Marktsituation im deutschen Büroimmobilieninvestment
Die neue Marktanalyse von Newmark beleuchtet die aktuelle Lage des Büroinvestmentmarktes in Deutschland. Trotz selektiver Transaktionen befindet sich der Markt weiterhin in einer Phase, in der eine Bodenbildung aussteht.
Rendite-Spread als begrenzender Faktor
Die Studie mit dem Titel „Fundraising & Liquidity – Der Spread ist das Problem“ zeigt, dass ein zu geringer Rendite-Spread – die Differenz zwischen Immobilienrenditen und Staatsanleihen oder Fremdkapitalzinsen – die Kapitalflüsse, Liquidität und Transaktionen erheblich einschränkt. Ohne klarere Preissignale und verbesserte Risikoprämien bleibt die Kapitalbeschaffung schwierig und die Marktliquidität eingeschränkt.
Für Prime-Büroimmobilien in den sieben wichtigsten deutschen Märkten lag der Rendite-Spread Ende Q2 2026 bei etwa 185 Basispunkten, nachdem er im Vorquartal auf 150 Basispunkte gefallen war. Historisch betrachtet führte ein höherer Spread zu einer spürbaren Zunahme der Transaktionen. Newmark prognostiziert daher für 2026 eine leicht rückläufige Investitionstätigkeit im Vergleich zum Vorjahr, bis sich die Spread-Dynamik verbessert.
Liquidität und Fundraising
Die Liquidität konzentriert sich auf wenige Segmente: Prime-Assets in Toplagen sind besonders für eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices interessant, während institutionelle Core-Investoren sich zurückhalten. Das Fundraising zeigt seit 2025 erste Erholungstendenzen, dominiert wird es jedoch von opportunistischen und Value-add-Strategien.
Auswirkungen des Rendite-Spreads auf die Marktaktivität
Die Analyse verdeutlicht eine zeitverzögerte Wirkung des Rendite-Spreads auf die Marktaktivität: Eine Erhöhung um zehn Basispunkte korreliert mit einer Erhöhung des Transaktionsvolumens um rund zwei Prozent im Folgejahr. Ein Spread von etwa 275 Basispunkten könnte einen deutlichen Impuls auf den Markt ausüben.
Makroökonomisches Umfeld als Unsicherheitsfaktor
Das wirtschaftliche Umfeld in Deutschland ist durch eine schwache konjunkturelle Entwicklung gekennzeichnet. Nach Rückgängen 2023 und 2024 folgte 2025 lediglich ein geringes Wirtschaftswachstum von 0,2 Prozent, und für 2026 wird nur ein leichtes Wachstum erwartet. Risiken entstehen durch geopolitische Unsicherheiten und geringe Prognosesicherheit. Diese Faktoren belasten die Vermietungsmärkte und investieren Entscheidungen zusätzlich.
Internationale Vergleichsperspektiven und Chancen
Im Vergleich zu Märkten wie London oder Paris, die bereits weiter im Zyklus fortgeschritten sind, bietet der deutsche Markt Chancen vor allem für Investoren mit klarer Strategie, geringerer Kapitalmarktabhängigkeit sowie Fokus auf liquide Assetklassen wie Wohnen, Logistik und hochwertige Büros in Toplagen.
Der Markt wird primär durch nachvollziehbare Preisfindung, stabile Cashflows und tragfähige Renditen stimuliert. Ohne entsprechende Renditeanreize bleibt 2026 ein Jahr selektiver Investitionen statt eines breitflächigen Marktaufschwungs.
DE: Bei der Erstellung dieses Beitrags wurde KI unterstützend eingesetzt.EN: AI was used to assist in the creation of this post.