Highstreet Report 2026: Stabilität und Wandel in deutschen Innenstädten
Columbia Threadneedle Real Estate veröffentlicht den Highstreet Report 2026 zur Entwicklung deutscher Innenstadtlagen und Shopping-Center. Die Analyse zeigt erstmals systematisch erhobene Leerstandsquoten und einen Wandel im Nutzungsmix, der die Attraktivität der Innenstädte steigert.
Zentrale Erkenntnisse der Studie
- Die Anzahl der Geschäfte in den A-Lagen der Innenstädte von 100 Städten blieb seit 2020 mit leichtem Rückgang nahezu stabil (-0,2 % von 8.923 auf 8.903 Stores).
- Shopping-Center verzeichnen jedoch einen deutlichen Rückgang der Stores um 14,8 %, setzen verstärkt auf Büro-, Bildungs-, Gesundheits- und Wohnnutzungen.
- Die Modebranche bleibt mit 28,5 % der größte Einzelhandelssektor, verliert aber seit 2020 rund 24,4 % der Verkaufsstellen.
- Gastronomie wächst mit einem Plus von 5,5 % gegenüber 2025 und 20,6 % seit 2020 und ist inzwischen die drittgrößte Warengruppe.
- Der Leerstand liegt durchschnittlich bei 9,1 % aller Standorte, mit großen regionalen Unterschieden von unter 3 % bis nahezu 30 %.
- Filialisten verlieren Anteile, während regionale und neue Konzepte vermehrt freiwerdende Flächen besetzen.
Details zur Leerstands- und Standorteinschätzung
Die Leerstandsquoten unterscheiden sich stark zwischen Städten: Lippstadt (0 %) und Ulm (2 %) weisen sehr geringe Leerstände auf, während Solingen (29 %), Gera (25 %) und Ingolstadt (21,6 %) deutlich höhere Raten verzeichnen. Erfolgsfaktoren sind kompakte Innenstädte mit guter Verkehrsanbindung und aktivem Standortmanagement.
Entwicklung von Nutzungsarten und Einzelhandelsbranchen
Der Einzelhandel zeigt trotz der Stabilität der Gesamtzahl der Stores erhebliche Strukturveränderungen. Die Expansion neuer Gastronomiebetriebe und einzelhandelsnaher Dienstleistungen schafft neue Besuchsanlässe. Klassische Modegeschäfte und internationale Ketten reduzieren dagegen ihre Präsenz.
Neue Bewertungskriterien am Immobilienmarkt
Vermieter, Investoren und Mieter legen verstärkt Wert auf Flexibilität und Qualität der Flächen sowie auf nachhaltige Geschäftsmodelle. Die Bewertung basiert zunehmend auf laufenden Erträgen statt auf Wertsteigerungen.
Methodik des Highstreet Reports 2026
Untersucht wurden 100 deutsche Städte mit mindestens 70.000 Einwohnern sowie neun weitere Standorte. Die Analyse basiert auf dem RIWIS MacroScore, einem datenbasierten Modell zur Bewertung der Attraktivität von Innenstadtlagen anhand von 22 Indikatoren aus den Bereichen Markt, Ökonomie, Soziodemografie und Infrastruktur.
- Der RIWIS MacroScore ermöglicht eine Einteilung der Städte in fünf Gruppen von Top- bis Base-Scorern.
- Mieter wurden 14 Warengruppen und drei Unternehmenskategorien zugeordnet, um Filialisierungsgrade zu erfassen.
Der Report unterstreicht die Bedeutung eines vielfältigen Nutzungsmixes für die Zukunftsfähigkeit deutscher Innenstädte und zeigt Chancen für Standorte mit aktivem Management und innovativen Konzepten auf.
DE: Bei der Erstellung dieses Beitrags wurde KI unterstützend eingesetzt.EN: AI was used to assist in the creation of this post.