Ulrich Höller rechnet erst ab dem zweiten Halbjahr 2027 mit einer spürbaren Belebung des deutschen Immobilienmarkts. Für kapitalstarke Investoren sieht der Geschäftsführende Gesellschafter der ABG Real Estate Group die Chancen trotzdem schon jetzt: bei Refinanzierungen, die Eigentümer zum Verkauf zwingen, und bei Beständen, deren Wert sich nur noch durch Investitionen halten lässt.
Knapp zwei Wochen vor der Immobilienmesse Expo Real in München (5. bis 7. Oktober 2026) hat Ulrich Höller bei einem Journalisten-Dinner in Frankfurt seine Sicht auf Markt, Finanzierung und die eigene Strategie dargelegt. Das Bild ist nüchterner als noch vor einem Jahr. „Der Markt hat für 2026 noch mit einer startenden und stärkeren Erholung gerechnet. Heute müssen wir feststellen, dass die Normalisierung langsamer verläuft“, so Höller. Preisfindung und Finanzierung funktionierten wieder, Kapital sei vorhanden. Geopolitische Unsicherheit, die schwache Konjunktur und der Reformstau stünden einer breiten Belebung aber weiter entgegen. „Aus heutiger Sicht erwarte ich deshalb erst ab dem zweiten Halbjahr 2027 eine deutlichere Belebung.“
Preisfindung ja, Erholung nein
Käufer und Verkäufer liegen nach Höllers Beobachtung bei den Preisvorstellungen deutlich näher beieinander als vor einem Jahr. Das gewerbliche Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate bei 12,3 Milliarden Euro und damit 8 Prozent über dem Vorjahreswert. Von einer breiten Erholung will Höller dennoch nicht sprechen. Die Differenzierung finde inzwischen vor allem auf Objektebene statt: Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und langfristige Wettbewerbsfähigkeit bestimmten den Preis. „Gute Objekte finden Kapital, bei Immobilien mit strukturellen Defiziten bleibt die Preisfindung schwierig.“
Das höhere Zinsniveau hält Höller für eingepreist. „Die Nullzinsphase ist Geschichte und wird nicht zurückkehren.“ Das schaffe wieder Kalkulationssicherheit, allerdings mit einem Vorbehalt: Steige der risikofreie Zins in Form der Bundrenditen weiter, erhöhe sich der Druck auf die Rentabilität von Immobilieninvestments. Die Verbindung zur Geldpolitik zieht er über die Geopolitik. Konflikte wirkten über Energiepreise und Inflation inzwischen sehr schnell auf die Zinsen durch. Für Investoren zähle daher weniger die einzelne EZB-Entscheidung als die Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen insgesamt.
Refinanzierungen als Transaktionstreiber
Für institutionelle Käufer ist der vielleicht wichtigste Punkt die Finanzierungsseite. Viele Kredite, die unter völlig anderen Zins- und Bewertungsbedingungen abgeschlossen wurden, laufen in den kommenden Jahren aus. Treffen niedrigere Immobilienwerte auf konservativere Beleihungen, entstehen Finanzierungslücken. „Da nicht jeder Eigentümer zusätzliches Eigenkapital einbringen kann oder will, dürfte daraus Verkaufsdruck entstehen, was wiederum kapitalstarken Investoren neue Einstiegsmöglichkeiten eröffnet“, sagte Höller.
Damit verschiebt sich die Wertschöpfung. Sie entstehe nicht mehr automatisch durch einen steigenden Markt, sondern müsse aus der Immobilie selbst heraus entwickelt werden, durch Transformation, Repositionierung, Umnutzung und aktives Asset Management. Bei vielen älteren Objekten entscheide sich jetzt, ob sie mit Investitionen wettbewerbsfähig gemacht werden können oder dauerhaft an Wert verlieren.
Büro: Spreizung statt Schrumpfung
Beim Büro widerspricht Höller der These vom pauschal sinkenden Flächenbedarf. Hybrides Arbeiten habe den Bedarf vieler Unternehmen verändert, zugleich stiegen die Anforderungen an die verbleibenden Flächen. Gefragt seien moderne, gut angebundene und flexibel nutzbare Büros. Dass dort die Spitzenmieten steigen, während ältere Bestände unter Druck geraten, zeige die wachsende Spreizung im Markt.
Eine gute Adresse allein reiche nicht mehr. Flächen, die nicht flexibel nutzbar sind, energetisch nicht überzeugen oder hohe Investitionen erfordern, gerieten auch in etablierten Lagen unter Druck. „Ein Teil des Leerstands ist deshalb weniger ein Nachfrage- als ein Produktproblem.“ Für Eigentümer folgt daraus Handlungsdruck, frühzeitig über Investitionen, Repositionierung oder alternative Nutzungen zu entscheiden.
Wohnen: Planung ohne Bau
Im Wohnungsbau sieht Höller keine Trendwende, sondern eine Marktblockade. Er verweist auf den Development Monitor von bulwiengesa: Das erfasste Wohnprojektvolumen stieg zur Jahresmitte 2026 um 2,9 Prozent auf rund 68 Millionen Quadratmeter. Davon befinden sich jedoch rund 31 Millionen Quadratmeter noch in der Planung und nur 15,5 Millionen Quadratmeter tatsächlich im Bau. Das Volumen der Baustarts liegt weiterhin 67 Prozent unter dem Höchststand von 2022.
Hohe Neubaumieten führt Höller auf die Baukosten zurück, nicht auf überzogene Renditeerwartungen. Senken ließen sie sich durch serielles Bauen, vor allem aber durch den Abbau kostentreibender Bauvorschriften. Wohnungsbau-Turbo und BauGB-Novelle setzten an den richtigen Stellen an, ob daraus Tempo werde, entscheide sich aber in den Kommunen. „Kapital für Investitionen ist grundsätzlich vorhanden. Deutschland muss aber wieder besser darin werden, daraus konkrete Projekte zu entwickeln.“
ABG: Mehr Wohnen, mehr Asset-Management
Die eigene Strategie leitet Höller aus diesem Befund ab. Büro bleibe die DNA des Hauses, das Wohnsegment werde aber deutlich ausgebaut; allein in München entwickelt ABG derzeit rund 1.500 Wohnungen. Hinzu kommt der Fonds für Wohnprojektentwicklungen und Redevelopments, dessen erster Ankauf noch in diesem Jahr erfolgen soll. Den Fonds hatte ABG im März gemeinsam mit HanseMerkur Grundvermögen angekündigt: „Residential Performance Partners“ richtet sich an Versicherungen und Pensionskassen, sieht ein Eigenkapitalvolumen von 200 bis 250 Millionen Euro vor und strebt eine IRR im unteren zweistelligen Prozentbereich an. Beide Partner wollen sich mit mindestens 20 Prozent des Eigenkapitals beteiligen.
Im Asset Management hat ABG das Mandatsgeschäft ausgebaut, unter anderem mit dem Taschenbergpalais in Dresden, dem Garden Tower, dem Eurotheum und dem Japan Center in Frankfurt sowie dem Pressehaus am Alexanderplatz in Berlin. Die Assets under Management beziffert das Unternehmen auf rund 4 Milliarden Euro. Höller betont, es gehe dabei nicht um reine Bestandsverwaltung, sondern um die operative Weiterentwicklung der Objekte. Auf der Entwicklungsseite steht beim Palais Rossmarkt in Frankfurt Ende 2026 der Baubeginn der Revitalisierung an, bei Central Parx wurde im Juni Richtfest gefeiert, das Yorcks Campus in Düsseldorf steht vor dem Abschluss.
Einordnung
Für institutionelle Investoren lassen sich aus Höllers Einschätzungen drei Punkte ableiten:
- Das Angebot kommt über die Finanzierungsseite. Wenn auslaufende Kredite auf gesunkene Werte und strengere Beleihungsgrenzen treffen, entsteht Verkaufsdruck, der nicht von der Marktstimmung abhängt. Für Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke mit freier Liquidität öffnet sich damit ein Einstiegsfenster, für Bestandshalter mit hoher Fremdfinanzierung ein Bewertungsrisiko.
- Capex wird zum Bewertungsfaktor. Wenn Leerstand eher ein Produkt- als ein Nachfrageproblem ist, entscheidet der Investitionsbedarf über den Wert. Due Diligence und Bestandsbewertung müssen Repositionierungskosten und Umnutzungsoptionen deutlich stärker gewichten als die Lage.
- Die Bundrendite bleibt die entscheidende Variable. Höller hält das aktuelle Zinsniveau für eingepreist, nicht aber einen weiteren Anstieg am langen Ende. Für Immobilienallokationen ist die Entwicklung der Staatsanleiherenditen damit wichtiger als der nächste Zinsschritt der EZB.
Ob sich die Belebung tatsächlich auf das zweite Halbjahr 2027 verschiebt, wird weniger vom Kapitalangebot abhängen als davon, wie schnell Refinanzierungsfälle in den Markt kommen und ob Kommunen die neuen Spielräume im Baurecht tatsächlich nutzen. csa
Bild © ABG Real Estate Group
* DE: Die ergänzenden Inhalte können KI-generiert sein. EN: The additional content may be AI-generated.