Ein Beitrag von Jauri Häkkä, Hauptgeschäftsführer, Widhaby Advisors: Gerade zu Beginn eines Jahres neigen viele Investoren dazu, über die erzielten Ergebnisse nachzudenken. Wenn wir nur vor einem Jahr gewusst hätten, dass wir im Februar 2022 Zeuge der Folgen eines brutalen Krieges in Europa werden würden, als Russland in die Ukraine einmarschierte.
Wie sollte eine zukünftige Vermögensallokation gestaltet sein?
In Zeiten wirtschaftlicher Schwierigkeiten, höherer Inflation sowie Währungs- und Zinsschwankungen entziehen sich die Marktschwankungen der Kontrolle eines einzelnen Anlegers. Kontrollieren Sie also, was Sie kontrollieren können, und konzentrieren Sie sich auf die wichtigsten Anlageprinzipien, wie z.B. eine breite Streuung und eine Neugewichtung, um Ihre Ziele nicht aus den Augen zu verlieren.
Eine starke Marktbewegung kann das Konzentrationsrisiko verdeutlichen, d. h. das Risiko verstärkter Verluste, die dadurch entstehen können, dass ein großer Teil der Anlagen in einer bestimmten Anlageklasse oder einem bestimmten Marktsegment im Verhältnis zum Gesamtportfolio gehalten wird. Es ist wichtig, über die wichtigsten Anlageklassen – und innerhalb dieser – zu diversifizieren.
Im traditionellen Sinne eines Risiko-Ertrags-Profils liegen Immobilien typischerweise zwischen festverzinslichen Wertpapieren und Aktien. Immobilien haben im Allgemeinen ein höheres Risiko-Rendite-Profil als Anleihen und ein geringeres Risiko-Rendite-Profil als die meisten Aktien. Richtig verwaltet, können Immobilien jedoch das Beste aus beiden in einem risikoangepassten Paket vereinen. Immobilienrenditen bieten ein nützliches und wertvolles Gleichgewicht aus Kapitalwertsteigerung und Einkommen.
In einer aktuellen Studie der European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, die Daten von 2005 bis 2022 verwendet, wiesen Investitionen in nicht börsennotierte Immobilien und Anleihen eine negative Korrelation auf: globale Anleihen -0,23 und Hochzinsanleihen -0,06. Auch zwischen globalen Immobilien und globalen börsennotierten Aktien bestand eine allgemein geringe positive Korrelation: 0,06, wie aus der Studie hervorgeht.
Die meisten institutionellen Anleger sind sich dieser Diversifizierungsvorteile seit Jahrzehnten bewusst, und dies ist einer der Gründe, warum Immobilien zu einem Eckpfeiler ihrer Portfolios geworden sind. Andererseits neigen Direktinvestitionen in Immobilien dazu, sich geografisch auf Ihren lokalen Markt zu konzentrieren.
Wenn Sie das Prinzip der Diversifizierung konsequent verfolgen wollen, sollten Sie darauf achten, dass Sie auch einen breiteren Ansatz verfolgen. Die Investition in börsennotierte Immobilien kann eine Möglichkeit sein, global zu diversifizieren. Die in der oben genannten Studie erwähnten Korrelationen zeigen überraschenderweise eine recht hohe Korrelation von +0,86 mit globalen Aktien und +0,81 mit globalen Anleihen. Wo sollte ein Anleger in Kontinentaleuropa also suchen, um Zugang zu nicht börsennotierten Immobilien zu finden?
Der nordische Markt ist nach Deutschland und dem Vereinigten Königreich der drittgrößte Immobilienmarkt für Transaktionen in der gesamten europäischen Region. Für den deutschen Handel und die deutschen Investitionen sind die nordischen Länder seit Jahrhunderten ein naheliegendes Ziel, wie das Beispiel der Hanse zeigt, die vom 13. bis zum 17. Eine Ära, die den Handel, die Politik und die Kultur der nordischen Region nachhaltig geprägt hat.
Diese Vertrautheit mit den gegenseitigen Vorstellungen von Geschäftsethik, Transparenz, Rechtsstaatlichkeit, Verantwortung und Nachhaltigkeit ist auch im 21. Jahrhundert noch Teil der Grundlage für gegenseitiges Vertrauen und Verständnis. Jetzt, da wir alle Teil einer Europäischen Gemeinschaft sind, die enger zusammengewachsen ist als je zuvor, ist es sinnvoll, in der nordischen Region zu investieren und trotzdem von erheblichen Diversifizierungsvorteilen zu profitieren. Trotz der Ähnlichkeiten weisen diese Volkswirtschaften sehr interessante Merkmale auf, wenn man die Energieinfrastruktur, den nachhaltigen Handel und die Produktion sowie die technologische Innovation betrachtet.
Die aktuelle Immobilienmarktsituation in den jeweiligen nordischen Regionen stellt sich laut CBRE wie folgt dar:
In Dänemark war die Marktstimmung nach dem höchsten Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2022 in der zweiten Jahreshälfte eher gedämpft. Das wird voraussichtlich dazu führen, dass das Gesamtjahresvolumen 2022 um 10-20 % unter dem Niveau von 2021 liegen wird. Höhere Kreditkosten werden sich wahrscheinlich weiterhin auf die Preise und das Investitionsvolumen auswirken. Im Einklang mit dem Anstieg der Zinssätze wird eine weitere Korrektur der Spitzenrenditen erwartet.
In Finnland war das Jahr 2022 trotz der erhöhten Unsicherheit ein starkes Jahr für Immobilieninvestitionen. Das erste Halbjahr 2022 war mit Investitionen in Höhe von 4,6 Mrd. € das stärkste in der Geschichte, und das Investitionsvolumen für das gesamte Jahr scheint die Schwelle von 7 Mrd. € zu erreichen (mit 6,8 Mrd. € Ende November 2022). Im Jahr 2022 stammten 51 % der Gesamtinvestitionen von grenzüberschreitenden Investoren, und 53 % des Gesamtvolumens wurden in der Region Helsinki getätigt. Der Wohnungssektor bleibt auch 2022 mit 31 % des Gesamtinvestitionsvolumens von 2,1 Mrd. EUR der größte Sektor, gefolgt von sozialer Infrastruktur (25 %, 1,7 Mrd. EUR) und Einzelhandel (17 %, 1,1 Mrd. EUR). Die Büroinvestitionen erreichen 1,0 Mrd. EUR und machen 15 % der Gesamtinvestitionen aus, während der Industrie- und Logistiksektor 770 Mio. EUR und 11 % der Gesamtinvestitionen im Jahr 2022 auf sich zieht.
Die gestiegene Marktunsicherheit und die Veränderungen im Preisumfeld sind an den jüngsten Bewegungen der Spitzenrenditen im finnischen Sektor abzulesen, während die Renditen der 10-jährigen finnischen Staatsanleihen im vierten Quartal über die 2,5 %-Marke gestiegen sind. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind im Jahr 2022 um 85 Basispunkte gestiegen und liegen derzeit bei 3,85 %. Spitzenrenditen für Industrie- und Logistikimmobilien stiegen um 90 Basispunkte auf 4,75 % und für soziale Infrastrukturen auf 4,60 %. In Erwartung der Daten für das vierte Quartal wird aufgrund der gestiegenen Kapitalkosten und der höheren Zinssätze mit einem weiteren Rückgang der Renditen gerechnet.
Der norwegische Gewerbeimmobilienmarkt hatte einen starken Start ins Jahr, da das erste Quartal das stärkste in der Geschichte war, aber die Aktivität hat sich allmählich abgeschwächt, da die steigende Inflation und die Zinssätze für zusätzliche Unsicherheit sorgten. Ende November erreichte das Investitionsvolumen 102 Mrd. NOK, und Analysten gehen davon aus, dass das Gesamtvolumen niedriger sein wird als im Vorjahr. Fast 27 % des Transaktionsvolumens entfällt auf internationale Investoren. Der größte Anteil entfällt nach wie vor auf Büros (26 %), dicht gefolgt von Industrie und Logistik (24 %) und Einzelhandel (19 %).
Die Rendite der 10-jährigen norwegischen Staatsanleihen erreichte Ende Oktober einen Höchststand von 3,8 %, bevor sie im Dezember wieder unter 3 % sank. Ein weiterer Faktor waren die Kapitalkosten, die die Immobilienrenditen unter Druck gesetzt haben. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg um 75 Basispunkte auf 4,0 %, die Spitzenrendite für Industrie und Logistik um 100 Basispunkte auf 4,80 % und die Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien um 60 Basispunkte auf 4,50 %.
Der Osloer Bürovermietungsmarkt ist durch geringe Leerstände und Entwicklungsaktivitäten gekennzeichnet. In Verbindung mit den Auswirkungen der höheren Inflation sind die Durchschnittsmieten zum Ende des dritten Quartals auf Jahresbasis um 9 Prozent angestiegen. Inflationsanpassungen sind marktüblich, und es wird erwartet, dass die Mieten bis 2023 weiter steigen werden.
Der schwedische Markt tendierte im Jahr 2022 zu einem geringeren Investitionsvolumen, von 322 Mrd. SEK im Jahr 2021 auf zuletzt geschätzte 160 Mrd. SEK. Dies erklärt sich durch die sehr starken Zahlen im Jahr 2021, als mehrere große Übernahmen im schwedischen Immobiliensektor stattfanden. Ein weiterer offensichtlicher Faktor sind die höheren Zinssätze und die rasch steigenden Finanzierungskosten. Es ist jedoch immer noch möglich, dass das Volumen 2021 auf dem Niveau der Jahre vor der Pandemie endet. Sowohl der Einzelhandel als auch Industrie- und Logistikimmobilien hatten ein starkes Jahr, während das Investitionsvolumen für Wohnimmobilien einen erheblichen negativen Einfluss hatte
Das rollierende 12-Monats-Vermietungsvolumen für Büroflächen hat in Stockholm 700.000 m² überschritten, was den höchsten Stand der letzten fünf Jahre darstellt. Die Leerstandsquote in der Logistikbranche liegt bei 0,8 % des von CBRE erfassten Bestands von 10 Mio. m², was ein weiteres Mietwachstum im Jahr 2023 wahrscheinlich macht. Die Einzelhandelsvermietungsmärkte hatten ein gutes Jahr 2022, könnten aber zunehmenden Gegenwind erfahren, da die Haushalte weniger konsumieren – die Segmente Discounter und Lebensmittel dürften sich jedoch auch 2023 gut entwickeln.
Neben den nordischen Hauptstädten scheinen auch Investitionen in den sogenannten Städten der zweiten Reihe wie Göteborg, Tampere, Aarhus, Bergen, Malmö, Stavanger und Turku durchgängig die Möglichkeit zu bieten, höhere Renditen zu erzielen.
Welche Vorgehensweise sollte gewählt werden, um von der Diversifikation in der nordischen Region zu partizipieren? Wenn Sie zu einer der größten Institutionen gehören, sind Sie möglicherweise bereits in der Region aktiv und haben wahrscheinlich ein Engagement in den nordischen Ländern, vielleicht in Form einer direkten Beteiligung. Wenn Ihre Anlagestrategie und Ihre internen Ressourcen nicht ausreichen, um direkte Transaktionen zu verwalten, gibt es andere Möglichkeiten, den Einstieg zu finden.
Es gibt mehrere hoch qualifizierte und erfahrene Vermögensverwaltungsfirmen, die in der Region tätig sind und Lösungen anbieten.
Über den Autor:
Jauri Häkkä, Hauptgeschäftsführer, Widhaby Advisors. Jauri Häkkä ist der Gründer von Widhaby Advisors, einem in Stockholm ansässigen Unternehmen, das sich auf Anlagestrategien, Vermögensallokation und Portfoliokonstruktion konzentriert und sich auf alternative Anlagen, Privatmärkte und Nachhaltigkeit spezialisiert hat. Er verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung im Portfoliomanagement und in der Auswahl von Fonds und Managern und war in leitenden Positionen bei nordischen Vermögensverwaltern tätig – unter anderem als Executive Director und PM bei Nordea Asset Management zwischen 2006 und 2016. Jauri ist derzeit in mehreren nicht geschäftsführenden Funktionen tätig, darunter als Vorstandsmitglied bei APFI und Scandinavian Financial Research sowie als Senior Advisor bei C8 Technologies. Er hat einen MSc-Abschluss (Econ.) der Hanken School of Economics in Helsinki und ist zertifizierter EFFAS-Finanzanalyst.
Jauri Häkkä, LinkedIn
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