Die Unternehmen holen die Produktion zunehmend zurück ins Heimatland, diversifizieren die Lieferketten oder bauen Lagerkapazitäten aus. Das gibt der Nachfrage nach Light-Industrial-Immobilien auf Nutzerseite Schub. Für Investoren ist das Segment aussichtsreich, es erfordert aber auch besondere Managementkompetenzen.
Von Michael Bohde, Geschäftsführer Cromwell Deutschland
Binnen weniger Jahre haben mehrere Ereignisse, die bis dahin als unwahrscheinlich galten, das Risikobewusstsein in der Wirtschaft nachhaltig verändert. Die Corona-Pandemie, der russische Überfall auf die Ukraine und die seitdem andauernde Periode ökonomischer und politischer Unsicherheit haben die Lieferketten erheblich gestört, mit langfristigen Auswirkungen auf Produktion, Ertragskraft und Resilienz zahlreicher Unternehmen.
Der Wunsch, künftig besser auf unerwartete Störungen vorbereitet zu sein, hat in vielen Firmen zu einem Umdenken geführt. Supply Chains werden nicht mehr auf Kante genäht, kurzfristige Kosteneffizienz tritt hinter mehr Stabilität zurück.
Just-in-Case statt Just-in-Time
Um bei Störungen in der Zulieferung trotzdem weiter produzieren zu können, haben Unternehmen unterschiedliche Maßnahmen ergriffen. Sie reichen von mehr Lagerhaltung am Heimatstandort über die Kontrahierung von Zulieferern in der Heimatregion zulasten von günstigeren Offshore-Lieferanten bis hin zur Rückverlagerung von Produktionsstätten ins eigene Land oder ins benachbarte Ausland, auch wenn all dies zunächst einmal mit höheren Kosten verbunden ist. Diese Umkehrung des Offshoring wird als Reshoring bezeichnet.
Eine Umfrage des Energie- und Automatisierungskonzerns ABB hat ergeben, dass 74 Prozent der europäischen und sogar 86 Prozent der deutschen Unternehmen Reshoring planen. Dabei spielt auch der Wunsch, vom Produktionsland China weniger abhängig zu werden, eine wichtige Rolle. Zu den deutschen Unternehmen, die konkrete Reshoring-Pläne haben oder solche bereits umsetzen, gehören Infineon und Bosch mit Halbleitern, Volkswagen und Daimler mit Batterien und Siemens mit Windkraftanlagen.
Corona und internationale Spannungen haben dem Reshoring Schub gegeben, eingesetzt hat die Entwicklung jedoch bereits früher. So produziert C&A seit 2022 im nordrhein-westfälischen Mönchengladbach wieder Jeans – ein Produkt, das seit Jahrzehnten eigentlich als prädestiniert für Billigproduktion in fernen Ländern gilt. Die Entscheidung für das Reshoring hatte das Textilunternehmen bereits zwei Jahre zuvor und damit vor Beginn der Pandemie getroffen.
Die Rückverlagerung von Teilen der Produkttion ist ein Prozess, der sich nicht von heute auf morgen planen und umsetzen lässt. Insofern wird auf Nutzerseite eine Zunahme der Flächengesuche auf breiter Front in Zukunft erst noch eintreten.
Reshoring führt zu mehr Logistikaktivität innerhalb Europas und Deutschlands und damit auch zu höherer Nachfrage nach Logistikflächen. Ein Segment, das von dieser Entwicklung besonders begünstigt ist, sind die sogenannten Light-Industrial-Immobilien. Solche Objekte zeichnen sich dadurch aus, dass sie neben Lager- und Logistiknutzungen auch gewisse industrielle Nutzungen ermöglichen. Dabei handelt es sich um „leichte“ Industrie im Sinne einer begrenzten Fertigungstiefe und geringer Auswirkungen auf die unmittelbare Nachbarschaft.
Typischerweise beinhalten Light-Industrial-Immobilien auch mehr Bürofläche als idealtypische Logistikzentren und sind häufig an mehrere Nutzer unterschiedlicher Branchen vermietet. Regelmäßig sind Light-Industrial-Immobilien innerhalb von Stadtgrenzen und in der Nähe von Wohngebieten und nicht auf der „grünen Wiese“ gelegen.
Langfristige Trends und aktuelle Opportunitäten
Light Industrial profitiert nicht nur, wie der breitere Logistikimmobilienmarkt, vom E-Commerce-Trend, dem die Corona-Pandemie eine Sonderkonjunktur beschert hat und der mit deren Abflauen zunächst eine Delle bekommen hat. Viele Light-Industrial-Mieter sind mittelständische Unternehmen aus Wachstumsbranchen und Schlüsselindustrien, die an der Umstellung auf nachhaltige Technologien, der Digitalisierung und der Urbanisierung partizipieren.
Die steigende Nachfrage nach Light-Industrial-Flächen trifft auf ein knappes Angebot. Der Flächenmangel wird dadurch verschärft, dass aufgrund steigender Zinsen viele Entwickler Projekte auf Eis gelegt haben. Bereits heute, aber vor allem in den kommenden Jahren, wenn die Reshoring-Maßnahmen der Unternehmen greifen, dürften deshalb die Mieten weiterhin ansteigen, wenn auch flächendeckend möglicherweise nicht so exponentiell wie in den vergangenen Jahren. Auf der anderen Seite hat das makroökonomische Umfeld in den letzten Monaten zu einem Repricing bei Gewerbeimmobilien geführt, dem sich auch das Light-Industrial-Segment nicht entziehen konnte. Hier ist das Branchenumfeld jedoch günstiger als bei anderen Nutzungsarten wie etwa Büro, so dass Marktbeobachter derzeit gute Einstiegsgelegenheiten in Light-Industrial-Immobilien sehen.
Investierbare Light-Industrial-Immobilien können sowohl Einzelobjekte im Wert von wenigen Millionen Euro als auch größervolumige Gewerbeparks oder Corporate-Campus-Immobilien ab 40 Millionen Euro aufwärts sein. Gemeinsam ist ihnen eine diversifizierte Mieterstruktur. Im Gegensatz zu monogenutzten Objekten dämpft dies das Mietausfall- und Leerstandsrisiko, sowohl mit Blick auf einzelne Mieter als auch auf Mieterbranchen. Unter Risikogesichtspunkten günstig ist auch, dass Light-Industrial-Objekte bei Bedarf mit angemessenem Aufwand umgenutzt werden können und somit drittverwendungsfähig sind. Aufgrund ihrer Lage innerhalb der Ortsgrenzen wirkt es sich zudem wertsteigernd aus, wenn die Perspektive besteht, die Objekte oder zumindest die Flächen einmal in Wohnraum umzuwandeln.
Nicht trivial im Handling
All das macht das Management von Light-Industrial-Immobilien komplexer im Vergleich zu konventionellen Logistikobjekten oder auch zu anderen Nutzungsarten. Granularere Flächen, unterschiedliche Nutzungen unter einem Dach und mehrere Mieter mit unterschiedlichen Bedürfnissen erfordern besondere Kompetenzen und Ressourcen im Asset Management. Das, und auch die Tatsache, dass Light Industrial bislang noch relativ wenig im Anlegerfokus steht, macht das Segment für die breite Investorenschaft noch erklärungsbedürftig.
Doch allmählich kommt das Thema in der Öffentlichkeit an. Einige sehr große Investoren haben die Anlageklasse bereits als hochattraktiv identifiziert, gerade auch was den deutschen Markt betrifft. So kauft der Investmentriese Blackstone seit einigen Jahren ein großes europäisches Light-Industrial-Portfolio zusammen. Dazu gehörte ein Deal mit der britischen Hansteen im Volumen von knapp 1,3 Milliarden Euro. Der größte Teil des Pakets bestand aus mehr als hundert deutschen Objekten.
Light-Industrial-Immobilien sind eine defensive Anlageklasse, die von langfristigen Trends profitiert. Das Thema Reshoring, das in den kommenden Jahren verstärkt auf dem Immobilienmarkt ankommen dürfte, verleiht der Nachfrage nach entsprechenden Objekten zusätzlich Schub. Diese sind jedoch komplexer in der Verwaltung, und Anleger sollten darauf achten, dass ihr Investmentmanager über die entsprechenden Kompetenzen und Kapazitäten im Asset Management verfügt.