. Der aktuelle Catella Residential Market Overview Q1 2026 zeigt rückläufige Wohnungsfertigstellungen und deutlich sinkende Baugenehmigungen in vielen Ländern. Damit dürfte sich der strukturelle Nachfrageüberhang in zahlreichen Städten weiter verfestigen.
Die Angebotsknappheit auf den europäischen Wohnungsmärkten nimmt weiter zu. Nach Einschätzung von Catella Research deuten die jüngsten Entwicklungen bei Wohnungsfertigstellungen und Baugenehmigungen auf ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot hin. Der halbjährlich erscheinende Bericht basiert auf Daten aus 59 Städten in 16 europäischen Ländern.
Im Zeitraum 2023 bis 2025 gingen die Wohnungsfertigstellungen in den untersuchten Ländern gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 bis 2021 im Durchschnitt um rund 15 Prozent zurück. Noch deutlicher fiel der Rückgang bei den Baugenehmigungen aus. Sie sanken im selben Zeitraum um rund 20 Prozent und gelten als wichtiger Frühindikator für die künftige Neubaupipeline.
„Die Daten zeigen, dass die Wohnungsknappheit in Europa nach wie vor in erster Linie auf ein Angebotsproblem zurückzuführen ist“, sagt Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei der Catella Investment Management GmbH. In vielen europäischen Städten verzögere sich jede Entlastung angespannter Wohnungsmärkte weiter. Der strukturelle Nachfrageüberhang dürfte in den kommenden Jahren kaum abgebaut werden.
Nordeuropa besonders stark betroffen
Besonders ausgeprägt sind die Rückgänge in Nord- und Mitteleuropa. In Finnland gingen die Wohnungsfertigstellungen um 36 Prozent zurück, die Baugenehmigungen sogar um 58 Prozent. Schweden verzeichnete Rückgänge von 39 Prozent bei den Fertigstellungen und 57 Prozent bei den Genehmigungen. Auch Österreich und Dänemark zeigen eine deutliche Abschwächung bei den zentralen Angebotsindikatoren.
Südeuropa entwickelt sich dagegen abweichend. Spanien und Portugal sind die einzigen Märkte mit steigenden Zahlen sowohl bei Fertigstellungen als auch bei Baugenehmigungen. Allerdings geschieht dies von einem strukturell niedrigen Ausgangsniveau. In Kernmärkten wie Madrid, Barcelona und Lissabon reicht das zusätzliche Angebot laut Catella weiterhin nicht aus, um den Nachfragedruck spürbar zu reduzieren.
Mieten und Kaufpreise steigen weiter
Die Preisdynamik bleibt im europäischen Durchschnitt robust. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete lag im ersten Quartal 2026 bei 20,68 Euro je Quadratmeter und damit leicht über dem Niveau von vor sechs Monaten. Besonders hohe Mieten erzielen weiterhin Märkte mit starker internationaler Nachfrage. Dublin ist mit 47,00 Euro je Quadratmeter der teuerste Mietmarkt Europas, gefolgt von London, Zürich und Genf.
Auch die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise legten zu. Sie stiegen im europäischen Durchschnitt auf 5.859 Euro je Quadratmeter, nach 5.795 Euro je Quadratmeter im dritten Quartal 2025. Die höchsten Kaufpreise weisen Genf und Zürich auf, gefolgt von London, Luxemburg und Bern.
Regulierung beeinflusst Renditen und Preise
Die europäischen Spitzenrenditen blieben mit durchschnittlich 4,54 Prozent gegenüber 4,57 Prozent vor sechs Monaten weitgehend stabil. Gleichzeitig zeigen lokale regulatorische Eingriffe Wirkung. In den Niederlanden stützten gesenkte Grunderwerbsteuern die Preisbildung und führten zu Renditekompression. In Barcelona könnten erhöhte Transaktionssteuern mittelfristig dagegen zu einem Renditeanstieg führen.
Petra Blazkova, Head of Catella Group Research and Strategy, verweist darauf, dass Wohnungsmarktregulierung weiterhin ein wesentlicher Treiber für Preisentwicklungen und potenzielle Renditebewegungen ist. Änderungen bei Transaktionssteuern wirkten sich direkt auf Investitionsverhalten und Preisbildung aus und unterstrichen die Bedeutung lokaler Marktdynamiken.
Deutschland: München bleibt teuerster Markt
Deutschland ist laut Catella ebenfalls stark von der sich verschärfenden Angebotsknappheit betroffen. Die Zahl der Fertigstellungen je 1.000 Haushalte sank zwischen 2023 und 2025 gegenüber dem Zeitraum 2019 bis 2021 um 17 Prozent. Die Baugenehmigungen gingen im gleichen Zeitraum um 41 Prozent zurück.
Diese Entwicklung schlägt sich in steigenden Mieten nieder. In Berlin und München war das durchschnittliche Mietwachstum mit 5 Prozent beziehungsweise 4 Prozent besonders ausgeprägt. München bleibt mit einer Durchschnittsmiete von 24,90 Euro je Quadratmeter der teuerste Mietmarkt Deutschlands. Auch bei den Kaufpreisen liegt die Stadt mit 9.830 Euro je Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Frankfurt und Hamburg.
Für Investoren bleibt der deutsche Wohnungsmarkt vielschichtig. Die Spitzenrenditen bewegen sich zwischen 3,90 Prozent in München und 5,10 Prozent in Leipzig. Während die großen Metropolregionen durch hohe Preis- und Mietniveaus geprägt sind, bieten periphere Märkte wie Leipzig weiterhin vergleichsweise attraktive Renditen bei deutlich niedrigeren Einstiegspreisen.
Einordnung
Der Bericht macht deutlich, dass die europäische Wohnungsknappheit nicht nur ein Nachfrage-, sondern vor allem ein Angebotsproblem ist. Sinkende Fertigstellungen und rückläufige Baugenehmigungen sprechen dafür, dass sich die Knappheit in vielen Märkten kurzfristig kaum entspannen wird. Für institutionelle Investoren bleibt Wohnen damit ein strukturell gefragtes Segment, in dem lokale Regulierung, Neubaupipeline und Mietdynamik zunehmend entscheidend für die Marktanalyse werden.
Quelle: Catella Residential Market Overview Q1 2026, Pressemitteilung vom 27. Mai 2026.
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