Marktbericht Q3 2026: Entwicklungen im Logistikimmobilienmarkt Deutschland
LIP Invest präsentiert die neueste Ausgabe ihres quartalsweisen Marktberichts zur deutschen Logistikimmobilienbranche. Der Bericht bewertet das Investmentvolumen, die Vermietungsaktivitäten, Neubautätigkeiten sowie die Renditeentwicklungen und beleuchtet die Auswirkungen geopolitischer Faktoren.
Renditeentwicklung und Investitionsverhalten
Ausländisches Kapital, das auf eine interne Verzinsung (IRR) getriebene Investments ausrichtet, sucht gezielt nach Logistikimmobilien in Deutschland. Dies führt zu einer zunehmenden Renditedifferenz zwischen kleineren Objekten unter 40 Millionen Euro und größeren Volumina. Im dritten Quartal stiegen die Bruttoanfangsrenditen für Objekte unter 40 Millionen Euro um 20 Basispunkte und könnten bei weiter hohem Zinsniveau bis Jahresende weiter zulegen. Bei großen Objekten liegen die Renditen mit 5,70% bis 6,20% etwa 50-70 Basispunkte höher.
Obwohl teilweise Abschläge bei Objekten mit Automotive-Nutzern beobachtet werden, ist die Nutzervielfalt und die Drittverwendbarkeit der Objekte zentral für die Bewertung. Standort- und Objektkriterien sind entscheidender als allein der Mieter.
Investmentmarkt und Transaktionsvolumen
Das Transaktionsvolumen im Logistikimmobiliensektor in Deutschland lag im dritten Quartal bei 1,5 Milliarden Euro und entspricht dem Niveau des Vorquartals. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 4,1 Milliarden Euro investiert, was dem Vorjahresniveau entspricht.
Zu den größeren Transaktionen gehörte der Eigentümerwechsel des rund 94.000 Quadratmeter großen Fiege Megacenters in Hamburg. Das verschärfte Zinsumfeld mit einem 10-Jahres-SWAP-Anstieg um mehr als 50 Basispunkte wirkt sich bremsend auf die Investmentaktivität aus. Langfristige Finanzierungskonditionen liegen bei circa 4,50%, wodurch der Fremdkapitalhebel an Wirkung verliert und der Eigenkapitalanteil bei Transaktionen steigt. Bis Jahresende wird kein signifikanter Anstieg des Transaktionsvolumens erwartet, trotz hohem Investoreninteresse.
Logistikvermietungsmarkt und Neubautätigkeit
Der Flächenumsatz im deutschen Logistikvermietungsmarkt erreichte im dritten Quartal 2,1 Millionen Quadratmeter. In den ersten neun Monaten wurden insgesamt 5,4 Millionen Quadratmeter umgesetzt, was deutlich über dem Vorjahreszeitraum liegt.
Ein bedeutender Abschluss war die Anmietung von circa 61.000 Quadratmetern durch Bw Bekleidungsmanagement in Könnern zur Versorgung der Bundeswehr. Gleichzeitig stagniert die Neubautätigkeit mit etwa 800.000 Quadratmetern fertiggestellter Fläche im dritten Quartal auf niedrigem Niveau.
Zunehmend gewinnen Brownfield-Entwicklungen an Bedeutung, da Bauflächen auf der grünen Wiese knapp sind. Beispielsweise entwickelt Logicor auf dem ehemaligen Kaufhof-Areal in Frechen rund 65.000 Quadratmeter neue Logistikfläche.
Geopolitische Einflüsse und technologische Trends
EU-Zollgebühren auf Kleinsendungen aus Drittstaaten seit Juli dämpfen das Wachstum chinesischer Handelsplattformen in Deutschland. Als Reaktion verstärken chinesische Unternehmen den Aufbau lokaler Logistikstrukturen, was den Flächenumsatzanteil erhöht und zusätzliche Nachfrage generiert.
Die zunehmende Automatisierung verändert die Anforderungen an Logistikstandorte. Erste Unternehmen testen humanoide Roboter für Sortier-, Lager- und Kommissionierungsprozesse. Dies könnte langfristig die Abhängigkeit von Arbeitskräften reduzieren, während die Bedeutung einer zuverlässigen Energieversorgung steigt.
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