Wachstumspotenzial von Real Estate Debt in Deutschland
Eine aktuelle Studie der Hochschule RheinMain in Zusammenarbeit mit CAERUS Debt Investments belegt das steigende Interesse institutioneller Investoren am deutschen Real Estate Debt-Markt. Von 54 befragten Verantwortlichen aus Versorgungswerken, Kreditinstituten, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices gaben rund ein Drittel an, ihre Engagements in dieser Anlageklasse in den nächsten ein bis drei Jahren erheblich ausbauen zu wollen. Derzeit macht Real Estate Debt durchschnittlich 1,6 Prozent der Portfolios aus.
Prognosen zum Neuanlagevolumen
Die Studie prognostiziert für die DACH-Region bei Real Estate Debt im Zeitraum von 36 Monaten ein Neuanlagevolumen zwischen rund 1,1 und 3,7 Milliarden Euro, abhängig von pessimistischen, realistischen und optimistischen Szenarien. Investoren, die eine Erweiterung planen, streben Volumina von über 75 Millionen Euro an.
Motivationen der Investoren
Als Haupttreiber für Investitionen in Real Estate Debt wird das ausgewogene Rendite-Risiko-Profil genannt, das auf einer Skala von 1 bis 5 mit 4,31 bewertet wird. Diese Anlageklasse bietet sichere Cashflows, geringe Volatilität und geringe Korrelation zu anderen Assetklassen wie Anleihen oder Aktien. Bevorzugte Positionen sind vorrangige besicherte Immobilienkredite, die bei niedrigerem Risiko mit Renditen vergleichbar oder höher als hochverzinsliche Unternehmensanleihen überzeugen.
Die zweitwichtigste Motivation ist die Nachfrage nach Fremdkapital als Folge von Finanzierungslücken, mit einem Wert von 4 auf der Skala.
Kapitalstruktur und Renditeerwartungen
Whole-Loans sind die bevorzugte Darlehensstruktur mit einer erwarteten Brutto-IRR von durchschnittlich 8,0 Prozent und einem medianen Beleihungsauslauf von 70 Prozent. Die Renditeerwartungen lassen sich jedoch mit Immobilien im Core-Segment kaum erfüllen, weshalb Investoren verstärkt auf risikoreichere Objekte wie Value-Add-Repositionierungen oder Projektentwicklungen mit Vorvermietung setzen.
Zurückhaltung bei Back Leverage
Der Einsatz von Back Leverage, also Fremdkapital auf Fondsebene, wird gegenwärtig von den meisten Befragten skeptisch gesehen. Nur zwölf Prozent nutzen diese Struktur, weitere drei Prozent planen dies. Die Mehrheit von 67 Prozent lehnt Back Leverage ab, hauptsächlich wegen erhöhter Risiken sowie fehlender Marktstandards und komplexen Reporting-Anforderungen.
Sicherheitsorientierung dominiert Investitionsentscheidungen
Die Präferenz für vorrangige Finanzierungsstrukturen und die Zurückhaltung gegenüber Leverage bestätigen die hohe Priorität von Sicherheit und Portfolio-Resilienz bei institutionellen Investoren. Gleichzeitig zeigt sich eine Diskrepanz zwischen der geforderten Rendite und den Ertragsschwächen defensiver Bestandsfinanzierungen, die etwa 60 Prozent der Investoren dazu veranlasst, Projektentwicklungen als Alternative in Betracht zu ziehen.
Marktpositionierung von Real Estate Debt
Real Estate Debt fungiert in Deutschland vorwiegend als Ergänzung zu klassischen Bankendarlehen, ideal bei Immobilien, die nicht ins gängige Bankfinanzierungsraster passen. Dies betrifft Objekte mit höherem Beleihungsauslauf, Transformationsobjekte mit ESG-Fokus, Aufvermietungsthemen oder Nutzungsänderungen.
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