Das Niedrigzinsumfeld zwingt institutionelle Investoren dazu, nach alternativen Anlagevehikeln Ausschau zu halten, die den Renditeanforderungen genügen, aber auch mit einem konservativen Risikoprofil vereinbar sind. Dabei geraten verstärkt Nischenprodukte wie Mikrowohnen, Parkhäuser oder Gesundheitsimmobilien in den Fokus der Investoren. Ein weiteres Nischenprodukt könnten Erbbaurechte im klassischen Investitionssegment der institutionellen Anleger sein. Welchen Besonderheiten dieser bisher wenig erforschte Markt mit sich bringt und welche Potenziale sich dahinter verbergen, hat der Lehrstuhl Immobilienfinanzierung der IREBS an der Universität Regensburg unterstützt durch Union Investment in einer umfassenden Studie ermittelt. Die Studie wird am Montag, dem 25.02.2019, auf dem 6. Erbbaurechtskongress in Dortmund vorgestellt.
„Aufgrund seiner langen Laufzeiten und des sicheren Cashflows aus dem Erbbauzins stellt das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück eine per se interessante Anlageform für institutionelle Investoren dar. Der Mangel an attraktiven Angeboten im Volleigentum macht die Vergabe von Erbbaurechten zu einer möglichen Investmentalternative“, sagt Wolfgang Kessler, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Institutional Property GmbH. „Der Nutzen hängt jedoch insbesondere in Deutschland stark von der Vertragsgestaltung ab.“
Es sind zum Beispiel dingliche und schuldrechtliche Vereinbarungen, Vorkaufsrechte, Berechnungs¬verfahren sowie etwaige andere Verpflichtungen zu überprüfen. Aufgrund der Komplexität übersteigt für Privatpersonen der Aufwand häufig den Nutzen. Auch aufgrund der finanziellen und zeitlichen Gestaltungsspielräume sind institutionelle Investoren ein prädestinierter Anlegerkreis.
„Die Volumina der auf Erbbaurecht spezialisierten Immobilienfonds in Großbritannien zeigen das Marktpotenzial auf, das deutsche Fonds bisher nur in geringem Maße genutzt haben“, so Wolfgang Kessler. Auch ist der britische Markt für Erbbaurechte – das zeigt die Untersuchung – deutlich besser etabliert als der deutsche. In Deutschland lassen sich evtl. aufgrund der Marktenge in Einzelfällen Überrenditen erzielen. Dennoch erscheint für deutsche Immobilienfonds der britische Markt aufgrund der höheren Liquidität besser geeignet.
Deutlich wird aber auch: Beim Erbbaurecht handelt es sich um einen noch kleinen und illiquiden Markt. „Hier ist dringend mehr Transparenz erforderlich, um den Markt für Erbbaurechte attraktiver für Investoren zu gestalten. Dies fängt bereits bei der Datenerhebung an. Daten bezüglich Erbbauzins oder dem Volumen der Transaktionen mit Erbbaurecht sind vereinzelt in den Kommunen vorhanden, werden allerdings nicht verarbeitet und veröffentlicht“, sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian von der IREBS an der Universität Regensburg. Mit der Studie habe man daher den Impuls setzen wollen, sich in weiteren Untersuchungen intensiver mit dieser alternativen Anlageform zu beschäftigen.
Die Studie steht kostenlos zum Download zur Verfügung.
ÜBER UNION INVESTMENT
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